Il privilegio del promissario acquirente non prevale su ipoteca iscritta anteriormente - vendita compravendita immobile contratto preliminare promissario acquirente trascrizione fallimento ipoteca ipoteche

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno affrontato e deciso con la sentenza 21045/2009 un’interessante questione diretta ad accertare se, in caso di distribuzione del ricavato della vendita, disposta in sede fallimentare, di un immobile, promesso in vendita dal fallito con contratto preliminare trascritto, il privilegio che, ai sensi dell’articolo 2775-bis del c.c., assiste il credito del promissario acquirente, in caso di mancata esecuzione del preliminare, prevalga o meno ai sensi dell’articolo 2748, comma 2, c.c., sulle ipoteche iscritte sullo stesso immobile in data anteriore alla trascrizione del contratto preliminare.

La successione di leggi nel tempo in materia di privilegi è da sempre stato uno dei problemi di più difficile soluzione per gli interpreti, avvertito spesso come elemento di destabilizzazione di un istituto che, “ nato all’insegna della certezza legislativa”, è sembrato essere condannato “ per una logica intrinseca, a subire una continua riformulazione della sua disciplina attraverso il continuo intervento del legislatore”[1] . Infatti è noto il vivacissimo dibattito dottrinale e giurisprudenziale occasionato dalle modifiche dei privilegi che assistono le retribuzioni e i crediti previdenziali introdotte, dapprima, dalle L. 30 aprile 1969, n. 153[2] e poi, dalla L. 29 luglio 1975, n. 426[3] . E a tale dibattito sembra riferirsi l’ordinanza del Tribunale di Genova allorchè richiama la decisione di Cass., 9 settembre 1978, n. 5113.

La soluzione del concorso tra il privilegio di cui all’articolo 2775-bis c.c. e le ipoteche iscritte precedentemente alla trascrizione del preliminare è stato da subito uno degli aspetti più dibattuti della disciplina introdotta dalla L. 30 del 1997 che ha visto contrapporsi, con argomentazioni solo in parte diverse, principalmente due tesi[4] .

La prima di queste due tesi, autorevolmente sostenuta, e avallata dall’ufficio legislativo del Ministero di grazia e giustizia nella nota del 21 aprile 1997, prot. 291421/35-2, segue sintetizzando il seguente ragionamento : a) l’articolo 2775-bis c.c. attribuisce ai crediti del promissario acquirente, conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi del dell’articolo 2645-bis c.c., privilegio speciale sul bene immobile oggetto dello stesso preliminare; b) l’articolo 2748, comma 2, c.c. prevede, in ipotesi di conflitto, che i creditori che hanno privilegio speciale su beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari se la legge non dispone diversamente; c) poiché nel caso di specie non si rinviene alcuna espressa deroga legislativa, il privilegio del promissario acquirente prevale sulle ipoteche sia posteriori, sia anteriori alla trascrizione del contratto preliminare di compravendita, fatte salve le eccezioni di cui al secondo comma dello stesso articolo 2775-bis c.c..

A questa tesi si oppone non meno autorevole dottrina secondo la quale l’interpretazione prospettata potrebbe essere fonte di gravi abusi, in quanto potrebbe spingere ad accordi fraudolenti tra promittente e promissario, tesi a vanificare le possibilità di soddisfacimento dei creditori ipotecari precedentemente iscritti [5].

D’altro canto, rilievi di ordine sistematico inducono a negare la prevalenza del privilegio accordato dall’articolo 2775-bis c.c. sulle ipoteche iscritte precedentemente alla trascrizione del preliminare. In particolare sarebbe irrazionale ed in contrasto con l’articolo 3 della Costituzione attribuire al promissario acquirente una tutela maggiore di quella accordata all’acquirente definitivo dell’immobile, al quale sarebbero in ogni caso opponibili le iscrizioni precedenti alla trascrizione del preliminare [6](6).

