Aree e spazi adibiti a parcheggio: pertinenze e nullità virtuali
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Articolo del 13/03/2006 Autore Avv. Martina Mazzi Altri articoli dell'autore


I parcheggi: Il problema delle aree di parcheggio può essere inserito anche in un tema relativo alle pertinenze ed alle nullità virtuali.


A) Legge del 1967 n. 675 (legge ponte)

La legge ponte introduce nella legge urbanistica (1150/42) l'art.41 sexies che stabilisce che nelle nuove costruzioni devono essere riservati spazi per parcheggio in una certa misura.

Ciò costituiva una condizione per il rilascio della concessione edilizia. Quindi affinché un privato potesse ottenere la concessione edilizia doveva rispettare le prescrizioni contenute nell'art.41 sexies e costruire una certa quantità di spazi parcheggio che veniva determinata in base alla cubatura costruita.

Si trattava quindi per certo di una norma di diritto pubblico, imperativa che comportava un vincolo di natura pubblicistica (non è consentito in alcun modo il mutamento della destinazione d'uso del parcheggio).

Ci si chiedeva se si trattasse di un vincolo non solo pubblicistico e quindi indispensabile per il rilascio della concessione ma anche di natura privatistica.

Ci si chiedeva cioè che cosa accadesse nel caso in cui il costruttore avesse rispettato la norma nel senso di costruire un certo numero di parcheggi in proporzione alla cubatura della costruzione realizzata ma si fosse riservato per sé o avesse invece alienato a terzi la proprietà delle aree di parcheggio invece che darle al compratore della casa per la quale era stato costruito quel parcheggio.

Sicuramente si viola una norma imperativa che però non prevede una sanzione propria perché essa stabiliva che riservare un tot di mq come parcheggi costituisse condizione per il rilascio della concessione edilizia, ma la norma non prevedeva alcuna sanzione civile.

Quindi sembrava che la violazione della norma impedisse solo il rilascio della concessione della licenza senza portare a conseguenze come la nullità del contratto di vendita con cui si vendeva la unità immobiliare separatamente dal parcheggio.

Sul punto la dottrina e la giurisprudenza erano divise.

Dottrina

Sostiene che il contratto è valido perché la ratio della norma imperativa è la disponibilità di certe aree di parcheggio a favore della collettività e non di specifiche unità immobiliari. Infatti ciò sarebbe incomprensibile nel caso in cui ad esempio il proprietario dell'unità abitativa non avesse la macchina e quindi non volesse comprare anche lo spazio per il parcheggio.

Da ciò si deduceva che la proprietà di tale area potesse andare anche a terzi.

Giurisprudenza.

Parte della g. seguiva la dottrina ma la maggioranza sosteneva che il contratto in esame era nullo perchè la ratio della norma imperativa era quella di garantire la disponibilità ai proprietari delle singole u.i. e non in generale alla collettività.

Vi era quindi un distacco tra sentenze più liberali e altre più restrittive.

Alcune sentenze utilizzavano la disciplina delle pertinenze per cui il parcheggio seguiva la res principale ma poteva essere oggetto di un atto di disposizione distinto.

Per altre sentenze l'art.41 sexies era una norma imperativa e quindi il contratto compiuto in violazione era nullo.

In particolare le S.U. 1984 seguirono la teoria della nullità . La norma imperativa non prevede che la proprietà di aree di parcheggio debba per forza spettare ai proprietari delle u.i. ma prevede comunque un vincolo di destinazione che rivela anche da un punto di vista privatistico. Quindi se nel contratto di vendita non si prevede che il parcheggio vada al proprietario dell'u.i. il contratto è parzialmente nullo e il proprietario della casa ha un diritto di uso e occorre integrare il prezzo su domanda di parte se non si è considerato nel contratto tale diritto di uso. La stessa sentenza dice poi che se il parcheggio è interno ad un condominio cioè rientra nelle parti comuni opera la presunzione di comunione prevista dall'art.1117 salvo diversa pattuizione. Quindi se la proprietà è stata alienata c'è la comunione sul diritto d'uso.

In sostanza la g. sostiene che il vincolo impresso dall'art.41 sexies legge 1150/1942, norma imperativa, non può subire deroghe con atti privati di disposizione con sostituzione di diritto dalla norma imperativa. Il vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, quindi si può agire per far valere il diritto reale d'uso anche verso i terzi a cui il costruttore abbia alienato le aree destinate a parcheggio, con un diritto al conguaglio da parte del costruttore ex 1374.

La cassazione ha detto anche che il vincolo stabilito dall'art.18 legge ponte costituendo un limite legale alla proprietà si trasferisce con la proprietà senza bisogno di trascrizione (14731/2000).

