Diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire (Dott. Quinto Ioncoli)
Condividi su Facebook | Discuti nel forum | Consiglia | Scrivi all'autore | Errore |

Articolo del 20/09/2005 Autore Redazione Altri articoli dell'autore


INTRODUZIONE

In attuazione della legge delega n. 210 del 02/08/2004 è stato pubblicato, nella G.U. n. 155 del 06/07/2005, il D.Lgs. n. 122 del 20/06/2005.

Il provvedimento si inserisce nelle tutele apprestate dal Legislatore agli acquirenti di immobili da costruire o in costruzione.

E' certamente noto che il finanziamento delle imprese di costruzioni avviene, perlopiù, attraverso la vendita degli immobili in corso di costruzione, in alcuni casi, però, la vendita anticipata degli immobili non è sufficiente a garantire una copertura finanziaria alle aziende edilizie.

Nei casi in cui questa copertura finanziaria è insufficiente per le esigenze dell'azienda, si crea una situazione insostenibile a danno, soprattutto, degli acquirenti degli immobili in costruzione sforniti di tutela.

Il D. Lgs. appena approvato intende risolvere in radice la problematica di cui sopra.

IL D. LGS 122/2005

Le definizioni

Sulla scia del D. Lgs. 74/2000, relativo ai reati in materia di imposte, anche il D. Lgs. 122/2005 si sofferma sulle definizioni contenute nella normativa.

Vengono esplicitate, infatti, le seguenti definizioni: acquirente, costruttore, situazione di crisi, immobili da costruire.

L'ampiezza della definizione dei termini di acquirente e di costruttore, dovrebbe essere sufficiente a vanificare qualsivoglia sforzo di sfuggire ai dettami della norma.

Si precisa, infatti, che deve intendersi per acquirente “la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa”.

La legge tutela, quindi, non solo chi intende acquistare la proprietà di un immobile, ma anche chi acquista un diritto reale di godimento, la tutela si estende, inoltre, agli acquisti effettuati con qualsiasi strumento giuridico compreso il contratto di locazione finanziaria.

La legge garantisce, inoltre, non solo chi intenda acquistare per se, ma anche chi acquista in favore dei parenti di primo grado.

L'art. 1, lettera b) del D. Lgs definisce costruttore “l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi”

Rientrano nella definizione di costruttore anche i soggetti che non esercitino professionalmente l'attività di costruzione edilizia, ma che eseguano anche un solo intervento di costruzione o ristrutturazione di un immobile già utilizzato ad altri fini. La norma esclude, invece, i rapporti fra privati.

L'art. 1, lettera c) del decreto legislativo definisce la situazione di crisi come “la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa”

Il comma due del successivo art. 3 precisa che la situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:

•  di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;

•  di pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

•  di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

•  di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.

E', in genere, l'Autorità Giudiziaria che determina la situazione di crisi tranne che nel caso di cui alla lettera c), in questo caso, infatti, è lo stesso imprenditore che trovandosi in stato di insolvenza, presenta al Tribunale ricorso per l'ammissione alla procedura.

Il decreto legislativo, all'art. 1 lettera d), ci fornisce la definizione di immobili da costruire “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di abitabilità”.

La norma di cui sopra va coordinata con l'art. 5 del D. Lgs. “la disciplina prevista dagli art. 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto”

Vengono esclusi dall'ambito di applicazione del decreto quei contratti che abbiano ad oggetto immobili il cui permesso di costruire sia stato richiesto anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto legislativo, anteriormente, quindi, al 21/07/2005 data di entrata in vigore del decreto in oggetto.

Ci si è posti il problema se la normativa in questione si applichi anche alle ristrutturazioni edilizie.

In primo luogo bisogna precisare che la L. 457/78, art. 31 lett. d , definisce come interventi di ristrutturazione edilizia “quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente” specificando che :”tali interventi comprendono il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti”.

Questi interventi sono tenuti distinti da quelli, più lievi, di restauro e di risanamento conservativo.

