Nuovi valori catastali calcolati sulle compravendite degli ultimi 2 anni


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Dopo settimane di indiscrezioni su quelli che saranno i parametri utilizzati dal fisco, o meglio dal catasto, per assegnare le "nuove" rendite e valori catastali agli immobili ai fini IMU/Tasi, sembrano finalmente arrivare notizie concrete dal fronte legislativo.

Da quanto si apprende, all'interno del decreto attuativo del prossimo 20 febbraio, uno dei fattori predominanti nel calcolo del valore catastale degli immobili di un dato comune, sarà rappresentato dal valore medio delle compravendite (rogiti) avvenute in quel dato territorio a partire dal 2012, che verrà affiancato dal valore medio delle aste giudiziarie per la vendita degli immobili pignorati.

Un valore, che secondo gli intenti del legislatore, dovrebbe meglio rappresentare l'effettivo valore di mercato dell'immobile di un certo comune rispetto ad un altro comune, a parita' di altre caratteristiche.

Diversa l'opinione di alcune associazioni di professionisti, che già da settimane mettevano in allerta su un simile sistema di calcolo, che non risulterebbe veritiero in quanto basato su valori dichiarati, spesso molto diversi dalle effettive somme pattuite, e comunque riferiti ad un lasso temporale troppo esiguo.

In ogni caso, questo nuovo parametro dovrebbe comunque contribuire a differenziare meglio i valori  (ai fini contributivi) degli immobili tra i vari comuni, e dovrebbe inoltre bilanciare il valore di quegli immobili la cui categoria e dimensione dichiarati "stridono" col valore medio degli immobili in quel comune.

 

Il valore medio di mercato verrà comunque sommato al nuovo importante elemento estimativo introdotto dalla riforma del catasto, ossia il numero dei metri quadri, che come detto in precedenza sostituirà il "vecchio" numero di vani riportato nella classica visura catastale dell'immobile.

 

Chiaramente il vero problema storico dell'erario è quello dei controlli, atti a verificare le effettive caratteristiche dichiarate di un immobile. Infatti, se un edificio di lusso risulta ancora accatastato come popolare, o peggio come capanno, e se i metri quadri al catasto sono molto inferiori a quelli effettivi, è ben chiaro che il contribuente "fortunato" continuerà a beneficiare, ingiustamente, di aliquote fiscali inferiori rispetto ai proprietari di edifici "in regola", anche se questi sorgono in comuni o quartieri piu' "popolari".

Anche su questo fronte ci saranno fortunatamente delle novità: sembra infatti che verranno pesantemente utilizzati i rilievi fotografici provenienti da riprese aeree ma anche dal famoso servizio Street View del motore di ricerca Google, che ha ormai fotografato una vastissima porzione di territorio nazionale, semplificando di molto il lavoro di accertamento, a patto che l'erario istituisca un metodo efficiente e un numero di ispettori adeguato a tale mansione. Difficilmente infatti tali verifiche potranno essere effettuate in modo automatico senza   il giudizio visivo umano.

Sebbene il governo continui a rassicurare sul fatto che i nuovi valori catastali non aumenteranno le imposte sulla casa, ci si auspica invece che cio' venga fatto, ed in maniera decisa, per tutte i casi accertati di irregolarità catastale, nonochè nei casi di abissali differenze tra il valore catastale attuale e quello derivante dal nuovo calcolo basato sui metri quadri.