Discussione: Adeguamento ISTAT non chiaramente specificato nel contratto

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Messaggio iniziale:

vargiu1
Utente registrato
10/02/2009
20:48:29
Buona sera a tutti,
innanzitutto chiedo scusa se posto una domanda ripetuta, ma purtroppo non ho trovato la risposta SPECIFICA al mio caso.

Ho un contratto 4+4 stipulato ai sensi della legge 431 del 12/98. Il contratto è stato regolarmente registrato nel gennaio del 2006.
Nella parte relativa all'adeguamento ISTAT è presente la seguente dicitura:
"Il canone sarà/non sarà aggiornato ogni anno con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie....nella misura del / %".

In sostanza, non è stato specificato se "sarà" o "non sarà adeguato" e nella casella relativa alla % di adeguamento è messa una BARRA.

Il canone di locazione di 550€ non è MAI stato aggiornato, nè nel 2007 nè nel 2008.
Quest'anno la proprietaria ha deciso di adeguare il canone di locazione alle due annualità precedenti, chiedendomi 576.40€ (cifra ottenuta, ho fatto qualche conto, calcolando, al 75%, gli indici ISTAT di OGNI ANNO PRECEDENTE, indici relativi al mese di Dicembre, ossia le 2 mensilità prima di ogni scadenza annuale).

Passo ora a chiedere:

- La proprietara, nonostante non sia chiaramente esplicitato nel contratto stipulato e registrato, ha diritto a chiedere quell'adeguamento? Lei ha detto che è "insito" in ogni contratto di affitto quel tipo di adeguamento, cosa che non mi trova d'accordo dato che non avrebbe senso quel tipo di opzione da selezionare nel contratto.

- Nel caso in cui le sia dovuto, è giusto il calcolo fatto così? o bisogna tener conto direttamente dell'indice del biennio 2007-2008 (4,80 mi pare) calcolato al 75%, ossia un indice del 3,6, e quindi 569,8€ invece dei suoi 576.40?

- Siccome l'affitto glielo pago in contanti "a mano" (con regolare ricevuta) vale ancora il discorso della lettera raccomandata inviata o basta la consegna della lettera fatta a mano al sottoscritto?

A me sembra che nel contratto ci sia un "vizio di forma" tale da rendere ambigua l'interpretazione di quella voce; quindi non mi pare proprio che sia scontata l'interpretazione della proprietaria che ritiene dovuto l'adeguamento.
Sottolineo anche che nel 50% della mia quota di pertinenza relativa alla registrazione annuale, la proprietaria ha GIA' tenuto conto di quell'aumento. Nel caso in cui lei sia in difetto, posso contestarle questa cosa?

Un ringraziamento a chi vorrà darmi delle delucidazioni in merito.

Gavino Vargiu



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Risposte alla discussione: (Pagina: 1 )

claistron

Staff
9066 interventi
10/02/2009 21:23:23
Ho gia risposto decine di volte alle tue domande.

L'adeguamento Istat dovrebbe essere automatico se non diversamente citato nel contratto stesso.

Non è ammesso richiedere però "arretrati" per gli adeguamenti non richiesti negli anni precedenti, in caso di richiesta di adeguamento, il nuovo canone decorrerà dal mese successivo e ingloberà "tutti" gli aumenti fin qui avvenuti dalla stipulazione del contratto in poi.

L'adeguamento Istat deve essere pagato, anche senza esplicita richiesta, solo se nel contratto viene specificata questa modalità.

Rispondi


vargiu1

Utente avanzato
10 interventi
10/02/2009 21:41:12
Grazie Claistorn,
hai ragione quando dici di aver ripetuto più volte il tuo concetto...ma il mio problema è che nel mio contratto non è ESPLICITAMENTE richiesto. Ecco il motivo della mia domanda.

Riporto di nuovo quanto scritto nel mio contratto:

"Il canone sarà/non sarà aggiornato ogni anno con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie....nella misura del / %".

In sostanza, non è stato specificato se "sarà" o "non sarà adeguato" e nella casella relativa alla % di adeguamento è messa una BARRA.

E' da quella forma un pò ambigua che nasce il mio dubbio. Il contratto prevede un "sarà" o "non sarà" e non è stato specificato all'atto della stipula!

In virtù di questa ambiguità, che risposta hanno le mie domande?

Spero di essere stato ora più chiaro(magari nella lunghezza del mio post si è persa questa cosa...ma era per essere precisi).

Grazie in anticipo per le risposte.

Rispondi


claistron

Staff
9066 interventi
11/02/2009 09:46:48
A mio avviso vi è un'interpretazione tua personale dove la "barra" è stata inserita.