È opportuno ricordare che le SU della cassazione (n.12793 del 2005) hanno stabilito che il vincolo pertinenziale ex lege sui posti auto disciplinati dalla legge ponte deve essere circoscritto nei limiti del rapporto superficie-cubatura obbligatoriamente stabilito da tale legge, ciò significa che i parcheggi che eccedono lo standard urbanistico previsto all'art.18 legge 6 agosto 1967 n. 765 sono liberi.

Tale libera commerciabilità resta ferma nonostante la prassi di alcuni comuni che pretendono atti di obbligo per i posti realizzati in eccedenza con eventuale imposizioni di limiti. Tali vincolo non trovando fonte nella legge ma solo in atti amministrativi non sono in grado di incidere sulla commerciabilità di tali parcheggi.

B) legge sul condono edilizio n. 47/1985 che all'art.26 u.c. dice “spazi di cui all'art.18 della legge ponte sono pertinenze ex art.817, 818 e 819”

(Ora gli art. 26 e 27 sono stati abrogati dal d.p.r. 6 giugno 2001 n.380 ?).

Qui il legislatore voleva una soluzione più liberale in contrasto con le S.U. del 1984. si seguiva cioè quella dottrina che sosteneva che non è necessaria la destinazione ma la disponibilità delle aree per chiunque. Questo sulla considerazione che il proprietario dell'u.i. poteva anche non essere interessato al parcheggio.

Qualche sentenza si mosse in tale direzione. Alcune sentenza affermarono l'innovatività della norma per cui erano valide le alienazioni separate successive alla data di entrata in vigore della legge. Altre sentenze invece sostennero che si trattasse di norma di interpretazione autentica per cui erano validi gli atti di disposizione separata dei parcheggi prima dell'entrata in vigore della norma.

Poi sono intervenute le s.u. del 1989 .

Queste hanno riconfermato le S.U del 1984 dicendo da un parte che la norma è retroattiva perchè trattasi di norma di interpretazione autentica e dall'altra stabilendo che l'art.41 sexies vada interpretato come nel senso che i parcheggi sono aree di pertinenze necessarie così come avevano detto le s.u. del 1984.

Si tratta quindi di una pertinenza necessaria che pone un vincolo di destinazione ex art.41 sexies. Occorre quindi che le parti nel contratto di vendita prevedano un diritto d'uso che altrimenti si sostituisce automaticamente alla clausola difforme con l'integrazione del prezzo ex art.1374.

In conclusione le S.U. del 1989 sostengono che la disposizione per cui i parcheggi sono pertinenze conferma l'idea che tali aree sono liberamente commerciabili anche a terzi fermo restando il diritto di uso. Tale sentenza non regge perché il rinvio all'art.818 vuol dire che sono vere pertinenze .

Anche le sentenze successive sostengono che il vincolo ex art. 41 sexies sia non solo privatistico ma anche pubblicistico e che il diritto reale d'uso si costituisce automaticamente anche dopo l'entrata in vigore della legge 47/85 che non ha portata innovativa ma ha lo scopo di esplicitare la regola per cui detti spazi possono formare oggetto di atti separati fermo però quel vincolo pubblicistico (Cass 5751/2003).

Le aree possono essere vendute a terzi secondo le regole delle pertinenze. Il contratto di per sé non è nullo. La proprietà circola autonomamente ma il vincolo di destinazione comporta un diritto reale di uso. Si tratta di una pertinenza necessaria imposta dalla legge.

Se il contratto non riserva a favore del proprietario dell'u.i. il diritto di uso è parzialmente nullo ai sensi dell'art.1419.2.

Si ha una sostituzione automatica con inserzione ex lege della clausola che riserva il diritto di uso ex 1339.

Se il proprietario dell'u.i. fa valere la sostituzione automatica della clausola l'originario venditore può pretendere l'integrazione del prezzo ex art.1374.

Quindi la cassazione ha affermato il principio di libera trasferibilità delle aree di parcheggio a terzi.

Si ammette che possono essere acquistati per usucapione. La cassazione impone però che sia riservato un diritto reale d'uso a favore del proprietario o del conduttore dell'immobile. Se la clausola non è contenuto nel contratto di vendita questo è parzialmente nullo.

Per la giurisprudenza si tratta di nullità virtuale per contrarietà all'art. 41 sexies della legge edilizia . Quindi vi sarà una sostituzione automatica delle clausole e un'integrazione del prezzo del contratto secondo equità ex art.1374.

Trattandosi di un diritto reale d'uso è assoggettato al termine ventennale di prescrizione.

