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SENTENZA
La clausola solve et repete non paralizza tutte le eccezioni.

Pubblicata da: Redazione


Tribunale Taranto
sentenza del 23/01/2012

La clausola "solve et repete", di cui all'art. 1462 c.c., volta soprattutto a garantire da eccezioni dilatorie il contraente tenuto per primo ad adempiere, non ha un'efficacia tale da paralizzare in "toto l'exceptio inadimpleti contractus", bensì resta correlata all'ambito di operatività della "exceptio non rite adimpleti contractus", sicché essa non incide sulla possibilità di far valere la mancata esecuzione, totale o parziale, della controprestazione, ma impedisce di opporre solo l'inesatto adempimento, con la conseguente riserva di ogni questione relativa ad una fase successiva alla "solutio", salva la ricorrenza di gravi motivi idonei a determinare la sospensione della condanna, ai sensi del comma 2 dell'art. 1462 citato.


Tribunale di Taranto, Sez. II, sentenza del 23.1.2012

IL FONDAMENTO DELLE DOMANDE

Con atto di citazione regolarmente notificato il sig. M.D.P., quale socio accomandatario, amministratore e legale rappresentante della società SO.DI.CAF. s.a.s. di D.P.M. C., affermava che con atto del 07-03-2007, la predetta società acquistava con riservato dominio l'azienda costituita da bar e caffetteria situata in Taranto al piazzale Bestat n. 12 e denominata New Bar Colette di P.G..

Aggiungeva l'istante che nell'atto le parti dichiaravano di aver pattuito il corrispettivo di Euro 82.000,00, di cui 62.000,000 per l'avviamento ed Euro 20.000,00 per i beni strumentali; in particolare era previsto il pagamento di 36 ratei cambiari mensili di Euro 1.500,00 a partire dal 01-03-2007, un effetto di Euro 6.000,00 con scadenza il 01-03-2010 ed uno di Euro 22.000,00 a scadere nel 2010; a pagamento del quale ultimo infine la proprietà dell'azienda si sarebbe trasferita in capo all'acquirente.

Tuttavia dal preliminare e dalle ricevute prodotte risultava che il promittente acquirente aveva già versato l'ulteriore somma di Euro 28.000,000,

In definitiva, precisava l'istante, aveva versato la complessiva somma di Euro 40.0000,00( 28.000,00 + le prime 8 rate di Euro 1,500,00), a fronte di un effettivo complessivo corrispettivo dell'azienda pattuito di Euro 110.000,00.

Affermava altresì l'attore che in virtù della clausola 13 dell'atto di cessione, il dante causa aveva dichiarato di essere titolare di tutte le licenze necessarie per l'esercizio dell'azienda ceduta e di aver sempre provveduto al loro rinnovo; in ogni caso s'impegnava se del caso ad intervenire presso gli uffici competenti per rinnovarle.

Con particolare riferimento alla locazione dei locali, nella quale subentrava l'acquirente dell'azienda e per la quale lo stesso iniziava a corrispondere il canone mensile di Euro 850,00 alla sig.ra M.D.S., il venditore nell'atto di vendita dichiarava che i locali nei quali si svolgeva l'attività commerciale avevano i requisiti urbanistici - sanitari per il suo esercizio.

Anche nel contratto di locazione, osservava l'istante, era precisato al punto 7) che i locali erano in regola con le norme edilizie ed urbanistiche; inoltre era previsto che costituiva motivo di recesso il diniego del rilascio di autorizzazioni e concessioni.

Dopo la conclusione del contratto, affermava l'attore, si attivava per ottenere la voltura della licenza e dell'autorizzazione igienico - sanitaria, oltre che l'autorizzazione comunale per la realizzazione di alcuni lavori nei locali, senza però ottenere risposta dagli uffici preposti.

Verso la metà di novembre del 2007 gli Uffici preposti presso il Comune di Taranto affermavano che non avrebbero potuto evadere le istanze avanzate dall'attore in quanto i locali in parola risultavano privi dei requisiti urbanistici - sanitari.

Seguiva raccomandata del 20-11-2007 con la quale l'attore chiedeva al venditore chiarimenti circa le garanzie prestate in materia ed in data 3-12-2007 la Polizia Municipale accertava delle violazioni e chiedeva alcuni documenti necessari per il corretto svolgimento dell'attività, quali il certificato igienico sanitario, quello di agibilità, la certificazione della destinazione d'uso dei locali, la concessione edilizia ed infine certificazione di conformità dell'impianto elettrico.