Per alto verso, il fatto che l’articolo 2775-bis c.c. collega il riconoscimento del privilegio alla trascrizione del preliminare, ha indotto a ritenere che detta causa di prelazione appartenga alla categoria dei privilegi iscrizionali per i quali non opera la regola di conflitto posta dall’articolo 2748, comma 2, c.c. ma quella generale della “ priorità “ dettata in tema di trascrizione degli atti, ai sensi della quale il privilegio dovrebbe essere preferito esclusivamente alle iscrizoni ipotecarie successive ma non a quelle antecedenti[7] . E in tal senso si è ritenuto di poter rintracciare un appiglio normativo nel combinato disposto degli articoli 2775-bis, comma 2, e 2825-bis c.c.: il fatto che, si sostiene, il legislatore si sia preoccupato di sancire espressamente, nell’ipotesi indicata dall’articolo 2825-bis c.c., la prevalenza dell’ipoteca iscritta successivamente alla trascrizione del preliminare sul privilegio del promissario acquirente, dimostrerebbe che di apposita previsione non vi era necessità per le ipoteche dello stesso tipo iscritte prima della trascrizione del preliminare, la cui preferenza rispetto al privilegio discende dalla regola della priorità delle formalità [8].

Si è infine rilevato che il privilegio del promissario acquirente è collocato all’ultimo posto tra i privilegi elencati dall’articolo 2780 c.c. e, tra quest’ultimi, quelli previsti ai numeri 3, 4, e 5 soccombono a tutte le ipoteche iscritte anteriormente. Sì che sarebbe impossibile stabilire “ un qualsiasi ordine nella ripartizione della somma ricavata “ in ipotesi di concorso delle citate cause di prelazione, dovendo il privilegio di cui all’articolo 2775-bis c.c. prevalere sulle ipoteche anteriori ma soccombere ai privilegi indicati ai numeri 3, 4, e 5 dell’articolo 2780 che a loro volta soccombono a dette ipoteche[9] .

Il privilegio è una causa leggittima di prelazione ed è accordato dalla legge in considerazione della causa del credito, così come disciplinato dall'articolo 2745 c.c.. Rappresenta un accessorio del credito ed è legato allo scopo pratico ed alla giustificazione dello stesso.

Tre sono i connotati che caratteizzano l'istituto in esame: la legalità, la tipicità e la relatività. Partendo dal primo elemento, è necessario sottolineare come la fonte del privilegio sia sempre la legge: è solo il legislatore che può derogare al principio della par condicio creditorum, stabilendo quali siano i crediti che meritano una tutela maggiore in ragione della loro causa giudstificatrice. Da ciò discende la tipicità dei privilegi e l'impossibilità per i privati di crearne forme nuove.

L'istituto, infine, trova la sua ragion d'essere nella posizione di favore accordata ad un credito rispetto agli altri: il privilegio dunque rappresenta un criterio di preferenza che presuppone una relazione, un confronto tra credito preferito e credito “sacrificato”.

Ai sensi dell'articolo 2745 c.c., la costituzione del privilegio può essere subordinata dalla legge alla convenzione delle parti ovvero a particolari forme di pubblicità. A tal proposito si parla di privilegi convenzionali, per distinguerli dai privilegi così detti legali che sorgono automaticamente con la nascita del credito. La dottrina per giustificare queste ipotesi considera la convenzione delle parti una condicio iuris ovvero un semplice presupposto per il sorgere del privilegio, ravvisando comunque anche in questi fenomeni la caratteristica della legalità. Un'ipotesi codicistica di privilegio subordinato ad una forma di pubblicità è rappresentata dalla fattispecie descritta dall'articolo 2762 c.c., rubricato come “privilegio del venditore di macchine”.

A prescindere dalle innumerevoli ipotesi di privilegio convenzionale ovvero sottoposto ad un particolare tipo di pubblicità, la reale caratteristica di tali fenomeni è che occupano uno spazio intermedio tra l'istituto del privilegio e quello dell'ipoteca, presentando aspetti peculiari dell'uno e dell'altro.

L'articolo 2746 c.c. Dispone che il privilegio è generale o speciale; il primo si esercita su tutti i beni mobili del debitore, il secondo su determinati beni mobili o immobili. Nel caso dei privilegi generali, l'oggetto è dunque costituito dall'interopatrimonio mobiliare del debitore esistente al momento dell'esecuzione, comprensivo di universalità di mobili, crediti ed altri diritti aventi ad oggetto beni mobili, secondo la regola generale dell'articolo 813 c.c.. Nella seconda ipotesi il privilegio, che può gravare sia sui beni mobili che immobili, si riferisce a determinati beni che si trovano in una certa relazione con il credito garantito: alla prelazione si aggiunge dunque una funzione di garanzia reale.

