Discussione: Ripartizione spese prospetto e terrazzo condominiale

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Messaggio iniziale:

GALBAL2021
Utente registrato
09/02/2021
18:11:07
Buonasera,
nel condominio ove abito, composto da 10 appartamenti (5 per piano e per lato), si vorrebbero eseguire lavori urgenti di messa in sicurezza dei parapetti del terrazzo condominiale e di alcuni cornicioni con relativa pitturazione.

Il capo condomino dice che le spese per il rifacimento del terrazzo e di parte della facciata/prospetto vanno ripartite in parti uguali fra tutti i condomini in base alla Tabella “A” della tabella dei millesimi del condominio ove la proprietà del prospetto e delle parti comuni risulta uguale per tutti.

Il capo condomino insiste nel dire che le spese per il rifacimento della facciata siano suddivise in parti uguali fra i condomini perché asserisce che siccome la facciata serve tutti allo stesso modo e siccome tutti e 10 gli appartamenti, anche se posti in piani differenti, hanno circa la stessa superficie espressa in metri quadri, allora siamo tenuti a pagare tutti in parti uguali la spesa per il rifacimento della facciata/prospetto condominiale.

Personalmente non sono affatto d’accordo con il capo condomino.

Io credo che probabilmente si applichi la tabella proprietari delle parti comuni in millesimi come base di calcolo/di partenza, ma che la ripartizione delle spese vada fatta in proporzione ai millesimi di ciascuno (anche in base al piano cui sono posti gli appartamenti rispetto al suolo) e non in parti uguali come insiste il capo condomino. Il problema è che alcuni di noi condomini non capiamo come tale calcolo vada fatto.

La tab. A e parte del regolamento condominiale che mi sono stati consegnati dal capo condomino, non sono datati ne tantomeno firmati in ogni sua pagina come ci si aspetterebbe; non è indicato nemmeno il luogo cosa che probabilmente potrebbe dare spunti per un eventuale ricorso in sede civile atteso che non ho mai firmato i documenti di cui sopra.

Fra l'altro, l'art 2 del regolamento condominiale in rif. alle parti comuni cita: ".....in particolare è considerato bene comune l'estetica dei prospetti nel suo insieme, anche se le singole parti siano di proprietà esclusiva".

Invece l'art.11 del predetto regolamento condominiale in rif. alla ripartizione delle spese recita: "..le spese per la conservazione e il godimento delle cose e dei servizi e degli impianti relativi, nonchè per le innovazioni deliberate dall'assemblea saranno ripartite in proporzione ai millesimi corrispondenti ai valori delle singole proprietà di ciascun condomino, giusta l'allegata tabella millesimale "A".

Quale tabella millesimale va utilizzata per le facciate ed il terrazzo?

Perché allora il capo condomino insiste a dire che le spese vanno ripartite in parti uguali tenendo conto solo della TAB “A”che attiene solo alla proprietà generale delle cose comuni? Alle tabelle millesimali della TAB. A che attiene alla proprietà generale delle cose comuni del condominio, non dovrebbe affiancarsi un’altra tabella millesimale che servirebbe, insieme alla tab. A, per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi e/o opere per ripartirle non solo in base alla proprietà generale delle cose comuni, ma anche in proporzione ai millesimi corrispondenti ai valori delle singole proprietà di ciascun condomino?

Più semplicemente, il capo condomino dice che per rifare la facciata del condominio dobbiamo pagare tutti in parti uguali perchè in base alla TAB A di proprietà del condominio si evince che la proprietà condominiale espressa i millesimi delle parti comuni è uguale per tutti e 10 i condomini. Siccome dice che la facciata così come il terrazzo appartiene a tutti in parti uguali, e tutti ne fanno lo stesso uso a prescindere dal piano o dal valore dell'appartamento espresso in millesimi, si deve utilizzare solo la TAB A e quindi in questo caso le spese non vengono ripartite in proporzione ai millesimi corrispondenti ai valori delle singole proprietà di ciascun condomino ma ripartite in parti uguali.

La Tab A, secondo me, altro non indica sostanzialmente che siamo proprietari in parti uguali delle parti comuni ma ciò non vuol dire che tutti debbano pagare la stessa somma per i lavori delle parti comuni, secondo me vanno pagati in base alle tabelle millesimali come quelle che si usano per esempio, per l’ascensore condominiale dato che il valore di ogni singolo appartamento, pur avendo la stessa metratura, differisce proporzionalmente in base al piano ove è ubicato e non solo. Credo si debba pagare anche in proporzione all’altezza dal suolo cui è posto il singolo appartamento, quelli dei piani più alti dovrebbero pagare di più visto che il costo di un ponteggio aumenta man mano aumenta la sua altezza.

Cioè, la ripartizione delle spese per il rifacimento delle facciate e/o del terrazzo condominiale, va fatta solo in parti uguali secondo la tabella A che si riferisce alla quota di proprietà delle cose comuni come dice il capo condomino (che ovviamente è quasi uguale per tutti i condomini) o questa serve solo come base di partenza per poi calcolare anche i millesimi proporzionalmente corrispondenti ai valori delle singole proprietà di ciascun condomino e della porzione di piano cui è ubicato l’appartamento?

In questa seconda ipotesi, le spese per il rifacimento delle facciate e/o del terrazzo condominiale non vengono ripartite in parti uguali ma in quote millesimali; sostanzialmente chi sta ai piani superiori dovrebbe pagare di più rispetto a quelli del primo piano anche se il capo condomino dice che per rifare la facciata del condominio dobbiamo pagare tutti in parti uguali perchè in base alla TAB A di proprietà delle parti comuni del condominio si evince che la proprietà condominiale espressa i millesimi delle parti comuni è uguale per tutti e 10 i condomini oltre al fatto che la facciata e/o il terrazzo condominiale servono tutti allo stesso modo. Il capo condomino infatti dice: siccome anche se sto al 5° piano, la facciata e/o il terrazzo serve me e lei allo stesso modo, non ho più prospetto e/o più parte di terrazzo rispetto a lei o agli altri condomini e quindi si paga in parti uguali.

Il capo condomino anche in base a quanto sopra, ha ragione a suddividere le spese in parti uguali fra tutti i condomini per il rifacimento del prospetto e del terrazzo oppure no?
Sta commettendo un errore / abuso?

Grazie mille



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10299 interventi
09/02/2021 20:14:56
Le facciate (muri perimetrali) son un bene comune condominiale.

La ripartizione delle spese va fatta in base al 1° comma dell'art. 1123 del Codice Civile, in base al valore millesimale.

Se la vostra tabella (A) ripartisce in pari uguali, dovrete pagare in parti uguali, altrimenti dovreste far cambiare le tabelle millesimali.

Se ritieni che la TAB. A sia sbagliata, dovrai tentare di raccogliere consensi tra i condómini e far cambiare la tabella, operazione difficile e costosa (forse non ne vale la pena).

Qui trovi riferimenti per far cambiare il Regolamento contrattuale cui sono allegate le tabelle:

https://www.condomini.altervista.org/RegolContratt.htm

Qui trovi i riferimenti per far cambiare le tabelle:

https://www.condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm



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