Preliminare di cosa altrui ed evizione - Corte di cassazione civile

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SENTENZA

Preliminare di cosa altrui ed evizione

Pubblicata da: Redazione

Corte di cassazione civile
sentenza 24448/07 del 23/11/2007

Il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario; in tale ipotesi, ai fini dell'estensione della garanzia dall'evizione al promittente venditore è necessario che costui, qualora non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia svolto un'attività diretta alla conclusione del contratto tra il proprietario del bene e l'effettivo acquirente, si che possa affermarsi che non sia rimasto estraneo al trasferimento del bene all'acquirente da parte dell'effettivo proprietario.

-->In materia di preliminare di cosa altrui, si veda anche Cassazione civile SS.UU. 11624/2007.

Cassazione – Sezione seconda civile – sentenza 17 ottobre – 23 novembre 2007, n. 24448

Svolgimento del processo

Con citazione regolarmente notificata C. Claudio e Ca. R. Isabel Teresa convennero i giudizio, davanti al pretore di Busto Arsizio, Ca. Mario, per sentirlo condannare al pagamento in loro favore della somma di £ 22.000.000, oltre interessi e rivalutazione, somma da essi versata al curatore fallimentare per evitare l'azione revocatoria ex art. 67 L.F., autorizzata dal giudice delegato al fallimento dell'Immobiliare F. srl., originaria promittente nei confronti del Ca. della vendita di un immobile in Olgiate Olona (preliminare del 12.12.90), da costui, a sua volta, promesso in vendita ad essi attori con preliminare dell'8.11.91, a cui aveva fatto seguito il definitivo contratto di vendita direttamente tra l'effettivo proprietario e essi promissari C. e Ca.

Il Ca. , costituitosi, asseriva che nessuna pretesa poteva essere avanzata nei suoi confronti, in quanto egli non era l'effettivo dante causa dei C. – Ca. , essendo il rogito notarile intercorso tra la predetta Immobiliare e gli attori e, comunque, che l'azione ex art. 67 L.F. non comportava la perdita del bene.

Il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza n. 406/2000 accoglieva la domanda, inquadrando l'operazione nell'ipotesi di vendita di cosa altrui, con la quale un soggetto conclude un preliminare e poi fa in modo che il contratto definitivo intervenga fra l'acquirente e il terzo proprietario; rilevava che, in tal caso, ricadono sull'originario promittente le obbligazioni concernenti la garanzia per vizi e quella per evizione, ravvisabile questa nell'azione revocatoria autorizzata dal Tribunale.

La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 3086/02, depositata il 17.12.02, in riforma della sentenza impugnata dal Ca. , rigettava la domanda, condannando i predetti C. e Ca. a restituire all'appellante l'importo di £ 29.886.023, versata in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre gli interessi dal 4.7.2000 al saldo.

Riteneva la Corte di merito che la garanzia per evizione non è configurabile nel caso in cui la medesima non trovi la sua fonte nel contratto di compravendita bensì nel preliminare di compravendita, atteso che il preliminare non ha natura traslativa della proprietà, bensì è solo fonte di obbligazioni.

Per la cassazione della decisione ricorre la parte soccombente esponendo un solo motivo, cui resiste l’intimato con controricorso.

Motivi della decisione

Con l'unico motivo di ricorso, deducendo falsa applicazione dell'art 1478 ex e difetto di motivazione in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 cpc, si censura la sentenza impugnata nel punto in cui ha affermato che essendo stato il Ca. parte del solo preliminare di vendita e non del contratto definitivo, lo stesso sarebbe estraneo alla garanzia per evizione, in considerazione della natura obbligatoria del preliminare di vendita, insuscettibile di garanzie accessorie alla vendita.

Si sostiene che colui che promette la vendita di cosa altrui assume due obbligazioni:quella di prestare consenso alla stipula del definitivo e quella di trasferire la res, il che avviene per mezzo del terzo, proprietario del bene.

L'affermazione della Corte di merito secondo cui "l'evizione presuppone che il diritto di proprietà sia stato trasferito e il trasferimento non avviene in base al contratto preliminare che ha solo effetti obbligatori" non tiene conto che il trasferimento di proprietà si è effettivamente verificato e che, avvenuto il trasferimento, non si tratta più di indagare sull'effettività del medesimo, ma di risalire al soggetto che di tale tatto deve rispondere.

Il ricorso è fondato. Vale premettere che in ordine alle modalità di adempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore di una cosa altrui, nella giurisprudenza di legittimità era sorto un contrasto che le Sezioni Unite hanno provveduto a dirimere con la sentenza 18.5.2006 n 11624.