Insomma, non ha alcun senzo che il locatore abbia voluto di sua spontanea volontà rinunciare ad un adeguamento previsto dalla legge.

In caso di controversia, la buona fede risulterebbe senza ombra di dubbio (e risulterebbe la tua malafede interpretando a tuo favore l'apposizione della barra in modo imperfetto)

Rispondi


vargiu1

Utente avanzato
10 interventi
11/02/2009 09:54:54
Sulla quella BARRA nessuno discute, non mi sto appellando a quella...anci, penso che in sede giudiziaria quella barra sia da intendersi come, in caso ci si debba adeguare, l'adeguamento sia al massimo al 75% dell'indice ISTAT.

L'accento,invece, lo pongo su quanto è scritto prima!

Siccome mi pare di aver capito che la clausola dell'adeguamento ISTAT deve essere CHIARAMENTE ESPLICITATA nel contratto, non mi pare, buona fede o non, questo il caso.

Purtroppo abbiamo un contratto, stipulato da entrambe le parti, dove questo è lasciato vago, con il "sarà/non sarà aggiornato" appeso, senza una definizione precisa. Non so se riesco a spiegarmi.

Quindi, in base a questa ambiguità nella formula, secondo te, posso "protestare a ragione" sull'adeguamento del canone di locazione...insieme a tutto il resto delle domande?

Grazie,
Gavino

Rispondi


kebella76

Utente semplice
3 interventi
11/02/2009 12:09:13
Salve a tutti, sono una studentessa di giurisprudenza ed innamorata del diritto, spesso mi appassiono ai casi ed effettuo, pertanto, delle ricerche giuridiche per la risoluzione degli stessi.

Secondo il mio modesto parere, la situazione del Sig. Vargiu è ben diversa da quella esposta sopra.

Il suo contratto è un contratto classificato a canone libero (4+4), dove se non espressamente indicato l'aumento Istat non può essere richiesto, secondo la legge n. 431 del 1998. Nella vecchia normativa l'aumento veniva effettuato in automatico.

Nel suo caso specifico, la parte che potrebbe dar diritto alla proprietaria o meno, di richiedere l'aumento Istat non è stata compilata, pertanto, se la proprietaria dovesse avanzare delle pretese, legalmente si evince che il contratto è viziato, la buona fede non c'entra nulla in merito.

In norma generale, nel diritto civile, qualsiasi contratto deve rispettare dei criteri concordati tra le parti:

-Esplicitamente indicare le volontà delle parti

-Specificare come esso viene regolamentato

In particolare per la locazione a canone libero, ci sono dei criteri ben definiti dal nostro ordinamento (Consultare il sito dell' Agenzia delle Entrate), e fra questi per l'aumento Istat esso deve essere nel contratto espressamente per iscritto indicato ed in che misura.

Altra buona regola del diritto è quello della bonaria risoluzione delle questioni, Il Sig. Vargiu potrebbe proporre alla proprietaria che a partire dal rinnovo dei successivi 4 anni di regolamentare l'aumento Istat secondo gli indici previsti dalla legge vigente in materia (Pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale).

Gentile Sig. Vargiu, spero di aver contribuito a chiarirle le idee in merito al suo caso.

Cordiali saluti a tutti

Jennifer

Di seguito troverete dei link interessanti, dove ho evidenziato le parti interessanti da leggere:

http://www.confappi.it/upload/notizie/Guida_nuove_loc-sole_3_2003.htm


Locazioni a canone libero:

Hanno, formalmente, quattro anni di durata. Però, in caso di mancanza di disdetta non motivata da ben precise ragioni , imposte dalla legge, il periodo di locazione è automaticamente rinnovato, per la prima volta, di altrio quattro anni (vedi l’articolo "Quando il contratto dura meno"). Quindi, quasi sempre la durata reale è di otto anni.

Canone. E’ completamente libero e, di fatto, deciso dal proprietario. E’ quindi determinato dal mercato: ovviamente se il padrone di casa chiede troppo, non troverà inquilini. Il canone non può essere però né incrementato nel corso della locazione, se non secondo regole di adeguamento già previste nel contratto. L’alternativa, molto rara, è la rescissione risoluzione da parte di entrambi del contratto in corso e la conclusione di un nuovo contratto.

