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SENTENZA
Compravendita immobiliare: nell'atto scritto deve risultare la volontà di concludere il contratto

Pubblicata da: Redazione


Corte di cassazione civile
sentenza 19488/14 del 16/09/2014




In tema di compravendita immobiliare, l'atto deve essere stipulato, ai sensi dell'art. 1350 c.c., n. 1, in forma scritta richiesta "ad substantiam"; tale esigenza comporta che l'atto scritto suddetto deve essere rappresentato non da un qualsiasi documento da cui risulti la precedente stipulazione, ma da uno scritto che contenga la manifestazione della volontà di concludere il contratto e che sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà.
Cassazione civile, sezione seconda, sentenza del 16.9.2014, n. 19488


...omissis...

La Corte territoriale, premessa la trascrizione del testo della scrittura privata xxxxxxxxxxx come sopra già riprodotto, scrittura provata seguita dalle firme delle parti e da tre successive dichiarazioni di ricevuta sottoscritte dallaxxxx per il complessivo importo di L. 1.450.000, ha ritenuto che, pur mancando in detta scrittura la dizione "vende", come rilevato dal Tribunale, l'espressione "ricevo... per la vendita" era interpretabile sia come "ricevo per l'avvenuto vendita", sia come "ricevo quale corrispettivo per la vendita che effettuo"; ha quindi affermato che, nel dubbio, la volontà delle parti doveva essere individuata secondo i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 c.c. e segg., alla luce del comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto tenuto dalle parti stesse nonchè alla stregua dei principi di interpretazione di buona fede (art. 1366 c.c.) e di conservazione del contratto (art. 1367 c.c.); in proposito ha valorizzato il non elevato livello culturale delle parti desumibile dai loro scritti, compreso il testamento del S., e la circostanza che la Z., fino alla morte del S., che era nel possesso dell'immobile per cui è causa, non aveva avanzato alcuna pretesa, nemmeno con riguardo al rimanente suo credito di lire 150.000, evidenziando che tali circostanze potevano indurre a ritenere che il comune intento delle parti, manifestato con la scrittura in questione, fosse quello di compravendere il bene.

ti giudice di appello ha inoltre considerato assorbente il rilievo che la Z., in sede di risposta al libero interrogatorio disposto nel giudizio di primo grado per l'udienza del 7-4-1999, aveva dichiarato: "nel 1978 ho venduto il suddetto immobile con scrittura privata al Sig. S.B. che mi aveva dato un acconto rimanendo debitore della somma di L. 250.000"; infatti tale dichiarazione, di indubbio valore confessorio, costituiva interpretazione autentica dell'intento negoziale perseguito dalle parti con la scrittura privata del xxxxx

Tale convincimento non può essere condiviso.

Occorre muovere dalla premessa che nella fattispecie, vertendosi in tema di compravendita immobiliare, l'atto deve essere stipulato, ai sensi dell'art. 1350 c.c., n. 1, in forma scritta richiesta "ad substantiam"; tale esigenza comporta che l'atto scritto suddetto deve essere rappresentato non da un qualsiasi documento da cui risulti la precedente stipulazione, ma da uno scritto che contenga la manifestazione della volontà di concludere il contratto e che sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà (Cass. 29-10-1994 n. 8937; Cass. 12-11-2013 n. 25424); pertanto per poter ritenere che tra la Z. ed il S. (dante causa della B.) fosse intervenuta una compravendita dell'immobile per cui è causa, occorreva accertare che nella scrittura xxxxxx le parti avessero voluto effettivamente porre in essere tale contratto.

Orbene la sentenza impugnata, all'esito di tale indagine, non è giunta ad una conclusione certa in tal senso, avendo affermato, come già esposto, che le espressioni utilizzate nell'atto potessero legittimamente condurre a ritenere alternativamente sia che le parti avessero fatto riferimento ad un precedente accordo verbale circa la suddetta vendita, sia che esse invece avessero voluto concludere il contratto con la scrittura privata menzionata; la Corte territoriale ha quindi ritenuto di poter accertare l'effettiva volontà delle parti valorizzando, in conformità dei criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 c.c. e segg., elementi estrinseci alla scrittura, quali il comportamento delle parti stesse anche successivo alla conclusione del contratto ed il loro modesto livello culturale;

infine ha considerato decisive le dichiarazioni rese dalla Z. in sede di interrogatorio libero, conferendo ad esse valore confessorio in ordine alla volontà delle parti di stipulare la compravendita dell'immobile per cui è causa con xxxxxx

Tale impostazione peraltro non è conforme al principio di diritto sopra richiamato secondo il quale, ai fini della configurabilità dell'atto scritto richiesto "ad substantiam" per la validità di una compravendita immobiliare, occorre che in esso risulti inequivocabilmente la manifestazione specifica della volontà di concludere il suddetto contratto, con la conseguenza che non è possibile ricorrere ad elementi esterni all'atto scritto per accertare l'esistenza di tale volontà, quali appunto in particolare, nella fattispecie, la sopra richiamata dichiarazione della Z., cui è stata attribuita valenza confessoria decisiva in ordine alla avvenuta stipulazione della compravendita in oggetto; in proposito è stato ripetutamele affermato da questa Corte - proprio sulla base del principio che per i contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare, per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam", l'atto scritto costituisce lo strumento necessario ed insostituibile per la valida manifestazione della volontà produttiva del negozio - che la manifestazione scritta della volontà di uno dei contraenti non può essere sostituita da una dichiarazione confessoria dell'altra parte, non valendo tale dichiarazione nè quale elemento integrante il contratto, nè - quand'anche contenga il preciso riferimento ad un contratto concluso per iscritto - come prova del medesimo (Cass. 28-5-1997 n. 4709;Cass. 18-6-2003 n. 9687; Cass. 7-4-2005 n. 7274).

In accoglimento del ricorso quindi la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Roma per procedere ad un nuovo esame della controversia onde accertare, all'esito unicamente della interpretazione del contenuto della scrittura privata del (OMISSIS), se con tale atto la Z. ed il S. avessero voluto o meno stipulare la compravendita dell'immobile per cui è causa; il giudice di rinvio procederà anche alla pronuncia sulla spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.

Così deciso in Roma, il 15 luglio 2014.

Depositato in Cancelleria il 16 settembre 2014





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