In data 11-12-2007 l'attore inoltrava al P. diffida tesa ad inibirgli l'incasso delle cambiali rilasciate per la vendita a rate ed alle comproprietarie dei locali di esigere il pagamento dei canoni di locazione.

Rimaneva inevasa anche la richiesta inviata al P. con raccomandata del 19-12- 2007, tesa ad ottenere la consegna della documentazione idonea a comprovare la esistenza dei requisiti urbanistici e sanitari del locale nel quale si svolgeva l'attività.

Con verbali del 25-02-2008 venivano contestate all'attore le seguenti violazioni: esercizio di attività di somministrazione ed alimenti con autorizzazione igienico sanitaria scaduta ovvero non rinnovata in quanto scaduta in data 26-08-1999( sanzione di Euro 258,00) ed esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande senza rispettare le vigenti norme igienico sanitarie( mancato rinnovo dell'autorizzazione scaduta il 26-08-1999) ed agibilità dei locali( come da istanza in sanatoria n. 4474 del 7- 12-2007( sanzione di Euro 1.032,00).

Veniva quindi sospesa l'attività commerciale ed il Comune di Taranto in data 2-04-2008 ordinava la chiusura dell'esercizio commerciale condotto in assenza dei presupposti igienici - sanitari ed agibilità.

Sosteneva allora la difesa istante che i vizi denunciati, ossia la mancanza di autorizzazioni sanitarie, scaduta nel 1999 e mai rinnovata, e la mancanza di requisiti urbanistici per i locali e quindi l'assenza della certificazione d'uso ed agibilità dei locali, configuravano una consegna di bene inidoneo a svolgere la causa del contratto, insomma una forma di aliud pro alio ovvero integravano la disciplina dei vizi della cosa vendita ex art. 1578 c.c.-

Solo che l'attore mentre nei confronti dei proprietari dei locali proponeva domanda di risoluzione e restituzione dei canoni versati, pari ad Euro 6.800,00, nei confronti del venditore dell'azienda, anche in virtù della portabilità della licenza di commercio garantita dalla legge, optava per l'azione di riduzione del prezzo.

L'attore proponeva altresì azione di risarcimento dei danni sia nei confronti del venditore, sia del locatore.

LA DIFESA DELLA VENDITRICE CONVENUTA

Il sig. G.P. sosteneva che doveva ritenersi inadempiente l'acquirente con riservato dominio, considerato che non aveva pagato gli effetti scaduti in data 1-11- 2007, 1-12-2007 e 1-1-2008( gli altri venivano ritirati e non posti all'incasso); non aveva pagato inoltre il consumo dell'acqua e della luce.

Il convenuto aggiungeva che l'azione proposta era da considerare strumentale, nel senso che l'attore anziché sforzarsi di superare gli ostacoli sorti all'esercizio dell'attività, peraltro proseguita fino ad aprile del 2008, preferiva farsi chiudere il locale per mettere in atto una più remunerativa azione di risarcimento dei danni, anche perché l'azienda si era rivelata per la sua incapacità professionale poco produttiva, al punto da fargli optare di iniziare a lavorare alle dipendenze dell'Ilva.

Il convenuto concludeva per il rigetto della domanda e spiegava riconvenzionale tesa ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento dell'attore ed il risarcimento dei danni conseguenti.

LA DIFESA DEI COMPROPRIETARI DEI LOCALI

In primo luogo le sig.re M.D.S. e M.F., quali comproprietarie e già locatrici dei locali sede dell'esercizio commerciale, eccepivano il difetto di legittimazione attiva dell'attore per aver proposto la domanda spendendo la sola qualità di socio accomandatario e non anche della società.

Nel merito ricordava che la clausola n. 4 del contratto di locazione nel quale era subentrato l'attore prevedeva l'obbligo di non sospendere in ogni caso il pagamento dei canoni scaduti; nella specie invece l'inadempimento risaliva già al novembre del 2007.

Aggiungevano che il bar era stato aperto per trent'anni senza che fossero mai sorti dei problemi; se poi di nuovi fossero sorti con la nuova normativa nel frattempo intervenuta, di essi non avrebbero dovuto rispondere le locatrici ma al più il P., per aver apportato modifiche non autorizzate.

L'ISTRUTTORIA

S'incentrava sugli interrogatori formali e sui documenti prodotti; invece la prova testimoniale addotta appariva superflua, laddove mirava a dimostrare circostanze già desumibili dalla documentazione prodotta ovvero riusciva irrilevante.

