Responsabilita' del notaio (Gabriele Magrini)
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Articolo del 28/09/2005 Autore Redazione Altri articoli dell'autore


Traccia di Diritto Civile tratta dal Corso on line Overlex , tenuto dall'avv. Luigi Viola, per la preparazione all'esame di avvocato 2005

Svolgimento del Dott. Gabriele Magrini

TRACCIA DI DIRITTO CIVILE

Tizio vuole acquistare un fondo rustico “Martufel” sito in contrada “Mesciu”, alla periferia di Roma, di cui si dichiara proprietario il sig. Mevio.

Tizio, contatta il sig. Mevio per via telefonica; viene pattuito che il prezzo per il fondo rustico “Martufel” è di euro 2000,00.

Viene deciso, altresì, che Tizio e Mevio stipuleranno l'atto di trasferimento presso il notaio Romolo Romani, in Roma, in data 13/08/2003; in effetti in quella data, Tizio e Mevio procedono alla stipula del rogito notarile, ed il notaio Romolo Romani scrive sull'atto di trasferimento che “il sig. Mevio si dichiara proprietario del fondo Martufel, sito in contrada Mesciu”.

Cinque mesi dopo, si scopre (verificando la regolarità delle trascrizioni) che il fondo in questione era di proprietà di Sempronio alla data di trasferimento, e non di Mevio.

Tizio chiama immediatamente il notaio Romolo Romani per spiegargli l'accaduto, ma il notaio non si fa trovare.

Il giorno dopo, il notaio Romolo Romani si reca da un avvocato, esponendogli la questione.

Il candidato, assunte le vesti del difensore di Romolo Romani, rediga motivato parere.


Svolgimento del Parere (dott. Gabriele Magrini)

La vicenda concerne l'accertamento della responsabilità del notaio per l'eventuale obbligo di effettuare in via preventiva le necessarie visure catastali, e più in generale i controlli relativi alla libertà e disponibilità del bene oggetto del rogito.

Tuttavia prima di analizzare la fattispecie in questione è opportuno evidenziare, in generale, la disciplina giuridica della responsabilità per prestazione professionale che si evince dal combinato disposto degli art.. 1176 e 2236 cod. civ. Innanzitutto va osservato che le obbligazioni inerenti l'esercizio di un'attività professionale sono, di regola, obbligazioni di mezzo e non di risultato, in quanto il professionista, assumendo l'incarico, si impegna a prestare la propria opera per raggiungere il risultato desiderato, ma non a conseguirlo. Ne discende che l'inadempimento del professionista non può essere desunto dal mancato raggiungimento del risultato utile sperato dal cliente, ma deve essere valutato alla stregua dei doveri inerenti lo svolgimento dell'attività professionale, e in particolare, del dovere di diligenza media. Infatti in tema di prestazioni professionali il criterio di valutazione non è costituito dalla tradizionale diligenza del buon padre di famiglia, ma dal parametro della diligenza professionale (art. 1176 c. 2 cod. civ.), il quale deve essere commisurato alla natura dell'attività esercitata. Di conseguenza la diligenza che il professionista deve impiegare nello svolgimento della sua attività è quella media, cioè la diligenza posta nell'esercizio della propria attività dal professionista di preparazione professionale e attenzioni medie, a meno che la prestazione professionale da eseguire in concreto non riguardi la soluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà, nel quale caso la responsabilità del professionista è attenuata configurandosi solo nel caso di dolo o colpa grave. Infatti, l'art. 2236 cod. civ. a complemento dell'art. 1176 c. 2 cod. civ., afferma che il prestatore d'opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o colpa grave, se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà. Sono ritenuti tali i problemi obiettivamente risolvibili solo mediante una preparazione professionale superiore alla media. Difatti come abbiamo già indicato, la diligenza qualificata, specifica del prestatore d'opera è quella di un professionista di preparazione ed attenzione media, che abbia anche sperimentato nella pratica la sua conoscenza teorica. Pertanto, il professionista potrà invocare la limitazione della propria responsabilità solo se il caso da risolvere non sia stato ancora sufficientemente studiato. Negli altri casi, invece, si configurerà la sua responsabilità anche per colpa lieve ove non abbia osservato, per inadeguatezza ed incompetenza, le regole pratiche già consolidate.

