Discussione: Lavori straordinari su iniziativa singolo condòmino

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Messaggio iniziale:

LucioDim
Utente registrato
16/05/2021
10:44:24
Buongiorno,

spiego brevemente lo scenario: mini condominio con 3 unità immobiliari, ovviamente senza amministratore. Ci sono io, il proprietario A e il proprietario B. Un giorno il proprietario A bussa alla mia parte e mi dice che vuole fare dei lavori straordinari. Io rispondo: "grazie, ma non ritengo i lavori urgenti, per cui non mi interessa". Passa qualche mese e il proprietario A bussa di nuovo alla mia porta: "buongiorno, mi servirebbe la tua firma per il nulla osta all'installazione dei ponteggi, per fare quei lavori di cui parlammo".

Ovviamente chiedo chi abbia autorizzato questi lavori e mi risponde che intanto aveva parlato con proprietario B ed era d'accordo nel fare i lavori, per cui essendo già formata una maggioranza, ha ritenuto non necessario coinvolgermi ed è andato avanti da solo contattando ditte, facendo preventivi, stipulando contratti e chiedendo autorizzazioni e permessi. E poi, col sorriso compiaciuto, tipico di chi pensa di essere furbo, mi dà anche uno specchietto con le spese che andranno in capo a me, perché ovviamente pretenderà che io partecipi in base alla mia quota millesimale. Io dico che ovviamente voglio approfondire la questione, la firma intanto non la metto e mi riservo di aggiornarci in un momento successivo.

Veniamo al punto: non esiste una convocazione di assemblea e né tantomeno una delibera assembleare che autorizzi tali lavori. Da quello che ho capito, cercando informazioni in rete, l'articolo 1134 mi tutela, perché in mancanza di una autorizzazione formale dell'assemblea, il condòmino che assume iniziativa individuale non ha diritto al rimborso, trattandosi tra l'altro di opere NON urgenti e anche molto gravose.

Però poi mi imbatto in una sentenza della corte di cassazione (18192/2009) che dice che l'assemblea può ratificare anche successivamente una spesa straordinaria non preventivamente approvata.

E allora qui sorge il dilemma. Da una parte sarei tentato di mandare una raccomandata a proprietario A (e per conoscenza al proprietario B che gli ha dato "carta bianca") per dirgli "caro mio, hai fatto tutto da solo, non hai convocato l'assemblea, non c'è un verbale che certifichi le posizioni dei 3 comproprietari, né discussioni su quali lavori fare, a chi affidarli, quali preventivi scegliere... hai già chiesto permessi e chiamato ditte, insomma ci sono prove schiaccianti che trattasi di iniziativa individuale, pertanto ai sensi dell'art. 1134 io mi tiro fuori e le spese te le paghi tutte tu e proprietario B".

Però poi se gli mando questa raccomandata penso che potrei dargli un assist. Magari vanno da un legale che gli suggerisce di porre subito rimedio. Quindi poi convocano d'urgenza un'assemblea per ratificare i lavori che stanno per iniziare e si trovano loro dalla parte della ragione.

Che consigli potete darmi? Il mio obiettivo è ovviamente non partecipare ai lavori, sia perchè non ho la possibilità economica, sia perchè questo modo prepotente di agire mi fa andare in bestia. Conviene mandare una diffida? Oppure aspettare che finiscano i lavori, mi chiedano i soldi per poi dire "scusate, ma chi li ha deliberati?". In soldoni, qual è il miglior modo per tutelarmi?

Grazie a tutti coloro che saranno così cortesi da rispondermi.



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10299 interventi
16/05/2021 11:06:49
Sei comunque venuto a conoscenza (in viva voce) che la pseudo "assemblea" ha deliberato i lavori con la maggioranza prescritta dal Codice.

Non avendo tu partecipato all'assemblea, avevi 30gg (dal giorno in cui ne sei venuto a conoscenza) per impugnare questa deliberazione (avvocato, spese burocratiche, ecc.).

La controparte, tramite perizia del tecnico, sarà certamente in grado di dimostrare che i lavori in oggetto sono comunque "necessari" per il mantenimento in efficienza dell'edificio; tu dovrai assumere un tuo tecnico (costoso) che dimostri l'inutilità e la gravosità dei lavori.

Insomma, i costi si preannunciano salati per te.

Il consiglio è quello di addivenire ad un compromesso con gli altri due proprietari.

Prossimamente verrà stabilito che i lavori nel condominio saranno detraibili per il 75% anzichè al 50% come ora, tienine conto.

Controlla anche che si possa fare tutto gratuitamente con il 110% del superbonus, ecobonus e sismabonus.

Tutte per procedure che ti possono servire, se hai intenzione di opporti, le trovi al mio link:

https://www.condomini.altervista.org

Rispondi


LucioDim

Utente semplice
2 interventi
16/05/2021 14:28:37
Se è valida un'assemblea convocata a voce e relativa delibera sempre a voce (perché di scritto e firmato non c'è nulla) mi chiedo che senso abbia di esistere il seguente articolo 66:

"L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare e' annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perche' non ritualmente convocati."

Rispondi


LucioDim

Utente semplice
2 interventi
16/05/2021 14:31:46
Ad ogni modo il problema non è legato alla fatto che le operare siano necessarie o meno, bensì al fatto che siano state avviate le procedure di appalto senza mandato formale di un'assemblea. Siamo comunque in presenza di opere non urgenti. Quindi il punto è: quando anche il loro perito dimostri che le opere sono necessarie, cosa c'entra col fatto che non sia stato seguito un iter formale (convocazione assemblea, delibera etc..)?

Rispondi


claistron

Staff
10299 interventi
16/05/2021 20:34:30
L'hai letto tu stesso: la deliberazione è "annullabile" (non nulla) ai sensi dell'art. 66.

L'hai impugnata entro i 30gg da quando ne sei venuto a conoscenza? Devi nominare un avvocato e magari un perito per dimostrare che comunque i lavori non rivestono carattere di urgenza, altrimenti nessun giudice ti può prendere in considerazione.

Leggi: Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 7 marzo 2005, n. 4806 che trovi in una delle pagine del link che ti ho indicato sopra:

https://www.condomini.altervista.org/AnnullabilitaNullita.htm

Nelle altre pagine del link trovi tutto ciò che ti serve per attivare le procedure che intendi perseguire.

Come ti ho detto sopra, la mancata convocazione non determina la "nullità" della stessa, ma solo l'annullabilità entro i termini, dal giorno in cui sei venuto a conoscenza dell'assemblea per la quale tu stesso hai detto che hai ricevuto comunicazione verbale dei fatti, dello svolgimento dell'assemblea e della deliberazione regolarmente assunta con le maggioranze prescritte dal Codice.

Impugnare un'assemblea, anche se irregolare, non è una procedura "gratuita", costa parecchio in termini di spese legali, peritali e giudiziarie, come ti ho già detto, conviene trovare un accordo, usufruendo dei bonus attualmente disponibili. (fareste i lavori quasi gratis)

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