Discussione: Acquisto casa attualmente affittata con contratto 4+4

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Messaggio iniziale:

vibaep
Utente registrato
23/02/2007
22:03:08
Buona sera a tutti,
mi trovo nella seguente situazione: la mia prozia è proprietaria di una casa che ha affittato ad una azienda (per lo meno questo si evince dal contratto anche se in realtà in contratto non è stato fatto uso foresteria ma 4+4 e l'inquilino è stato sempre lo stesso per questi 3 anni e mezzo e speso il bonifico del pagamento dell'affitto è arrivato a suo nome e non a quello dell'azienda) ed io intendevo acquistare questo appartamento per adibirlo a mia principale abitazione.
A novembre 2007 scadono i primo 4 anni, possiamo dare la disdetta all'inquilino e procedere poi con la vendita o l'inquilino ha il diritto di prelazione? E poi la prelazione è dell'azienda titolare del contratto di locazione o dell'inquilino che effettivamente occupa l'abitazione?
L'altra ipotesi sarebbe di procedere subito alla vendita, prima della scadenza dei primi 4 anni di contratto, per poi dare io all'inquilino la disdetta dato che non sono proprietaria di altre case. Anche in questo caso l'inquilino ha la prelazione?
Ci sono altre soluzione per dargli la disdetta senza incorrere in sanzioni?
Vi ringrazio anticipatamente per ogni gradito consiglio che potrete darmi.
Grazie!



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10141 interventi
23/02/2007 23:55:24
Non esiste "prelazione" per unità immobiliari affittate per uso abitazione.

Hai parlato di una durata trascorsa di tre anni e mezzo, ricorda che la disdetta deve essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza.

Una delle clausole che permette la risoluzione del contratto alla prima scadenza quadriennale è quella di adibire l'abitazione alla propria prima casa o a quella di un familiare.
Nel vostro caso dovresti tu acquisire l'appartamento e, visto che diventerebbe prima casa, potrai dare disdetta alla prima scadenza se sei ancora in tempo (6 mesi prima) altrimenti dovrai comunque aspettare il termine degli otto anni.

Il riferimento è la legge 9 dicembre 1998, n. 431

Rispondi

Anonimo
Utente non registrato
(0 risposte nel forum)
24/02/2007 13:23:47
riporto di seguito le principali condizioni del contratto:
- la società xxx accetta ad uso esclusivo di abitazione arredata i locali siti in xxx
- la locazione ha la durata di anni quattro cioè dal 01.12.2003 al 30.11.2007
- dal giorno della comunicazione della disdetta o nel caso in cui il proprietario intendesse vendere l'unità immobiliare locata, l'inquilino dovrà lasciare visitare i locali dalle ore x alle ore x.
- alla prima scadenza del contratto il locatore ha la facoltà di comunicare il diniego della rinnovazione del contratto per uno dei motivi di cui all'art 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 che deve essere comunicato a mezzo a/r con il preavviso di almeno sei mesi.

riguardo alla prelazione non c'è niente di esplicito.

Quindi posso dargli disdetta a procedere all'atto di compravendita entro aprile 2007 in modo da poter dare disdetta giusto?


Rispondi


claistron

Staff
10141 interventi
24/02/2007 13:54:31
Esatto.

Sei ancora in tempo, ti consiglio di avvisare immediatamente l'inquilino il più presto possibile avvisandolo che ti avvali delle norme contenute nella legge citata.

L'inquilino non ha alcun diritto di prelazione.
Se supponi che vi possano essere ostilità (l'inquilino potrebbe farsi assistere dagli avvocati di un'associazione di categoria), ti consiglio di attivare ancora prima della scadenza quadriennale la procedura di sfratto.

Rispondi


vibaep

Utente semplice
1 interventi
24/02/2007 22:34:37
scusate l'insistenza ma navigando ho trovato questo...

Contratto di locazione: diritto di prelazione
La disciplina del contratto di locazione ad uso abitativo prevede due distinte fattispecie di prelazione in favore del conduttore.
La prima, ex art. 38 della L. n. 392/78, si verifica allorchè il locatore intenda trasferire la proprietà dell'immobile locato. In tale ipotesi, il locatore ha l'obbligo di informare il conduttore della propria volontà di alienare il bene e le condizioni della vendita a mezzo ufficiale giudiziario. Il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione comunicando, sempre a mezzo di Ufficiale Giudiziario, la propria volontà di acquistare il bene alle condizioni comunicate entro il termine di 60 giorni. In tale caso dovrà, poi, procedere al pagamento del prezzo entro il termine di 90 giorni dalla ricezione dell'iniziale comunicazione del locatore.
La seconda, ex art. 40 della L. n. 392/78, è prevista, laddove, alla scadenza del contratto di locazione, il locatore intenda locare a terzi l'immobile. In questo caso dovrà dare comunicazione al conduttore a mezzo raccomandata A.R. ed il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione entro il termine di trenta giorni dalla ricezione della comunicazione. Analogo diritto di prelazione è previsto in favore del conduttore ove il contratto di locazione con terzi sia stipulato entro il termine di sei mesi dal recupero della disponibilità dell'immobile.

Rispondi


claistron

Staff
10141 interventi
24/02/2007 22:38:44
La legge del 78 (equo canone) è stata quasi completamente abrogata, salvo pochissimi articoli.

Devi riferirti alla legge del 98 che ti ho indicato nella mia prima risposta.

Non andare a cercare "vecchiume"!

Rispondi

Anonimo
Utente non registrato
(0 risposte nel forum)
24/02/2007 23:35:27
ma in pochew parole , mi confermi le seguenti cose!
l'inquilino allora non ha in nessun caso il diritto di prelazione?
E' la cosa che mi preoccuoa di piu , visto che il prezzo che mi fanno ( essendo chi vende un mio parente xo di 3 grado ) è molto al di sotto del valore di mercato , non vorrei che l'inquilino possa percui pretendere di acquistare la casa allo stesso prezzo perche logicamente il proprietario ( cioe mia zia) non verrebbe mai a terzi a quel prezzo.


il mio timore nasce dal fatto che ci siamo recati presso un'associazione di proprietari (apu) e ci è stato detto che non c'è nessun modo di disdire il contratto prima dei termini degli 8 anni , dicendoci anche che l'inquilino puo usufruire della prelazione.

Rispondi


claistron

Staff
10141 interventi
25/02/2007 00:12:41
C'è molta "ignoranza" in giro!

La legge è qui da leggere:

http://www.sicet.it/normativa/leggi/leggi_nazionali/legge_431-98_coordinata.htm

Falla leggere agli "ignoranti" (nel senso che ignorano la legge).

Art. 3
Disdetta del contratto da parte del locatore

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
1. quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;.........


Solo in un caso il l'inquilino ha il diritto di prelazione (non è il tuo caso):

Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

Non cercare consigli da persone incompetenti, leggi tu stesso la legge in vigore, è chiara e non si presta ad interpretazioni "strane".

Rispondi

Anonimo
Utente non registrato
(0 risposte nel forum)
31/01/2008 13:31:35
buongiorno a tutti, sto acquistando una casa locata da un anno con un contratto 4+4, devo andarci a vivere...cosa posso fare per mandare via l'inquilino?
GRAZIE

Rispondi

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