Discussione: Condominio minimo (con defunto) o no?

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Messaggio iniziale:

lucybassi@hotmail.it
Utente registrato
07/02/2012
21:02:08
Sono proprietaria di due appartamenti a piano terra, in un fabbricato di due persone. Il fabbricato è composto oltre che dai due appartamenti di mia proprietà, anche da un vano sotterraneo di proprietà dell'altro inquilino che, però, è morto cinquanta anni fa, pur risultando ancora proprietario in base alla visura catastale. L'immobile è praticamente abbandonato da decenni con il totale disinteresse degli eredi. Io ho necessità di fare dei lavori di ristrutturazione del fabbricato perchè è ormai molto vecchio e c'è rischio di crollo del tetto. Uno degli eredi, incontrato per caso, quando gli ho accennato alla necessità delle spese, ha detto di non volerne sapere nulla e di non essere interessato. Tra l'altro io ho già provveduto, qualche anno fa a spese mie a far sistemare in parte il tetto. Ma adesso, come posso fare per le nuove spese e per le spese già sostenute? Inoltre, mi ha molto colpito che dalle visure catastali il sotterraneo risulti ancora di proprietà di un defunto. E' possibile questo? E se sì, le spese a chi le devo chiedere? Chi è il condomino adesso il defunto o i chiamati all'eredità, che per altro dopo 50 anni non risulta ancora accettata?



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

lucybassi@hotmail.it

Utente semplice
2 interventi
07/02/2012 21:04:42
Aiutatemi non so dove sbattere la testa!

Rispondi


claistron

Staff
10232 interventi
08/02/2012 08:05:32
Ti viene in aiuto l'art. 1110 del c.c.

Nel tuo caso la procedura si presenta irta di ostacoli ed anche costosa.

Potresti tentare di far emettere decreto ingiuntivo nei confronti degli eredi legittimi per le spese che si presentano necessarie.

Dovrai necessariamente farti assistere da un avvocato e da un professionista per le necessarie visure, la ricerca degli eredi, ecc

Rispondi


lucybassi@hotmail.it

Utente semplice
2 interventi
08/02/2012 12:55:47
Ti ringrazio Claistron per la risposta. Tuttavia, andando ad approfondire lo spunto che mi ahi dato ho trovato al sito http://www.percorsi.giuffre.it/psixsite/Esercitazioni/Pareri/Diritto%20civile/Propriet_/default.aspx?id=7079 che in sostanza l'art. 1110 del c.c. non si applica ai condomini composti da due inquilini o come li chiama minimi, ma si applica l'art. 1134 c.c. che, ho controllato, per me non è molto buono. Inoltre, il problema che mi pongo è anche se a questo punto con tutti quegli eredi, si possa parlare di condominio minimo o meno e che differenze ci sono tra le due tipologie.

Rispondi


claistron

Staff
10232 interventi
08/02/2012 21:19:14
Si tratta comunque di condominio "minimo".

Qualsiasi dei coeredi può essere legittimamente aggredito rispetto all'art. 1110.

Al "solito" link trovi tutto ciò che ti serve:

http://www.condomini.altervista.org/CondominioMinimo.htm

Rispondi


F79

Utente semplice
1 interventi
09/02/2012 20:19:15
Non sono perfettamente d'accordo. A mio avviso la situazione è un pò più complessa. La sig.ra non ha fatto un'osservazione sbagliata. Mi si corregga se sbaglio, ma la mia opinione a riguardo è la seguente.
Per eseguire la ristrutturazione del fabbricato in comproprietà, occorre procedere a seguito di assemblea condominiale debitamente convocata. La ristrutturazione, infatti, rientra tra le opere di manutenzione straordinaria e, pertanto, richiede il consenso delle maggioranze assembleari previste dal codice. Secondo l’interpretazione sposata dalla S.C. (Cass. S.S.U.U. civ., 31.01.2006, n. 2046), l’art. 1134 c.c. si applica sia al condominio minimo che al grande condominio, e prevede che in caso manutenzione delle parti comuni, il condomino possa procedere autonomamente solo nell’ipotesi di riparazioni urgenti e quindi indifferibili. In caso contrario il condomino che abbia agito da solo e a proprie spese per la ristrutturazione dell’edificio in comproprietà non avrà diritto al rimborso delle spese sostenute. Ove agisca in autonomia, ossia senza convocare l’assemblea, per l’urgenza dei lavori da svolgere potrà pretendere il rimborso delle spese sostenute dal/dai condomini inerti o contrari anche attraverso l’autorità giudiziaria, a condizione, però che provi giudizialmente l’urgenza delle riparazioni svolte che non avrebbero consentito la convocazione di dell’assemblea ed i successivi passaggi conseguenti.
Nel caso da lei prospettato, per procedere ad ristrutturazione del fabbricato, occorre procedere necessariamente ad una convocazione dell’assemblea condominiale, salvo che vi sia un’urgenza che, in tal caso deve essere provata, ed esempio con una perizia accuratamente documentata. Solo in tal caso si potrà agire in giudizio, considerando che spetta al giudice di merito, sulla base delle prove stabilire se vi era effettivamente urgenza e quindi vi sia diritto al rimborso, oppure no.
Nel caso in cui manchi l’urgenza (oggettiva e dimostrabile in un eventuale giudizio), occorrerà procedere alla convocazione dell’assemblea e quindi sarà necessario procedere alla redazione delle tabelle millesimali per stabilire le maggioranze assembleari e il riparto delle spese.
Nel caso concreto, inoltre, va aggiunto che, essendo l’altro condomino defunto, la proprietà è passata agli eredi, o comunque essi ne hanno sia la disponibilità che la custodia. Trattasi, dunque, di una situazione di comunione pro indiviso, ossia più persone (gli eredi appunto) sono titolari in parti eguali di una quota dell’immobile. A questo punto per l’assemblea tutti gli eredi dovranno essere convocati, ma dovranno scegliere un solo rappresentante che parteciperà all’assemblea condominiale. In caso di mancato accordo tra i comunisti la scelta sarà fatta dal presidente dell’assemblea. L’art. 67, secondo comma, disp. att. c.c. infatti recita: “Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente”. Qualora l’assemblea condominiale non dovesse validamente costituirsi per la mancata comparizione del quorum richiesto per legge, ovvero in essa mancando l’accordo non si riesca a giungere ad una deliberazione, si potrà adire l’Autorità giudiziaria affinchè, ai sensi dell’art. 1105 c.c., autorizzi le riparazioni necessarie o comunque ponga fine all’inerzia dell’assemblea.
E', inoltre, possibile, ricorrendone i presupposti, nei casi grande trascuratezza e necessità di ristrutturazione dell'immobile, presentare querela ex art. 677 c.p. per l'illecito contravvenzionale di omissione di lavori in edifici, laddove, chi sia obbligato a provvedere alla conservazione e vigilanza dell'edificio, ometta di provvedervi.

Rispondi


claistron

Staff
10232 interventi
09/02/2012 22:05:18
È possibile reperire quanto serve, la normativa, le procedure, al "solito" link:

http://www.condomini.altervista.org/

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