Discussione: Ripartizione Spese Lastrico Solare: cc 1123 primo o secondo comma?

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Messaggio iniziale:

Lex_Luca
Utente registrato
23/03/2013
08:45:03
Buongiorno ,
in un edificio con 3 proprietari composto da seminterrato, piano terra, e primo piano, abbiamo una copertura (funzione di tetto) costituita da due parti:
- un lastrico solare che copre interamente il primo piano e solo il 70% del piano terra e seminterrato (lastrico non calpestabile e non accessibile in quanto privo di scala di accesso)
- una terrazza a livello di proprietà ed uso esclusivo del condomino del piano primo, che copre il restante 30% del piano terra e seminterrato.
Dobbiamo effettuare un intervento di manutenzione del lastrico solare, la domanda è se è corretto effettuare il riparto delle spese in base in base al secondo comma dell’art. 1123 cc secondo il criterio di utilizzo differente, quindi in proporzione al valore delle quote di proprietà coperte dal lastrico e che traggono utilità dalla copertura del lastrico.
Oppure se è corretto effettuare il riparto in base al primo comma dell’art 1123 cc (riparto in base al valore proporzionale delle proprietà, quindi considerando anche le aree non coperte dal lastrico e che sono invece coperte dalla terrazza a livello (mia nota: le aree sottostanti la terrazza ad uso esclusivo, nella misura di 2/3 dovranno concorrere anche alle spese di manutenzione della terrazza quando se ne presenterà l’esigenza).
Scrivo per avere, se possibile, conferma circa il coretto criterio da adottare per il riparto.
Un Geometra ha provveduto a calcolare i millesimi generali e quelli relativi alle superfici coperte dal lastrico solare, indicando come criterio da seguire per il riparto quello del differente utilizzo (2° comma art 1123) quindi in base ai millesimi relativi alle superfici coperte dal lastrico solare.
I pareri circa il corretto criterio da adottare sono discordi.
Ho trovato su una discussione del 2006 dei riferimenti circa il fatto la regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli 1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile "solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà" (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655).
Così la Corte di Cassazione in sentenza n. 7077 del 22.06.1995: "In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi". Lo stesso principio è ribadito dalla giurisprudenza di legittimità nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di Cassazione.


Nel 2009 questo principio è stato “specificato” da parte della Cassazione: Cassazione civile , sez. II, sentenza 20.03.2009 n° 6889 qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio, le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c. .... in quanto i lastrici solari delle palazzine adibiti a stenditoio condominiale erano di uso comune ed in quanto tali soggetti al riparto delle spese di manutenzione in base ai millesimi di proprietà e non secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c.. Quindi, se il lastrico non funge solo da copertura della porzione di edificio, ma ha il libero accesso e l'uso di tutti i condòmini, la spesa di rifacimento sarà a carico anche delle unità immobiliari che non siano ad esso sottostanti.

Ho bisogno del vostro aiuto per confermare questa interpretazione e supportarla di un parare qualificato.
Ringrazio anticipatamente per la collaborazione.
Cordialità
LL




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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10209 interventi
23/03/2013 12:14:14
L'art. 1123 è chiaro!

Per i 2/3 è necessario considerare "solo" le unità immobiliari coperte dal lastrico o porzione di esso, come ad esempio la terrazza.

I riferimenti giurisprudenziali che ti servono li trovi al "solito" link:

http://www.condomini.altervista.org/LastricoTerrazze.htm

Rispondi


Lex_Luca

Utente semplice
3 interventi
27/03/2013 14:14:32
Buongiorno e grazie per il riscontro,
relativamente al riparto delle spese per manutanzione del lastrico solare ad uso esclusivo mi è chiaro il principio da te richiamato, e sancito all' art 1126 del cod vciv:
- Per i 2/3 è necessario considerare "solo" le unità immobiliari coperte dal lastrico o porzione di esso, come ad esempio la terrazza.

mentre non trovo risposta per quanto riguarda la ripartizione delle spese per il caso del lastrico che serve unicamente da copertura di una parte dell'edificio (nessuno ne ha l'uso esclusivo, e di fatto nessuno puo' accedere).
Per questo secondo caso il codice civile è chiaro all'art 1123 prevede due possibilità :
- primo comma: tutti partecipano alle spese in base alla tabella A della proprietà generale
- secondo comma: partecipano solo i proprietari della unità abitative coperte dal lastrico , e partecipano in proporzione ai millesimi relativi alle proprietà o quote di proprietà coperte dal lastrico.

Scusami se torno sull'argomento, ma nella fattispecie rappresentata quale è secondo voi il criterio da utilizzare ?
art 1123 secondo comma, oppure art 1123 primo comma ?

Grazie in anticipo per il riscontro





Rispondi


claistron

Staff
10209 interventi
27/03/2013 20:29:31
Nal caso di lastrico (non di uso esclusivo) che copra (fa da tetto) ad una porzione di condominio ben individuata, bisogna riferirsi al 3° comma dell'art. 1123 del c.c.

Rispondi


Lex_Luca

Utente semplice
3 interventi
28/03/2013 14:36:22
grazie per la rispota claistron
mi è chiaro quanto indichi in merito al criterio dei 2/3 a carico delle unità immobiliari coperte dal lastrico o porzione di esso, come ad esempio la terrazza (ad uso esclusivo).

ma non mi è chiaro quale sia il vs parere in merito al caso di un lastrico solare lcomune senza uso esclusivo, che copre solo una parte dell'edificio e delle unità immobiliari sottostanti (leggi il mio post ero stato molto dettagliato nel descrivere).

Millesimi Tabella A della proprietà generale?
Oppure millesimi parziali relativi alle superfici coperte dal lastrico solare?

grazie l

Rispondi


claistron

Staff
10209 interventi
28/03/2013 15:23:17
Se leggi meglio nel link che ti ho proposto sopra, trovi precisi riferimenti giurisprudenziali che riguardano proprio il tuo caso (lastrico comune che copre parzialmente l'edificio).

I riferimenti sono più adeguati che un semplice parere....

Il 3° comma del 1123 sembrerebbe drastico: pagano solo i sottostanti, ma la Cassazione ha disposto diversamente.

Rispondi


Lex_Luca

Utente semplice
3 interventi
29/03/2013 16:45:12
Grazie claistron,
scusa se continuo a non capire,
leggendo il link che mi hai proposto trovo un riferimento al caso in cui il lastrico non funge solo da copertura della porzione di edificio, ma ha il libero accesso e l'uso di tutti i condòmini, la spesa di rifacimento sarà a carico anche delle unità immobiliari che non siano ad esso sottostanti.
Nel nostro caso il lastrico non è accessibile per nessuno e l'unica funzione che svolge è quella di tetto (copertura) pe runa quota parte dell'edificio e delle proprietà.
Potresti indicare un riferimento giurisprudenziale che riguarada il nostro caso?
grazie ancora
ll

Rispondi


claistron

Staff
10209 interventi
29/03/2013 20:55:25
Rileggi le mie risposte ed il link che ti ho proposto.

Se hai ancora dei dubbi:

http://www.condomini.altervista.org/

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