Per entrambi i tipi di privilegi il Codice detta una disciplinavolta a regolare il conflitto con altri diritti dei terzi e con i diritti reali di garanzia concorrenti. Sotto il primo aspetto, l'articolo 2747 c.c. Dispona al proimo comma che il privilegio generale non può esercitarsi in pregiudizio dei diritti spettanti ai terzi sui mobili che ne formano oggetto, fatti salvi gli effetti del pignoramento. Prima del pignoramento, pertanto, il creditore privilegiato non ha poteri maggiori rispetto ad un creditore chirografario. Il comma 2, invece, attribuisce al creditore titolare di un privilegio speciale diritto di seguito, potendo egli far valere la causa legittima di prelazione in pregiudizio dei diritti acquistati dai terzi posteriormente al sorgere di esso. La regola della priorità, però, viene subordinata al permanere della particolare situazione alla quale il privilegio speciale può essere subordinato.

Sotto il secondo profilo, l'articolo 2748 c.c., fatte salve diverse disposizioni di legge, stabilisce la prevalenza del pegno rispetto al privilegio speciale, laddove invece il privilegio immobiliare prevale sull'ipoteca. Secodo la dottrina, la prevalenza del pegno è coerente con la tutela del possesso di buona fede. Per quanto concerne, invece, la regola inversa relativa all'ipoteca, alcuni autori ritengono la norma incongrua e con una ratio poco chiara, menbtre altri la fanno discendere dal fatto che il privilgio immobiliare solitamente assiste i crediti afferenti al processo di prodizione e valorizzazione del bene, invece l'ipoteca incide sul valore di scambio.

Si fa presente, in virtù di quanto sopra espresso, che la norma sancita dall’articolo 2748, comma 2, prevede che i creditori che hanno privilegio sui beni immobili siano preferiti ai creditori ipotecari, se la legge non dispone diversamente, mentre il dispositivo dell’articolo 2775-bis, che accorda il privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare trascritto, in caso di sua mancata esecuzione, prevede anche due ipotesi in cui le ipoteche non soccombono al privilegio e ciò accade, in modo specifico, quando risultano iscritte a garanzia del mutuo erogato al promissario acquirente per l’acquisto dell’immobile e quando sono a garanzia del credito edilizio, limitatamente alla quota di debito che il promissario si è accollato [10].Sul punto la Corte di Cassazione si era già espressa con la sentenza 17197/2003 stabilendo il principio secondo cui anche il privilegio speciale immobiliare di cui all’articolo 2775-bis prevale rispetto alle ipoteche gravanti sul medesimo immobile, pure nel caso in cui esse siano state trascritte anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare da cui il privilegio scaturisce.

Nella decisione, che però ora si prendiamo in esame, le Sezioni Unite, esaminando il thema decidendum, hanno, intanto, ricordato che l’argomento in questione ha assunto un particolare rilievo dopo l’introduzione della norma contenuta nell’articolo 3 del Dl 669/1996, convertito con modificazioni dalla Legge 30/1997, per effetto della quale è consentito procedere alla trascrizione dei contratti preliminari, anche se sono sottoposti a condizione o se sono relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, sempre che abbiano a oggetto uno di quei contratti di cui ai primi quattro numeri dell’articolo 2643 c.c. e risultino da atto pubblico o da scrittura privata, con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

Il D.L 31 dicembre 1996 n. 669, convertito in L. 28 febbraio 1997 n. 30, intervenendo sull'impianto codicistico, ha ammesso nel nostro ordinamento la trascrivibilità dei contratti preliminari. Più precisamente il legislatore ha introdotto un vero e proprio obbligo di trascrizione per determinati contratti preliminari, aventi specifici requisiti formali. In particolare, l'articolo 2645-bis c.c. dispone che “devono essere trascritti” i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai nn. 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643 c.c., anche se sottoposti a condizione o relativi ad edifici da costruire o in fase di costruzione, e sempre che risultino da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente[11].

La legge di riforma ha , dunque, inteso proteggere il promissario acquirente in modo più efficace ed incisivo, predisponendo a seconda che le parti vengano o meno alla stipula del contratto definitivo, due differenti strumenti di tutela.

Obbligando i contraenti a trascrivere il contratto preliminare, sempre in presenza di taluni requisiti, viene assicurata al promissario acquirente la priorità del proprio titolo di acquisto nei confronti dei terzi che abbiano trascritto un contratto ad effetti reali contro il promittente venditore in dataposteriore al preliminare ma anteriore al definitivo. Nell'ipotesi in cui il contratto preliminare trascritto sia, invece, rimasto inattuato, la legge tutela il promissario acquirente, riconoscendo ai crediti che quest'ultimo vanta nei confronti del promittente venditore un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare, così come disciplinato dall'articolo 2775-bis c.c..

