Discussione: certificato di agibilitànella comravendita

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Messaggio iniziale:

luiacono
Utente registrato
11/03/2010
16:50:37
Gentili signori pongo alla Vs cortese attenzione il seguente quesito.
Sono proprietà do un'unità immobiliare oggetto di vendita priva di qualsiasi impianto igienico sanitario, riscaldamento, idrico, telefonico, fognario e solamente quello elettrico le cui condizioni sono pessime.L'immobile al riguardo è privo del certificato di agibilità/abitabilità.
Se nel preliminare e nel contratto definitiva di comprvaendita indico testaulmente:"A riguardo la parte promittente venditrice, dopo aver specificato che l’unità immobiliare oggetto del presente contratto versa in pessimo stato di manutenzione ed è priva di qualsiasi impianto e servizio (idrico, elettrico, gas, fognario etc.) necessari affinché la stessa sia agibile/abitabile, dichiara che, non sussistendo le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previste dalla normativa vigente in materia, l’unità immobiliare è priva del certificato di agibilità/abitabilità. La parte promissaria acquirente dichiara di aver accuratamente ispezionato l’immobile, di rinunciare al requisito della agibilità/abitabilità dell’unità immobiliare che si è impegnata ad acquistare, di esonerare comunque la parte promittente venditrice dall’obbligo di rendere l’immobile agibile/abitabile e di ottenerne il relativo certificato. Le parti danno atto che di tale circostanza si è tenuto conto nel determinare il prezzo di trasferimento, conseguentemente la parte promissaria acquirente accetta di farsi carico di tutti gli interventi, e conseguenti oneri, che si renderanno necessari per ottenere l’agibilità/abitabilità del fabbricato assumendo altresì tutti i rischi, e manlevando quindi la parte promittente venditrice da qualsiasi responsabilità e onere, nel caso in cui per qualsivoglia motivo il predetto certificato non sia ottenibile"
Sono esonerato da qualsiasi azione legale sussseguente alla stipula dei 2 contratti e non si possa verifcare la risoluzione del contratto?
Saluti



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
10144 interventi
11/03/2010 19:35:53
Se detta clausola è inserita nel contratto di vendita e nei documenti di rogito che la parte acquirente sottoscrive, magari controfirmando una seconda volta l'art. in oggetto riportato in calce al contratto, il tutto alla presenza del notaio, la clausola in oggetto ha piena efficacia e non può essere impugnata come clausola vessatoria in quanto il contratto viene sottoscritto da due "utenti finali".

Io farei inserire un'ulteriore clausola:

Nel caso l'acquirente dovesse rescindere dal contratto invocando la situazione oggettiva dell'immobile, ampiamente descritta ed accettata, dovrà rinunciare alla somma versata come caparra confirmatoria.


Rispondi


luiacono

Utente semplice
4 interventi
11/03/2010 20:18:43
Quando parla di sottoscrivere tale clausola anche la seconda volta si riferisce che tale clausola devo farla innserire anche nel contratto definitivo di comprsvendita?
Il contratto preliminare comunque lo si firma davanti al notaio e dopo verrà registrato.
Comunque come ho capito tale clausola così come escritta va bene, vero? Farò aggiungere anche la sua.
Cordiali saluti

Rispondi


claistron

Staff
10144 interventi
11/03/2010 22:06:29
Ricordati di far inserire la caparra, ti mette al riparo da ripensamenti.

Rispondi


pierozaccaria

Utente semplice
2 interventi
12/03/2010 08:16:27
Si, credo che tutti gli accorgimenti sopra indicati possono ritenersi quelli + accreditabili dalla dottrina giurisprudenziale, ossia che deve risultare dall'atto una rinunzia espressa da parte dell'acquirente dell'obbligo di richiesta del certificato da parte del venditore, altrimenti, in assenza di tale rinunzia, permane in capo al venditore l'obbligo di adoperarsi per far ottenere la licenza.
Putroppo, per esperienza personale, tale materia (vendita di immobile senza agibilità) ha dei lati giuridici molto controversi, pur se tendenti a favorire principalmente l'acquirente.


A supporto della risposta fornita, alcune sentenze che possono tornare utili: secondo un'opinione comunemente accettata (Cass., 26 maggio 1999 n. 5103, in Giur. it., 2000, 706) si deve ritenere che, salvo patto contrario, l'obbligo di dotare l'immobile del certificato gravi sul venditore.
Si ritiene comunque che non sia sufficiente, al fine di escludere tale obbligo e la responsabilità del venditore connessa al suo inadempimento, che il compratore conosca la mancanza del certificato al momento della stipula (Cass., 14 novembre 2002, n. 16024, in Rep. Foro it., 2002, voce Contratto in genere, n. 122), se il medesimo non ha rinunciato al requisito stesso dell'abitabilità: occorre quindi o che venga comunque rilasciata la licenza, o che l'acquirente esoneri espressamente il venditore dall'obbligo di fornirla (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, cit.). Pare ammissibile, comunque, il patto che fa ricadere l'obbligo di richiedere il certificato sull'acquirente: in tal caso l'immobile viene venduto senza certificato, sul presupposto che il compratore abbia ugualmente interesse all’acquisto (Cass., 17 gennaio 1978, n. 201, in Foro it., 1978, I, p. 2245).