All'udienza del 18-01-2012 la causa veniva discussa e decisa.

L'ECCEZIONE DI DIFETTO DI LEGITTIMAZIONE ATTIVA

Deve ritenersi che l'attore con la citazione abbia speso implicitamente il nome della società; è fuori discussione infatti che avesse il potere statutario di proporre l'azione proposta( si legga infatti la allegata certificazione della Camera di Commercio in tema di rappresentanza sostanziale e legittimazione processuale) in nome e per conto della società.

Peraltro nella citazione come sopra ricordato veniva spesa oltre che la qualità di socio anche quella di amministratore della società.

Dunque l'attore in realtà agiva volendo impegnare il sodalizio sociale ed aveva il potere di farlo.

L'INDIVIDUAZIONE DELLA FORMA DI INADEMPIMENTO PIÙ GRAVE

Non può contestarsi che la mancanza di autorizzazione sanitaria, perché scaduta, e le irregolarità amministrative riscontrate nei locali, incidenti sulla regolare destinazione d'uso ed agibilità, integrano dei vizi della cosa venduta o mancanza di qualità tali da giustificare la risoluzione del contratto di vendita, ovvero quando la parte mostri di avervi interesse, come nel caso in esame, di ottenere il meno grave rimedio della riduzione del prezzo.

Che il venditore ed anche i locatori dovessero garantire queste essenziali qualità giuridiche dei locali e la conservazione della loro efficacia prima di vendere utilmente, risulta peraltro dalle apposite clausole contrattuali richiamate in citazione e sopra evocate; le quali espressamente prendevano in considerazione siffatte obbligazioni.

Si verte allora in tema di mancanza di qualità promesse ed essenziali per l'esercizio dell'attività commerciale come attestato dall'adozione del provvedimento di chiusura dell'attività adottato dall'autorità competente proprio per la loro mancata ricorrenza.

La circostanza che dal novembre 2007 iniziava anche l'inadempimento dello stesso attore, non esclude la fondatezza della domanda principale proposta se si considera che esso trovava giustificazione proprio nella riscontrata mancanza delle qualità promesse.

Anzi proprio il tempo in cui avveniva la reazione ad opera della parte fino a quel momento adempiente, permette di escludere l'antigiuridicità dell'inadempimento addebitato all'attore: inadimplenti non est adimplendum( art. 1460 c.c.).

Né si può pensare che sia stato così diabolico l'attore dal pensare di strumentalizzare, sin dall'inizio del rapporto, l'esistenza delle mancanza di qualità allo scopo di precostituirsi uno strumento per ottenere un guadagno maggiore, quale quello rappresentato dalla proposta domanda di riduzione del prezzo e risarcimento dei danni, rispetto da quello che avrebbe conseguito se avesse continuato a gestire il bar( possibilità comunque preclusa allo stato).

A tacer d'altro sia il venditore con riservato dominio sia i comproprietari dei locali si attivavano solo con ritardo per superare l'ostacolo frapposto dall'autorità amministrativa all'esercizio dell'attività commerciale: il venditore incaricava in data 17- 03-2008 il geom. L. per ottenere il rinnovo dell'autorizzazione igienico sanitaria; la richiesta di sanatoria era stata presentata dai comproprietari in data 7-12-2007.

Allo stato poi non risulta ancora ripristinata la regolarità amministrativa del pubblico esercizio venduto.

E tanto giustificava la sospensione della prestazione che gravava sull'attore nei confronti del venditore, sia quella dovuta nei confronti dei locatori; quindi la meritevolezza dell'interesse ad ottenere in luogo della risoluzione la riduzione del corrispettivo della vendita.

Le altre forme di inadempimento imputate all'attore, quali l'asserita e non dimostrata vendita dei beni strumentali dell'azienda non minano il giudizio di maggiore gravità dell'inadempimento addebitabile al venditore ed ai locatori.

LE DOMANDE RISARCITORIE

Le domande di risarcimento dei danni non possono essere accolte in quanto non risultano dimostrati i danni ulteriori rispetto alla riduzione del prezzo di vendita; anzi va esclusa quella per violazione del patto di non concorrenza, stante la preesistenza dell'esercizio di cui risultava essere titolare il convenuto; ammesso e non concesso che l'affermata riduzione dei guadagni( 1.000,00 Euro al mese) sia addebitabile a tale fatto.