In prevalenza, la Corte di legittimità era orientata nel senso che la prestazione può essere eseguita, indifferentemente, acquistando il bene e ritrasferendolo al promissario, oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario, ritenendosi applicabile per analogia al preliminare di vendita l'art. 1478 c.c., relativo al contratto di vendita di cosa altrui, che dispone che il venditore "è obbligato a procurare l'acquisto al compratore"e cioè considerando che lo stesso risultato si può ottenere anche facendo in modo che il terzo, al quale il bene appartiene, lo ceda egli stesso al promissario.

Altra volta, però, si era deciso che, nel caso in cui il promissario non fosse stato consapevole dell'altruità della cosa, l'obbligazione in questione dovesse essere adempiuta acquistando il bene e ritrasferendolo, perché l'art. 1479 c.c., anch'esso dettato per la vendita definitiva, ma estensibile alla promessa di vendita, abilita il compratore a "chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà". Con la menzionata sentenza le Sezioni Unite hanno ritenuto che non v'è ragione di escludere che la prestazione possa essere eseguita procurando il trasferimento del bene direttamente dall'effettivo proprietario, senza necessità di un doppio trapasso, perché l'art. 1478, secondo comma, c.c. menziona sì che "il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare della stessa", ma nel senso di definire la modalità dell'adempimento, alla quale riconnette l'effetto di far diventare proprietario il compratore.

Ha, poi, escluso che una diversa soluzione possa essere adottata nel caso che il promissario avesse ignorato, al momento della conclusione del preliminare, la non appartenenza del bene al promittente, perché l'art. 1479 c.c., che consente al compratore di buona fede di chiedere la risoluzione del contratto, è coerente con la natura del contratto a cui si riferisce (vendita definitiva) destinato, nell’'intenzione delle parti, ad esplicare quell'immediato effetto traslativo stabilito dall'art. 1376 c.c.,ma ne è impedito dall'altruità della cosa, la quale, invece, non incide sul sinallagma instaurato con il contratto preliminare, il quale ha comunque efficacia obbligatoria, essendo quella reale differita alla stipulazione del definitivo, sicché nessun nocumento ne deriva per il promissario sino alla scadenza del relativo termine né da tale disposizione di legge può desumersi che il promissario sia abilitato ad opporre l'exceptio inadempienti contractus se l'altra parte, nel momento in cui è tenuta, è comunque in grado di fargli ottenere l'acquisto direttamente dal proprietario. In conclusione, l'acquisto del bene da parte del promittente venditore con successivo trasferimento al promissario acquirente rappresenta solo uno dei modi con cui si realizza l'estinzione dell'obbligazione del promittente, in quanto l'art. 1478 c.c., analogicamente applicabile alla promessa di vendita, dispone che il venditore è obbligato a procurare l'acquisto al compratore, ma ciò può avvenire anche facendo sì che il terzo proprietario lo ceda egli stesso al promissario.

Tale modalità di adempiemmo è in sintonia con l'essenza e la funzione del contratto preliminare di vendita, quali risultano dalle più recenti elaborazioni dottrinali e implicitamente assertite nella stessa sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione.

Il contratto preliminare non è più visto come un semplice pactum de contrarhendo, ma come un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo, sicché assume una funzione di "controllo delle sopravvenienze",ossia differisce la funzione traslativa finale per verificare, tramite gli opportuni controlli, la futura convenienza della stipulazione.

Tuttavia, nel caso di vendita diretta della cosa dal terzo proprietario al promissario, ai fini del coinvolgimento del promittente nella garanzia per evizione in favore del promissario, è necessario che tale trasferimento abbia avuto luogo in conseguenza di una attività svolta dal promittente e cioè che vi siano stati dei rapporti tra questi e il terzo proprietario del bene e che l'adempimento da parte di quest'ultimo sia conseguenza degli obblighi assunti nei confronti del promittente venditore.

Ciò può avvenire anche con l'intervento diretto nella stipulazione del definitivo da parte del terzo proprietario, il quale manifesti la volontà di trasferire il bene direttamente al secondo promissario:in tal caso, mentre il consenso manifestato dal promittente è diretto alla conclusione del contratto definitivo, il consenso che si forma tra il terzo proprietario e il compratore determina l'effetto traslativo della proprietà della cosa.

Tale aspetto della vicenda deve formare oggetto di specifica indagine in sede di merito, ragione per la quale il ricorso viene accolto con rinvio, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano, cui si raccomanda di attenersi al seguente principio di diritto:

Il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario; in tale ipotesi, ai fini dell'estensione della garanzia dall'evizione al promittente venditore è necessario che costui, qualora non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia svolto un'attività diretta alla conclusione del contratto tra il proprietario del bene e l'effettivo acquirente, si che possa affermarsi che non sia rimasto estraneo al trasferimento del bene all'acquirente da parte dell'effettivo proprietario.

PQM

La Corte accoglie il ricorso; cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.

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