Dallo svolgimento di un'attività professionale discende poi anche un dovere d'informazione la cui violazione è fonte di responsabilità contrattuale e del conseguente obbligo di risarcimento del danno, commisurato all'interesse positivo e che investe non solo le potenziali cause d'invalidità o d'inefficacia della prestazione professionale, ma anche le ragioni che questa rendano inutile, in rapporto al risultato sperato dal cliente.

Indicati i principi generali in materia di responsabilità del professionista, è possibile passare ad analizzare la fattispecie a noi sottoposta.

La questione giuridica oggetto della vicenda riguarda l'eventuale sussistenza di una responsabilità (contrattuale) del notaio per omissione dell'obbligo di effettuare preventivamente le necessarie visure catastali relative al bene immobile oggetto del contratto. Tuttavia per cercare di dare risposta al quesito, è prima necessario accertare il contenuto e la natura dell'attività del notaio. In particolare l'attività del notaio è solo una attività di natura certificativa della volontà dei soggetti che a lui si rivolgono, oppure esiste un quid pluris , cioè un diverso ed ulteriore complesso di attività consistente nel compimento di determinati atti?. Va osservato che la posizione della giurisprudenza a riguardo è piuttosto chiara, nel senso di ritenere che l'attività del notaio non sia un'attività meramente certificativa e di ricezione della volontà altrui. Infatti, per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro misura, nonché l'informativa al cliente sul suo esito e, nell'ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto, costituiscono degli obblighi derivanti dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fanno parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché pur essendo il notaio tenuto, quale professionista, ad una prestazione di mezzi e non di risultato, l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di compilazione dell'atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie affinché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell'atto (Cass. 5946/1999).

Ne consegue che l'inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d'opera professionale, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d'opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico.

Stabilita la natura complessa dell'attività del notaio, è necessario accertare se il corretto controllo delle risultanze catastali prima della stesura del rogito, possa costituire attività implicante la soluzione di particolari problemi tecnici di speciale difficoltà ex art. 2236 cod. civ. e come tale limitativa della responsabilità ai soli casi di dolo o colpa grave.

Al riguardo va osservato come la giurisprudenza sia concorde nel ritenere che con riferimento allo svolgimento di quelle attività preventive alla stipula del rogito, come il controllo delle visure catastali, il notaio non possa invocare la limitazione di responsabilità prevista per il professionista dall'art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad imperizia, cui trova applicazione quella limitazione, ma a negligenza o imprudenza, cioè alla violazione del dovere di normale diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve, essendo inapplicabile l'art. 2236 cod. civ.

Al riguardo va poi anche rilevato come l'accertamento della violazione del dovere sancito dall'art. 1176 cod. civ. invece che dalla ricorrenza di una fattispecie di responsabilità attenuata ex art. 2236 cod. civ. è riservato al giudice di merito e non è censurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Cass. 5946/1999).

Nella vicenda oggetto del nostro esame, è evidente la violazione del dovere di diligenza professionale media a carico del notaio Romolo Romani, il quale ha omesso di verificare (o non ha verificato correttamente) l'assenza di vincoli pregiudizievoli e la libera disponibilità del bene oggetto del rogito alla data del trasferimento. Essendo tale omissione dovuta a negligenza o imprudenza, è evidente che tale condotta rientra nella violazione dell'art. 1176 c. 2 cod. civ. comprensivo anche della colpa lieve e pertanto il notaio non potrà invocare la disciplina a lui più favorevole e limitativa della responsabilità prevista dall'art. 2236 cod. civ.

Anche se dagli elementi di fatto in nostro possesso non emergono circostanze particolari nelle quali si è posta in essere la condotta del notaio, per completezza è opportuno verificare se possano sussistere ipotesi particolari che esonerino il notaio dalla responsabilità per omesso controllo nei registri catastali. Il riferimento è in particolare alla possibilità per il notaio di addurre come esimente il mancato aggiornamento dei registri catastali. Sul punto è intervenuta una recente sentenza della Cassazione, la quale ha affermato che il mancato aggiornamento del c.d. registro generale non può costituire motivo di esonero da responsabilità del notaio rogante, il quale ha comunque la possibilità di consultare tale registro e rendersi conto dell'esistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli non risultanti dai registri particolari e in ogni caso è tenuto ad avvertire il cliente che le visure effettuate non sono aggiornate, in adempimento dell'obbligo di correttezza che presiede all'esecuzione del contratto e che si traduce nell'obbligo di informazione cui è tenuto il professionista nei confronti del cliente (Cass. 1330/2004).


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