Aggiornamento del canone. La legge di riforma delle locazioni (n. 431/98) ha abrogato l’articolo 24 della legge sull’equo canone, che prevedeva l’adeguamento del canone in misura pari al 75% dell’indice Istat del costo della vita. Pertanto, se nel contratto non è previsto alcun tipo di aggiornamento (cosa piuttosto rara), esso non è dovuto. Se invece è contemplato, si applica. In teoria è possibile stabilire ogni quanto tempo aggiornare il canone (per esempio, ogni anno), secondo quali meccanismi (per esempio, incrementandolo nella stessa percentuale dell’inflazione) e con quale procedura (per esempio, dietro richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata). E’ sconsigliabile, per il proprietario, inserire nel contratto formule che prevedano incrementi del canone in misura eccessiva o comunque utilizzando parametri fantasiosi. Si potrebbe infatti andare a contraddire l’articolo 13, comma 1 della nuova norma che così recita: "E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato".

http://209.85.129.132/search?q=cache:fPLbrUSxWkQJ:www.studiotamburelli.it/new/873-Indice-ISTAT-Novembre-2008-aggiornamento-degli-affitti.htm+istat+quando+si+applica&hl=it&ct=clnk&cd=7&gl=it

Agenzia delle entrate:

Le norme che regolano invece il contratto stipulato ai sensi della legge 09/12/1998 n. 431 abrogano l’articolo 24 della legge sull’equo canone prevedendo che se la clausola di adeguamento ISTAT non e’ specificatamente prevista sul contratto, nulla e’ dovuto in merito. Ma potrebbe anche accadere che in contratto venga aggiunta la clausola dell’aggiornamento automatico dell’ISTAT addirittura in misura maggiore rispetto al 75% e fino al 100%.
Se inserita in contratto la clausola dell’obbligo automatico che obbliga il conduttore a versare anche l’adeguamento ISTAT, questo diventa parte integrante del contratto stesso e soggetto all’applicazione della norma dell’articolo 2948 del codice civile che prevede la prescrizione del diritto quando siano trascorsi cinque anni.
Si ricorda che in caso di risoluzione del contratto di affitto, bisognerà effettuare un versamento di 67 Euro con modello F23 indicando il codice tributo 113T.

Rispondi


vargiu1

Utente avanzato
10 interventi
11/02/2009 12:15:59
Grazie Jennifer per l'esauriente risposta.

Ha esattamente centrato il punto: nel mio contratto, che non è ovviamente di quelli ad equo canone (soggetti quelli ad adeguamento ISTAT in automatico), quella parte non è chiaramente ESPLICITATA, come dovrebbe invece essere. Purtroppo è rimasta in sospeso, vaga, con un "sarà/non sarà" non specificato.

Da qui sollevo il vizio di forma (buona fede o meno) su cui, purtroppo, si fonda l'accordo con la proprietaria.

Se così stanno le cose, la proprietaria ha sbagliato anche nell'includere nella quota della registrazione annuale questo aumento non dovuto? Cosa si può fare in merito? Una risoluzione amichevole tra le parti?

Per quanto riguarda la lettera raccomandata con la quale comunicare quell'adeguamento, siccome il fitto lo pago in contanti a mano (con regolare ricevuta), fa fede la semplice consegna della comunicazione?

Grazie per la disponibilità,
Gavino Vargiu

Rispondi


kebella76

Utente semplice
3 interventi
11/02/2009 12:42:46
Sono lieta di esserle stata di aiuto :)

Allora quando un contratto è legalemnte viziato, in giudizio esso comporta la risoluzione dello stesso (Annullamento).

Se nel contratto fosse stato specificato l'aumento Istat, allora la proprietaria aveva il diritto di includerlo nella registrazione.

Secondo me questo aspetto evidenzia ancora di più il vizio del contratto.

Mi sembra di aver intuito che Lei non ha intenzioni di cambiare casa, io suggerisco una bonaria risoluzione del problematica, ed a questo punto remo a mio sfavore, non sprecate soldi per avvocati e tribunali.

Cercate di risolvere il tutto in maniera bonaria ed in privato.

Per il suo tipo di contratto non sono previste variazioni di importo, in ogni caso ha valenza legale per qualsiasi comunicazione soltanto la raccomandata con ricevuta di ritorno.

Vi consiglio di stipulare una scrittura privata tra le parti che regolamenti i nuovi accordi, con la specifica in che misura ed a partire da quando, facendo riferimento al vizio del contratto n. ... registrato il ... n .... ecc ecc.

Se ha bisogno di altre info, non esite a chiederle.

Buona giornata

Jennifer





Rispondi


claistron

Staff
9066 interventi
11/02/2009 13:05:32
Vale comunque la pena di ricordare che la 431/98 ha introdotto vari tipi di contratto, tra i quali quello della "LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA" che riprende le norme inserite nella vecchia legge sull'equo canone, mentre per i contratti cosidetti liberi o in deroga, la contrattazione è regolata tra le parti.

Il contratto di vargiu1 4+4 potrebbe essere sottoposto alla locazione agevolata (non ne ha fatto cenno) e quindi soggetto a norma diversa rispetto ai patti in deroga (Cassazione).

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