Riduzione/revisione/ricalcolo rendita catastale di immobile in cattive condizioni


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Come noto l'imminente riforma del catasto vedra' un ricalcolo delle rendite catastali che appesantira' ulteriormente i carichi fiscali di IMU e TASI sulle abitazioni e unita' immobiliari in genere.

Vista l'attuale crisi del mercato immobiliare, e le oggettive difficolta' a vendere il proprio immobile ad un prezzo accettabile, soprattutto se lo stessa versa in cattive condizioni di manutenzione e mancate ristrutturazioni, ci si chiede spesso se sia almeno possibile in questi casi far ricalcolare e quindi ridurre la rendita catastale, abbassando cosi' i tributi dovuti.

Tale esigenza e' tanto piu' sentita per quegli immobili, spesso ereditati o (poco) utilizzati come seconde case, per i quali le aliquote fiscali hanno visto una forte impennata negli ultimi anni, e dei quali anche volendo si fatica a liberarsi, a meno di effettuare estesi e costosi interventi di ristrutturazione che in ogni caso non garantiscono una rapida vendita dell'unità.

Purtroppo diciamo subito che a meno che non si abbiano danni strutturali, a seguito di crolli o cedimenti, eventi naturali, incendi, insomma tutti quelle problematiche non risolvibili con i normali interventi di manutenzione, per tutti gli altri casi meno gravi (impianti vecchi e non piu' a norma, infissi e pavimentazioni in cattivo stato, facciate fatiscenti..) non c'e' modo di far ridurre la rendita catastale di conseguenza rispetto allo stesso immobile in perfette condizioni.

D'altra parte, dal punto di vista del legislatore che ha definito le norme in materia, il proprietario che non esegua alcun intervento di manutenzione nel tempo, di fatto ha gia' beneficiato di un risparmio economico, e non si giustificherebbe un ulteriore beneficio in termini fiscali, che tra l'altro sarebbe sfruttabile in modo illegittimo,  ad esempio ristrutturando l'immobile subito dopo il ricalcolo estimativo.

Tali situazioni sono peraltro di difficile verifica e controllo da parte dell'Amministrazione, che difficilmente avrebbe strumenti e mezzi per controllare periodicamente lo stato manutentivo di tutti gli immmobili censiti.

Diverso e' il caso di rendite catastali  o classi e categorie catastali errate e difformi rispetto all'effettiva consistenza dell'immobile, talvolta per via di meri errori di inserimento nell'archivio catastale. In tal caso e' facolta' del contribuente richiedere tramite perizia o tramite apposite segnalazioni all'ente, e in alcuni casi dove la maggiore imposta e' stata causata da errore dell'Amministrazione, l'efficacia della nuova aliquota risultera' retroattiva.

E' dunque consigliabile in tutti questi casi verificare la consistenza e la rendita dei propri immobili tramite visura catastale, "sperando" in un errore effettivo della rendita attribuita.

Una speranza arriva comunque proprio dalla rifoma del catasto, in quanto oltre alla modifica dei metodi di calcolo della rendita (metri quadri al posto dei vani..etc), prevedera' finalmente una revisione "automatica" del classamento degli immobili, e vi sara' pertanto una implicita differenza di trattamento quantomeno tra immobili costruiti di recente rispetto a quelli costruiti 60 anni prima.

D'altra parte questa differenza di età è innegabile che si tramuti in un diverso valore effettivo del fabbricato, e sarebbe giusto che si riflettesse in una diversa rendita catastale.