Discussione: Diritti del promittente acquirente possessore in pendenza del rogito

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stefano1488
Utente registrato
19/07/2008
00:46:44
Sto vendendo un appartamento. Il compratore ha abusato della mia buona fede e della mia disponibilità a venirgli incontro circa i tempi di stipula del rogito, inserendo nella bozza di compromesso una clausola che prevedeva la consegna dell'appartamento all'atto del compromesso, nonostante io avessi specificato che una clausola del genere sarebbe stata accettabile per me solo se il rogito fosse seguito in tempi brevi, e prevedendo tempi lunghissimi per il rogito, molto pià lunghi di quelli che mi erano stati prospettati; per intendersi, il compromesso è stato stipulato ai primi di aprile (con pagamento contestuale di quasi la metà del prezzo), ma il termine per il rogito è fissato a gennaio 2009 (faccio presente che l'accordo sul prezzo era stato raggiunto nel gennaio 2008). Nella bozza di compromesso che mi era stata inviata era sì prevista la consegna immediata dell'immobile, ma mi era stato fatto capire che il prezzo pattuito sarebbe stato pagato interamente al compromesso, per cui io credevo che l'intervallo di tempo in questione sarebbe stato breve e non ci avevo fatto caso.

Convinto di essere stato preso in giro, dopo la firma del compromesso mi sono rivolto ad un legale per sapere esattamente quali diritti avessi, deciso a far valere le mie prerogative fino in fondo senza ulteriori concessioni; e, in particolare, se io avessi la facoltà di vietare al promittente acquirente di dare in affitto l'appartamento in pendenza del rogito, subordinando all'accettazione di quest'impegno la consegna dell'appartamento. Questo, evidentemente, a tutela dei miei interessi, perché, in caso di mancato adempimento dell'obbligazione di acquisto, la scadenza della quale non è certo imminente, mi ritroverei con un appartamento occupato da un inquilino; e anche perché rende di fatto il contratto più oneroso per me: il pagamento ritardato comporta per me un lucro cessante, la consegna anticipata ha comportato per me spese aggiuntive (ICI, spese condominiali, deposito dei mobili in custodia etc.). Il promittente acquirente godrebbe, paradossalmente, dei frutti di un bene del quale non ha neanche ancora acquisito la proprietà senza che io possa godere degli interessi sul corrispettivo pattuito.

Come previsto, il promittente acquirente si è rifiutato di firmare il testo del verbale predisposto dal mio legale, testo che prevedeva espressamente la clausola di divieto, respingendo sprezzantemente persino la mia ripetuta offerta di lasciargli la copia del verbale per studiarsela (salvo poi farla richiedere per mezzo del figlio: a che titolo? comunque gliel'ho mandata).

Faccio presente che il promittente acquirente era stato reso edotto, da me, circa i motivi che mi avevano indotto a procedere alla vendita dell'immobile rispetto all'alternativa di darlo in affitto: distanza dalla località in cui è ubicato l'immobile, interessi che gravitano in una zona completamente diversa, convinzione che le quotazioni di mercato stessero per scendere, esigenza di disporre di un capitale liquido per ogni evenienza. Per privilegiare la certezza e la rapidità dei tempi di vendita ho anche accettato quasi immediatamente, all'inizio della trattativa, una significativa riduzione sulla richiesta iniziale. In nessuna circostanza prima del compromesso il promittente acquirente mi aveva messo a parte della sua intenzione di disporre dell'immobile con molti mesi di anticipo sul rogito allo scopo di darlo in affitto in pendenza del rogito (e anzi, a rigore, persino all'atto del compromesso questa mi era stata prospettata come una mera eventualità), né io avevo mai o avrei mai espresso il mio consenso ad un'ipotesi siffatta; e il compromesso niente stabilisce in materia, parlando solo di dazione del "possesso materiale" al promittente acquirente. Al contrario, mi era stato fatto credere che i tempi sarebbero stati rapidi: mi erano stati chiesti consigli su un notaio cui rivolgersi, mi era stata ventilato il pagamento prima del 70-80 per cento, poi addirittura del 100 per cento, del prezzo pattuito addirittura alla stipula del compromesso etc. etc. L'esigenza che avevo manifestato di un compromesso in tempi rapidi, anche a prezzo di una caparra confirmatoria ridotta, è stata completamente disattesa.

In conclusione: posso legittimamente subordinare la consegna dell'immobile ad un impegno del promittente acquirente di non darlo in affitto prima del rogito? E, nel caso costui si rifiuti di assumersi un impegno del genere e io mi rifiuti di consegnarlo, mi si può intimare di adempiere?

(Premetto che il mio legale, nella cui competenza e integrità nutro un'assoluta fiducia, sta seguendo la questione; i miei dubbi derivano dal fatto che, a quanto mi risulta, si tratta di una fattispecie infrequente).



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

stefano1488

Utente semplice
1 interventi
19/07/2008 00:48:35
Dimenticavo: se qualcuno potesse indicarmi sentenze utili al mio caso gli sarei doppiamente grato.

Rispondi


claistron

Staff
10178 interventi
19/07/2008 11:26:16
Non esiste molta casistica sull'argomento.

L'errore iniziale, cioè consegnare le chiavi prima del rogito iscritta nel contratto, ti mette in una posizione difficile da sostenere.

La controparte potrebbe ora legittimamente chiedere i danni per il mancato adempimento indipendentemente dalla possibilità o meno di affittare l'immobile gia prima del rogito.

Queste leggerezze si .... pagano.

Il tuo legale sarà certamente in grado di tutelarti, soprattutto per "danno temuto".



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