Un'ulteriore peculiarità della trascrizione del preliminare è, poi, rappresentata dall temporaneità del così detto “effetto prenotativo”.

Gli effetti della trascrizione, infatti, cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla adta convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta,non sia esegiuta la trascrizione di uno degli atti traslativi suindicati.

La temporaneità dell'effetto prenotativo consente di riconoscere tuttora un'utilità pratica alla trascrizione della domanda giudiziale volta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre. Si ritiene, infatti, che al promissario acquirente convenga, comunque, trascrivere anche tale domanda per preservarsi da un'eventuale decadenza della prescrizione del preliminare, rendendo opponibile l'acquisto avvenuto in base alla sentenza di cui all'articolo 2932 c.c. quanto meno a coloro che hanno trascritto o iscritto successivamente alla trascrizione della domanda.

Affinchè possa operare l'effetto prenotativo è, inoltre, necessario che tra ilpreliminare e definitivo vi sia una corrispondenza oggettiva. In presenza di una discordanza quantitativa occorre distinguere l'ipotesi della riduzione da quella dell'aumento. Nel primo caso, l'effetto prenotativo resta inalterato, nel secondo viene mantenuto solo entroo i limiti quantitativi previsti dal preliminare trascritto; invece, laddove vi sia una discordanza qualitativa, l'effetto prenotativo non opera affatto.

Come accennato precedentemente, in caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto, i crediti del prromissario acquirente che ne coseguono, hanno privilegio specilae sul bene immobile oggetto del preliminare, sempre che gli effetti delle trascrizione non siano cessati al momento variamnete fissato dall'aerticolo 2775-bis c.c..

L'articolo 2775-bis, c.c. al secondo comma, sancisce l'inopponibilità del suddetto privilegio ai creditori garantiti da ipoteca relativa ai mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto dell'immobile e ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell'articolo 2825-bis c.c..

Permangono, peraltro, dubbi circa la disciplina applicabile per regolare i rapporti intercorrenti il privilegio speciale di cui all'articolo 2775-bis c.c. E le ipoteche iscritte sul medesimo bene, diverse da quelle indicate nel comma 2.

In via generale ai sensi dell'aticolo 2748 c.c., “i creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari se la legge non dispone diversamente”. La ratio di tale previsione normativa risiede nella considerazione secondo cui il legislatore attribuisce privilegi ad alcuni soggetti in quanto determinate tipologie di crediti sono ritenute meritevoli di particolare tutela. Dunque, essendo il privilegio legato a profili causali, lo stesso tendenzialmente prevale sulle ipoteche a prescindere dal momento temporale in cui le stesse siano state iscritte.

Taluno ha, però, rilevato che tale ratio non ricorre con riguardo al privilegio speciale di cui all'articolo 2775-bis. In altri termini, si afferma che quest'ultimo non è un privilegio causale, ma un privilegio iscrzionale, posto che non assiste il credito del promissario acquirente in quanto tale, ma il credito derivante da un contratto preliminare trascritto. Se così fosse i rapporti tra il privilegio e le ipoteche iscritte sul medesimo bene dovrrebbero essere regolati dal principio della priorità temporale della trascrizione sancito dall'articolo 2644 c.c.. Di conseguenza, le ipoteche iscritte prima della trascrizione del preliminare prevarrebbero sul privilegio; viceversa, le ipoteche iscritte dopo soccomberebbero.

Pertanto, secondo la Corte di Cassazione, la trascrizione del preliminare ha determinato il sorgere, in favore dei crediti del promissario acquirente, di un privilegio speciale immobiliare che risulta essere subordinato alla sola condizione che gli effetti della trascrizione siano ancora in atto al momento in cui si verificano gli eventi che costituiscano causa del credito. Detto privilegio è posto al n. 5-bis dell’ordine dei privilegi sugli immobili, stabilito dall’articolo 2780 c.c., e, cioè, dopo i crediti dello Stato per concessioni di acque e per i tributi indiretti.

Come già detto, il comma 2 dell’articolo 2775-bis del codice civile limita la tutela dell’acquirente nei confronti di quei terzi che abbiano concesso finanziamenti per l’acquisto o la costruzione dell’immobile promesso in vendita.

