Discussione: divisione cortile prorpietà esclusiva adibto a parcheggio condominiale

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Messaggio iniziale:

gaviscon
Utente registrato
13/10/2010
14:11:41
Salve a tutti, ho bisogno di un parere in merito ad una situazione complessa. Due fratelli costruiscono nel 1965 un edificio, dotato, tra l’altro, di un cortile. Successivamente, con atto di divisione, si ripartiscono alcuni appartamenti, non tutti. Nel detto atto di divisione viene scritto “convengono i condividenti che le parti del fabbricato non assegnate nelle singole quote, resteranno in proprietà comune pro-indiviso”.
Nel 2007 viene costituito il condominio e redatto un regolamento condominiale nel quale viene stabilito che rientra nella proprietà comune di tutti i condomini “ il piazzale antistante il fabbricato, che viene suddiviso in posti auto destinati agli appartamenti nella misura di un posto auto ad unità abitativa”. Premetto che tale regolamento, che assume le vesti di regolamento contrattuale, sebbene deliberato all’unanimità dei condomini, non reca però la sottoscrizione di ciascuno di essi, come mi sembra di aver capito che richieda la giurisprudenza. Soprattutto, laddove si consideri che va ad incidere, limitandolo, un diritto di proprietà esclusiva, o meglio la parte di proprietà comune pro-indiviso dei due fratelli. Tuttavia, c’è una seconda delibera, approvata non all’unanimità dei condomini, alla quale è stato allegato un prospetto di divisione dei posti auto, e il quale allegato è stato sottoscritto da entrambi i proprietari, oltre che da uno dei due nuovi acquirenti.
Nel 2008 uno dei due fratelli vende due appartamenti. I due acquirenti cominciano a parcheggiare occupando anche più di un posto auto. Peraltro, alcuni parcheggi risultano meno comodi di altri o addirittura di diversa dimensione.
Sorgono i primi dissidi. Il fratello che non ha ancora venduto, vorrebbe che venisse eseguita una divisione del piazzale, e ritiene che la stessa debba essere eseguita solo con suo fratello, essendo questi l’altro comproprietario pro-indiviso del piazzale. La domanda per la quale mi sto arrovellando da giorni è:
a fronte di quel regolamento condominiale, si può chiedere la divisione del piazzale indirizzandola al solo fratello-proprietario pro-indiviso? Oppure bisogna coinvolgere anche i due nuovi acquirenti, sulla base del diritto di godimento che ciascuno di essi ha sui posti auto, sulla base del citato regolamento condominiale?
In altre parole, si può dividere il piazzale in posti auto tra i proprietari originari, fermo restando il diritto di godimento su due posti auto che il fratello continuerà a riservare agli acquirenti dei suoi due immobili?
Ciò, naturalmente, tenendo conto che, sebbene sussista quel regolamento, la vendita è stata comunque effettuata dopo l’entrata in vigore della legge 246/05, la quale ha stabilito che gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso in favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.
Spero che possiate aiutarmi.
Grazie mille



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10180 interventi
13/10/2010 21:22:25
L'errore iniziale è stato di non assegnare tramite rogito gli spazi del piazzale come pertinenza di ogni singola unità immobiliare.

Ciò doveva essere certificato dal primo originario regolamento contrattuale.

Sembra di capiere che tutt'ora il cortile in oggetto sia parte comune condominale e che tutti i proprietari nel condominio possano quindi parcheggiare liberamente.

A mio avviso i nuovi acquirenti hanno tutto il diritto di utilizzare il citato spazio comune essendo subentrati nel diritto all'originario proprietario venditore.



Rispondi


gaviscon

Utente semplice
1 interventi
13/10/2010 22:50:51
Ti ringrazio anzitutto per la risposta. Forse per il mio cliente è meglio che detto rogito non sia stato fatto, dal momento che non si è reso conto di che concessione stava facendo, nel consentire che quel piazzale di sua proprietà (per metà) fosse utilizzato come parcheggio e che ogni posto auto venisse assegnato a ciascun appartamento.
Oggi tornerebbe volentieri indietro e lascerebbe tutto come stava.
Tu scrivi "Sembra di capiere che tutt'ora il cortile in oggetto sia parte comune condominale ".
In verità, il cortile non era parte condominiale, proprio perché apparteneva in prorpietà ai due fratelli e basta. Il problema è il regolamento che poi l'ha fatto diventare parte condominiale.
Che si può fare secondo te? Si può chiedere la divisione tra i due originari proprietari? A prescindere dal fatto che vi sia un diritto di godimento da parte dei due acquirenti, che nessuno gli vuole togliere? oppure ormai il cortile è diventato condominiale e non vi è più via d'uscita?


Rispondi


claistron

Staff
10180 interventi
14/10/2010 17:31:19
Solo un notaio, dopo un'attenta analisi della documentazione probante, può decidere se convenga certificare l'originaria assegnazione o provvedere secondo gli interessi dei proponenti.

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