C) legge n.122/89 art.9 (legge tognoli)

È una legge che incentiva i parcheggi per i nuovi edifici (anche aree in deroga ai piani urbanistici) e raddoppia la misura delle aree previste dall'art.41 sexies.

Disciplina i parcheggi posti al servizio di immobili già costruiti e realizzati in forza di licenza richiesta dopo il 7 aprile del 1989. sono parcheggi facoltativi nel senso che la loro costruzione è lasciata all'iniziativa del singolo che gode di agevolazione urbanistiche e civilistiche. Anche per tali parcheggi non è possibile modificare l'uso.

L'art.9.5 prevede che i parcheggi così realizzati non possono essere ceduti separatamente dall'u.i. principale se no vi è la radicale nullità del contratto. Il fruitore deve essere il proprietario e non è prevista neanche la cessione de solo diritto d'uso.

La nullità diventa da virtuale a testuale. Ciò vale solo per le aree che siano state costruite dopo il 1989 sulla base di tale norma usando quelle agevolazioni.

Tutti i parcheggi costruiti non in forza alla legge ponte o alla legge tognoli sono liberi e seguono il regime circolatorio di tutti gli altri beni.

Quindi possono individuarsi varie categorie di parcheggi:

•  parcheggi liberi, sono quelle aree destinate a parcheggio indipendentemente da un obbligo di legge. Si tratta ad esempio dei parcheggi al servizio di edifici la cui licenza di costruzione sia stata rilasciata prima del 1 settembre 1967( ci si è chiesti se ciò riguarda anche i parcheggi di edifici preesistenti ristrutturati dopo quella data. Per la dottrina sì per la cassazione se nella ristrutturazione si creano parcheggi questi sono assoggettati alla legge del 1967 e quindi non sono liberi. Ciò ha sollevato dubbi di legittimità costituzionale perché opera a a sfavore di proprietari di edifici preesisti), oppure per i parcheggi costruiti in eccedenza.

•  Parcheggi previsti dalla legge ponte, sono gli spazi che devono essere per forza adibiti a parcheggio per gli edifici costruiti post 1 settembre 1967

•  Parcheggi ex legge tognoli (che si riferisce solo a parcheggi costruiti per edifici già esistenti e non a quelli costruiti con il fabbricato) sono indisponibili.

Sent su giugno 2005 sulle aree di parcheggio.

La sentenza contiene chiara ricapitolazione di aree di parcheggio rispiegando i contrasti tra tesi oggettive e soggettive. Con s.u. di 84 e di 89.

Qui il problema era quello della disciplina giuridica applicabile aree di parcheggio eccedenti proporzione inderogabilmente fissato dalla legge ponte che ha introdotto art.41 sexies della legge urbanistica. Deve sussistere una certa proporzione non inferiore a 1 mq per ogni 20 metri cubi. Nella convenzione che il costruttore privato fa con il comune per il rilaci di permesso di costrure i cotruttore si assume impegn di fare arre di parcheggio nella misura della legge. In tala atto ci si era assunti impegno di fare aree di parcheggio molto più ampio di necessario. Allora al vincolo di destinazine soggiace tutta l'area di parcheggio anche quella che va al di là della proporzione in quantod edotta in atto obbligo ormai ricompressa nella convenzione edilizia. C'erano state tre sentenze di sezioni semplici alcune avevano detto che tutta l'area era vincolata anche se andava oltre la proporzione di 1 a 20 ma era vincolata sulla destinazine e altre sentenza avevano detto che i diritto d'uso vi era solo entro limiti di proporzione legale di legge e oltre le aree erano libere ma anche utilizzabili da terzi. Su seguno tesi più liberale con discorso sulle stesse convenzioni a monte della concessione edilizia per cui gli atti d'obbligo con cui ci si vincola per il rilascio non creano alcun diritto a favore di terzi, non hanno rilevanza esterna e non sono contartti a favore di etrzo per cui nessun diritto va a proprietari di appartamenti circa uso di parcheggi, il vincolo di destinazione è fissato da norma edilizia solo nella misura che essa pone, oltre le aree sono libere in tutti i sensi

Restano aree di parcheggio ma non vincolate all'acquirente delle singole unità immobiliari.

Resta ferma ripartizione:

•  parcheggi liberamente trasferibili ma vincolate in uso: legge ponte

•  parcheggi non solo vincolati in destinazione ma anche in circolazione: legge tognoli di 1989, in deroga a strumenti urbanistici. Atto di trasferimento è nullo. Non sono trasferibili a terzì né il costruttore se li può riservare.

•  Parcheggi di diritto comune liberi: prima di legge ponte o realizzati in eccedenza rispetto alla misura stabilita dalla legge ponte o tognoli a seconda del caso.


Avv. Martina Mazzi
Avvocato
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