Il primo caso è quello in cui il promittente venditore abbia prestato il proprio consenso, prima della stipula del definitivo, a far iscrivere ipoteca sull’immobile promesso in vendita, a garanzia del credito derivante da un mutuo concesso al promissario acquirente.

Il secondo caso, invece, si riferisce alle ipoteche concesse dal promittente venditore a garanzia dei crediti derivanti da mutui fondiari, accordati dalle banche, e , in tale caso, la prevalenza dell’ipoteca è subordinata al fatto che il promissario acquirente si sia accollato il relativo debito, nello stesso preliminare o con atto successivo annotato a margine della trascrizione, e opera nei limiti della quota gravante sull’immobile promesso in vendita.

Ne consegue che, qualora il promissario acquirente acquisti l’immobile senza accollarsi il mutuo ma versando interamente il prezzo al promittente, egli rimane estraneo al rapporto di finanziamento, con la conseguenza che l’ipoteca, iscritta successivamente alla trascrizione del preliminare, non è a lui opponibile.

In argomento, la giurisprudenza di merito ha quasi sempre ritenuto che le ipoteche siano destinate a cedere in caso di concorso con il privilegio del promissario acquirente, proprio in virtù del disposto del comma 2 dell’articolo 2748 c.c., arrivando ad escludere che le ipoteche iscritte in data anteriore alla trascrizione del preliminare potessero prevalere sul privilegio che assiste il credito del promissario acquirente; si è sostenuto, in sostanza, che nella specie si determinerebbe un conflitto tra cause di prelazione, la cui prevalenza è stabilita dalla legge in base a un criterio diverso da quello della priorità cronologica.

Si è osservato, che, accogliendo la tesi giurisprudenziale sopra menzionata, il privilegio a tutela del promissario acquirente verrebbe a prevalere sulle ipoteche iscritte anche anterirmente alla trascrizione del preliminare, le stesse ipoteche si possono far valere certamente, una volta che lo stesso soggetto è diventato acquirente definitivo, legittimandosi in tal modo una palese irragionevolezza, oltre che una ingiustificata disparità di trattamento.

L’orientamento giurisprudenziale non è stato scalfito neppure dall’obiezione secondo cui il favore accordato al promissario acquirente finisce per scoraggiare le aziende di credito dal concedere finanziamenti per la costruzione di immobili; in tal caso, infatti, si è posto in evidenza la responsabilità delle banche che fanno affidamento più sul valore dei beni concessi in garanzia che sulla solidità dell’impresa, confidando di poter recuperare agevolmente il loro credito anche in caso di fallimento di quest’ultima.

In dottrina si è messo, invece, l’accento sulla possibilità di abusi che l’interpretazione rigida del disposto dell’articolo 2748 potrebbe dare consentendo al promittente venditore di sottrarre l’immobile alla garanzia dei propri creditori ipotecari, magari simulando un preliminare di compravendita con un promissario compiacente con conseguente risoluzione del contratto. In tal caso, si perverrebbe addirittura a soddisfare, in sede di esecuzione forzata, i crediti del promissario rispetto a quelli dei creditori ipotecari.

Fatte tali premesse, le Sezioni Unite con la sentenza n. 21045 del 2009 hanno ritenuto di dover disattendere l’orientamento seguito in passato con la sentenza n. 17197 del 2003.

Intanto, i giudici sella Suprema Corte hanno affermato che il privilegio che assiste il credito del promissario acquirente, conseguente alla mancata esecuzione del preliminare trascritto, non si ricollega solo alla causa del credito, come viene disciplinato nella prima parte dell’articolo 2745 c.c., ma presuppone invece per la sua costituzione, la trascrizione del contratto preliminare. Ne consegue che il privilegio assiste il credito a condizione che, gli effetti della trascrizione non siano cessasti in certi determinati momenti, quali, quello della risoluzione del contratto, della domanda giudiziale di risoluzione o della trascrizione del pignoramento. Il privilegio del promissario acquirente si aggiunge , quindi, ai privilegi immobiliari speciali, previsti dagli articoli da 2770 a 2775 del Cc, ma se ne distinguono in quanto, a differenza di quest’ultimi, non è posto a tutela di interessi pubblici bensì a tutela dell’interesse privato del soggetto acquirente.