Cordialità
Piero Zaccaria

Rispondi


claistron

Staff
10144 interventi
12/03/2010 08:54:40
Ecco perchè ho insistito nella necessità di far sottoscrivere il preliminare di vendita riportando la clausola citata sopra.

Infatti un contratto preliminare, come ben descritto dall'avv. Crocini, può essere validamente ed efficacemente sottoscritto in assenza del certificato di agibilità, anzi, il negozio di cui all’art. 1351 c.c. rappresenta lo strumento tipico, in materia immobiliare, della regolamentazione convenzionale in progress degli interessi privati: in tanto il promittente venditore sarà ritenuto adempiente, in quanto procuri l’abitabilità entro il termine di stipula dell’atto di trasferimento, in mancanza della quale è stato ritenuto legittimo il rifiuto di stipulare

Il venditore deve temere che il mancato rilascio dell’agibilità determini nei rapporti negoziali tra le parti del contratto di compravendita l'irregolarità dello stesso, occorre subito evidenziare che l’obbligazione di consegna all’acquirente del documento in parola, da parte del venditore, trova un sicuro fondamento normativo nelle previsioni di cui all’art. 1477 comma terzo c.c., secondo cui oltre alla res empta, “Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”.
La giurisprudenza di legittimità come di merito ha conferito tradizionalmente al certificato di abitabilità una centrale importanza nelle relazioni di scambio, inquadrandolo tra i documenti relativi alla proprietà e costituente requisito indispensabile ai fini della realizzazione della funzione economico-sociale dell’oggetto del contratto di compravendita.

Bisogna comunque valutare se la mancanza del certificato determini un vizio genetico del negozio; se la comune volontà di compravendere in assenza del documento configuri comunque inadempimento opponibile; se ed in che misura la mancanza formale del documento e l’impossibilità sostanziale di ottenerlo determinino effetti tra loro diversi nell’economia del negozio; se l’inadempimento da parte del venditore sia sanzionabile con l’eccezione ex art. 1460 c.c., con la risoluzione contrattuale ex art. 1453-1497 c.c., con il risarcimento del danno, con l’esecuzione dell’obbligazione in forma specifica; come siano giuridicamente configurabili i rapporti tra parti contraenti ed Amministrazione emittente; quali siano, infine, le peculiarità della patologia accennata con riferimento alla stipula del preliminare di compravendita.

È comunque da escludersi che il contratto di compravendita concluso in assenza cella certificazione prescritta sia affetto da invalidità sub specie di nullità, ovvero vizio genetico.
Sotto il profilo della liceità e possibilità dell’oggetto del negozio, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha conferito costante rilievo alla circostanza che il godimento concreto della cosa, di fatto, possa regolarmente instaurarsi, sia pure con le difficoltà ed i disagi del caso.
Soltanto nella misura in cui alla mancanza dell’abitabilità si accompagni in concreto un impedimento assoluto del godimento il contratto (non è il nostro caso) potrebbe qualificarsi nullo per impossibilità dell’oggetto, non potendosi escludersi che l’immobile privo di certificazione possa essere di fatto comunque oggetto della valida costituzione di un rapporto giuridico.

Da ciò discende pianamente che la comune volontà delle parti di compravendere in assenza del documento in esame sia pienamente valida ed ammissibile e non possa darsi inadempimento opponibile ex art. 1460 c.c., salva l’esistenza di un “impedimento assoluto”, che, come sopra accennato, sposterebbe i termini della fattispecie.

E’ evidente che la volontà delle parti dovrà comunque essere nel caso concreto di volta in volta attentamente valutata.
Ed infatti, la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che “la sola conoscenza da parte del compratore del mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione di un contratto di compravendita di un immobile destinato ad abitazione, non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito, soddisfatto solo dal rilascio della relativa licenza o dalla di lui volontà di esonerare comunque il venditore dal relativo obbligo, non vale ad escludere l’inadempimento del venditore

Rispondi


luiacono

Utente semplice
4 interventi
12/03/2010 16:22:27
Grazie a tutti. Le Vs. risposte sono state tutte esaustive rafforzando quanto da me scritto.
Saluti.

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