Spetta invece la domanda di restituzione della somma di Euro 258,00 pagata a titolo di sanzione per aver esercitato l'attore attività di somministrazione di alimenti e bevande senza autorizzazione igienico - sanitaria e tanto nei confronti del P.; e quella tesa alla restituzione della somma di Euro 1.032,00 anche nei confronti dei comproprietari, per essere stata contestata anche la non agibilità( insomma una forma di concorso colposo; per metà poi nei rapporti interni).

Per la quantificazione della riduzione del prezzo( chiesta nella misura di Euro 70.000,00 dall'attore), può muoversi dalla somma di Euro 62.000,00 fissata per l'avviamento e ritenere equa una riduzione pari ad Euro 30.000,00, avuto riguardo anche alla concreta possibilità di ripresa dell'attività ipotizzabile, una volta completati gli iter amministrativi necessari al ripristino della legalità dei locali.

Del residuo prezzo di Euro 70.000,00 dovuto ( avendo versato l'acquirente in tutto, comprese le somme di cui al preliminare, Euro 40.000,00 dei 110.000,00 complessivi previsti), sarà dovuta quindi la ulteriore somma di Euro 40.000,00.

Naturalmente solo con il versamento della residua somma dovuta a titolo di prezzo l'attore potrà ottenere il chiesto trasferimento della proprietà dell'azienda e la cancellazione del riservato dominio.

LA DOMANDA DI RISOLUZIONE DELLA LOCAZIONE E QUELLA DI RESTITUZIONE DEI CANONI VERSATI

Il contratto di locazione può risolversi ma non può ordinarsi la restituzione del pagamento dei canoni versati per aver l'attore esercitato l'attività fino a novembre.

Al riguardo l'eccezione solve et repete accampata dai convenuti e prevista in contratto non può essere accolta, avuto riguardo alla gravità dell'inadempimento imputabile ai proprietari.

In materia ha avuto occasione di pronunziarsi il S.C.( ad esempio Cass. n. 6406 del 3-12-1981):

"La clausola "solve et repete", di cui all'art. 1462 c.c., volta soprattutto a garantire da eccezioni dilatorie il contraente tenuto per primo ad adempiere, non ha un'efficacia tale da paralizzare in "toto l'exceptio inadimpleti contractus", bensì resta correlata all'ambito di operatività della "exceptio non rite adimpleti contractus", sicché essa non incide sulla possibilità di far valere la mancata esecuzione, totale o parziale, della controprestazione, ma impedisce di opporre solo l'inesatto adempimento, con la conseguente riserva di ogni questione relativa ad una fase successiva alla "solutio", salva la ricorrenza di gravi motivi idonei a determinare la sospensione della condanna, ai sensi del comma 2 dell'art. 1462 citato".

Le spese in considerazione della reciproca soccombenza, vanno compensate totalmente.
P.Q.M.

Definitivamente pronunziando sulle domande proposte dal sig. M.D.P., quale amministratore della SO.DI.CAF S.A.S., con citazione regolarmente notificata nei confronti del sig. G.P. e delle sig.re M.D.S. e M.F., nonché sulle riconvenzionali spiegate dai convenuti, rigettata ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:

Accoglie in parte la domanda principale di riduzione del prezzo della vendita con riserva di proprietà dedotta in giudizio e determina la riduzione sul corrispettivo complessivamente pattuito nella misura di Euro 30.000,00;

Dichiara quindi che l'attore è tenuto a versare la somma di ulteriore Euro 40.000,00;

Dichiara che con la prova dell'effettivo pagamento della predetta somma la proprietà dell'azienda di cui all'atto per notaio Marco Monti di Taranto del 7-03-2007 si trasferirà in capo alla So.Di.Caf, S.A.S. e la stessa potrà ottenere l'annotazione della cancellazione del riservato dominio;

Accoglie le domande sub 9) della citazione e condanna il sig. G.P. al pagamento della somma di Euro 258,00 in favore dell'attore e lo stesso in solido con le sig.re M.D.S. e M.F. al pagamento della somma di Euro 1.032,00( nei rapporti interni metà a carico del primo e l'altra metà a carico degli altri convenuti in solido);

Rigetta tutte le altre domande risarcitorie;

Accoglie la domanda di risoluzione della locazione dedotta in giudizio, con conseguente rilascio dei locali, sede dell'azienda, in favore delle convenute locatrici;

Rigetta la domanda di restituzione dei canoni pagati;

Spese compensate integralmente tra le parti.



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