Discussione: doppia occupazione inquilini

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Messaggio iniziale:

stefano60
Utente registrato
23/04/2014
06:32:21
In corso di locazione commerciale del mio locale affittato ad "A" (moroso da tre mesi e con pratica di sfratto in corso) vengo a conoscenza che l'immobile è attualmente occupato da "B".
La permanenza di "B" era iniziata a suo dire in giugno e durerà un anno in forza, sempre a suo dire, di un contratto di gestione concessogli da "A".
Inoltre, pur occupando l'immobile si rifiuta di ritirare le notifiche di sfratto perché, dice, non indirizzate a lui ma al conduttore.
Neppure è disposto a mostrare il presunto contratto di gestione affermando che il suo rapporto è col conduttore e non con me!
In effetti io ho sempre e soltanto ricevuto i bonifici dal conduttore intestatario della locazione e mai da quest'ultimo occupante.
Però non ho mai ricevuto comunicazioni ufficiali sull'esistenza di questa gestione e mi pare che il proprietario debba essere informato (il mio contratto vieta il subaffitto).
Pertanto, dopo averlo fatto identificare ieri "sul posto" dalle forze dell'ordine, alle quali egli ha dichiarato di possedere un regolare contratto di gestione, mi sto chiedendo quanto segue:
1) In che modo poter visionare questo contratto di gestione ed appurarne la validità?
2) Nel caso il contratto non esista o non sia valido potrei, oltre a perseguire "A" per la morosità, perseguire contemporanemente "B" per occupazione abusiva?
3) Possibile mai che non ci sia un modo più rapido che non la richiesta di un giudice per vedere il titolo che gli consente di occupare il mio immobile?
4) Secondo Lei, sussistono responsabilità di qualcuno per aver creato una situazione del genere? E se si, come Le ripartirebbe?
La ringrazio





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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10180 interventi
23/04/2014 09:10:01
L'illecito è chiaro ed evidente.

La procedura deve necessariamente essere indirizzata nei confronti del conduttore, così come indicato nel contratto.

Comprendo che la situazione in questi casi è complessa, ma la procedura di fratto per morosità è la più veloce; più complessa la procedura (probabilmente inefficace) di occupazione abusiva da parte del subaffittuario. Inutile il tentativo di visionare il "titolo", probabilmente inesistente o quantomeno privo di valenza giuridica.

Se nel tuo contratto vi è la clausola da te menzionata di divieto di subaffitto, l'eventuale contratto di gestione da te citato non ha alcun valore e non inficia il regolare svolgimento dello sfratto esecutivo.

La responsabilità ricade in capo alla tua controparte: il firmatario del contratto di locazione.



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stefano60

Utente avanzato
30 interventi
23/04/2014 14:15:24
Grazie per la risposta, Le chiedo una risposta specifica, non mi prenda per pignolo: l'aver sottoscritto un contratto di gestione per un anno, che sia stato registrato o meno, senza aver prima avvertito il proprietario dell'immobile fa ricadere la responsabilità giuridica sul solo conduttore o anche sul gestore? Insomma io ho intenzione di richiedere i danni ad entrambi.

Rispondi


claistron

Staff
10180 interventi
24/04/2014 22:13:43
In base alla legge vigente, un contratto (sia pure di subaffitto, ancorchè illegale) non registrato, è un contratto "nullo".

Quindi lo pseudo contratto di gestione "non esiste".

La tua controparte è la persona che ha sottoscritto il contratto di affitto con te, il subaffittuario (che non ha alcun titolo ad occupare l'unità immobiliare) dovrà avere rapporti solo con il legittimo affittuario.

Eventuali danni li dovrai richiedere ad "A", ma vista la situazione di morosità, ti auguro almeno di rientrare nei crediti vantati ed ottenere la liberazione dell'immobile al più presto.

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stefano60

Utente avanzato
30 interventi
26/04/2014 10:37:29
L'azione di sfratto e richiesta crediti verso A è ovviamente in corso, ciò che mi lascia perplesso è che non sia possibile adire alle vie giudiziarie anche nei confronti di B, il quale dopo mia vana diffida a rilasciare immediatamente l'immobile illecitamente occupato, continua ad occuparlo.

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claistron

Staff
10180 interventi
26/04/2014 20:58:52
Infatti egli non è tenuto ad avere rapporti con te, come ti ho detto sopra.

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stefano60

Utente avanzato
30 interventi
27/04/2014 05:00:21
L'art. 1595 di cui ho letto in internet, non ha valore in questo caso?

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claistron

Staff
10180 interventi
27/04/2014 14:25:43
Se leggi le note relativo all'art. da te citato, ti convincerai sulle azioni più opportune:

Il comma 2 va letto alla luce del principio generale secondo cui il subconduttore può opporre al locatore tutte le eccezioni relative al rapporto tra subconduttore e sublocatore, ma non quelle relative al rapporto di locazione.

L'inciso «senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore» vuole significare che l'estinzione del rapporto principale di locazione non sempre fa venir meno il rapporto di sublocazione. Così, ad esempio, il sublocatore ha diritto al corrispettivo fino a quando, anche dopo la risoluzione della locazione, il subconduttore sia lasciato nella detenzione [v. 1140] della cosa. Il comma 3 si spiega per il fatto che i due contratti (locazione e sublocazione) sono connessi (collegati). Tale norma costituisce eccezione alla regola di cui all'art. 2909, in quanto la sentenza emessa tra locatore e conduttore ha efficacia, anche nei confronti di un terzo estraneo al giudizio (il subconduttore) che quindi sarà tenuto al rilascio del bene.

Rispondi


stefano60

Utente avanzato
30 interventi
27/04/2014 21:53:46
La ringrazio, come sempre, per il prezioso apporto.

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