Secondo la Corte, il privilegio in esame si distingue anche da altri privilegi speciali immobiliari la cui nascita non è condizionata a un adempimento pubblicitario avente efficacia costitutiva. Inoltre, pur valendo il principio generale secondo cui il privilegio prevale sulle ipoteche, è la stessa legge, nei casi in cui la prelazione viene accordata per un interesse non individuale, a stabilire che essa non possa essere esercitata in pregiudizio dei dirti chi terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili, e ciò, a maggior ragione, dovrebbe accadere se il privilegio viene accordato in funzione di un interesse individuale.

Inoltre, per le sezioni Unite, affermare la prevalenza del privilegio sulle ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione del preliminare condurrebbe a un’ingiustificata disparità di trattamento a seconda che il preliminare abbia avuto o meno esecuzione. Le ipoteche in questione, infatti, in caso di stipula del contratto definitivo sono opponibili all’acquirente mentre, in caso di inadempimento dell’obbligo di contrarre, non lo sarebbero in virtù del privilegio della trascrizione del preliminare.

La Corte, infine, a completamento del proprio ragionamento e a sostegno del mutamento di ordinamento, ha svolto due ulteriori considerazioni: con la prima, ha ritenuto che mentre il promissario, al momento della stipula del preliminare, è perfettamente in grado di sapere dell’iscrizione ipotecaria che grava sull’immobile che va ad acquistare, per contro il creditore-finanziatore, che fin dall’inizio ha iscritto ipoteca a garanzia del proprio credito, potrebbe vedere detto credito posposto a una serie infinita di promissari acquirenti per effetto del commercio dell’immobile.

Con la seconda, le Sezioni Unite hanno ritenuto che la prevalenza di tale privilegio sulle ipoteche che potrebbe indurre a una serie di accordi fraudolenti tra il promissario venditore e il promissario acquirente per vanificare la possibilità di soddisfacimento dei crediti garantiti da ipoteca. È sufficiente, infatti, che il proprietario di un immobile gravato da ipoteca stipuli un preliminare simulato con un soggetto compiacente, dichiarando di aver ricevuto l’intero prezzo, e che lo stesso sia dichiarato successivamente risolto perché il credito del promissario acquirente per la restituzione del prezzo versato sia collocato in posizione privilegiata rispetto a quello ipotecario del creditore, che, in tal modo, resterebbe insoddisfatto.

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[1] Così Tucci, I privilegi, in Trattato di diritto privato, diretto da P. Rescigno, Torino 1997, p. 481

[2] Ruisi, In tema di applicazione dell’art. 66, l. 30 aprile 1969, n. 153, in Giur. It., 1979I, 2, p. 679 ss.;

[3] Bonazza, Il regime transitorio della l. 29 luglio 1975, n. 426, in Dir. Fall., 1976, I, p. 32; Cass., 11 ottobre 1979, n. 5288, in Giur. Comm., 1980, p. 884, con nota di Ferreri, Ancora in tema di stato passivo e di sopravvenute modifiche legislative;

(1) [4] De nova, Privilegio del promissario acquirente ed ipoteche sull’immobile; Cian, Alcuna questioni in tema di trascrizione del contratto preliminare, in Riv. Dir. Civ., 1997, p. 389; Di Majo, La trascrizione del contratto preliminare e regole di conflitto, in Corr. Giur., 5, 1997, p. 517 ss;

(2) [5] Tucci, Trascrizione del contratto preliminare e privilegio a tutela dei crediti del promissario acquirente, in Riv. Critica dir. Priv., 1997, pp 179-180; Gabrielli, La pubblicità immobiliare del contratto preliminare, in Riv. Dir. Civ., 1997, p. 553

(3) [6] Così Tucci, Trascrizione del contratto preliminare e privilegio a tutela dei crediti del promissario acquirente, cit., p. 180;

(4) [7] Bechini, La trascrizione del contratto preliminare, in Riv. Not., 1999, p. 272;

[8] Gazzoni, trascrizione del preliminare di vendita e obbligo di dare, in Riv. Not., 1997, p. 30 ss,

[9] Così: Caccavale e Tassinari, L'ipoteca anteriore non teme la trascrizione del preliminare, in Notariato, 1997, p. 405

[10] Tucci, Privilegi. 1. Diritto Civile, in Enc. Giur. Treccani, XXIV, Roma , 1991, p. 453

[11] Gabrielli, op. cit., p.547; nello stesso senso Mariconda, Contratto preliminare e trascrizione, in Corr. Giur., 1997, 2, p. 130