Va da sé che, spesso, non è affatto semplice stabilire quando ci si trovi dinanzi ad opere comportanti la creazione di un nuovo immobile, ovvero a una sua variazione essenziale, e quando si versi nella più tenue ipotesi di ristrutturazione.

La soluzione è probabilmente quella di ritenere come ristrutturazione tutti gli interventi eseguiti su edifici preesistenti, con il limite della “riconoscibilità” degli stessi; in caso diverso, si verserebbe nell'ipotesi della creazione di un nuovo e autonomo organismo edilizio. Questa tesi è avallata dalla Corte Costituzionale la quale ha affermato che: “il concetto di ristrutturazione mal si presta a comprendere la fattispecie della demolizione accompagnata dalla ricostruzione dell'edificio sullo stesso suolo” C. cost. 26/06/1991 n. 296

Si prospettano, quindi, due questioni con la medesima soluzione.

Sia nel caso, quindi, di edificio “sorto” sulla demolizione del preesistente, per cui si verserebbe in ipotesi di un nuovo e autonomo organismo edilizio, sia nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia, che possano portare ad un organismo in parte diverso, si ritiene che la nuova normativa vada applicata integralmente. In ogni caso la ratio della legge è quella per cui qualsiasi vendita di immobile da costruire è da assoggettare alle disposizioni in commento.

LE NOVITA' RILEVANTI

A) La fidejussione

L'art. 2 disciplina l'oggetto della garanzia fidejussoria, prevede l'obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere prima che si dia corso al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Il costruttore, quindi, è obbligato al rilascio della garanzia fidejussoria sia all'atto della stipula di un contratto obbligatorio avente come finalità il trasferimento successivo della proprietà o di altro diritto reale di godimento, sia nel caso di stipula di qualsiasi altro atto avente le medesime finalità, con ciò si è inteso non dare rilevanza al nomen juris attribuito dalle parti al contratto.

Oggetto della garanzia sono esclusivamente le somme che il promissario acquirente ha versato al promittente costruttore, nonché quelle che devono essere ancora versate. A questo proposito il richiamo all'art. 1938 c.c. consente che il valore della fideiussione possa corrispondere ai versamenti effettivamente avvenuti ed attualizzato sulla base del piano di pagamento pattuito, di modo che la garanzia fidejussoria si adegui progressivamente al valore degli acconti ricevuti dal costruttore.

La norma in questione esclude dalla garanzia le somme per le quali è pattuita l'erogazione da parte di soggetto mutuante.

L'obbligo del costruttore, relativo a “procurare e rilasciare la garanzia fidejussoria”, deve essere assolto prima o contestualmente alla stipula del contratto obbligatorio. La violazione è motivo di nullità del contratto. La nullità, però, può essere fatta valere solo dall'acquirente. La dottrina prevalente ritiene che si sia in presenza di una particolare forma di nullità, la nullità relativa. Ci si chiede, quindi, se, pur non essendo prevista la rilevabilità di ufficio da parte del Giudice, questa possa essere comunque affermata, anche nel solo interesse del promissario acquirente.

Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 dell'art. 2 è quello con il quale il soggetto, socio o meno della cooperativa, versa somme o assume obbligazioni con la medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Per quanto riguarda le modalità di rilascio, il contenuto e le modalità di escussione della garanzia si è precisato che la fideiussione potrà essere rilasciata soltanto da una banca, da un'impresa esercente assicurazioni oppure da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'art. 107 del testo unico bancario di cui al D. Lgs. 385/1993.

Deve garantire, nel caso che il costruttore incorra in una situazione di crisi, la restituzione di tutte le somme corrisposte, di ogni altro eventuale corrispettivo riscosso e degli interessi legali maturati fino alla data in cui è accertata la situazione di crisi.

La fideiussione potrà essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che:

per l'ipotesi di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto;

per le ipotesi relative alle procedure concorsuali, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. In quest'ultimo caso la volontà di recesso del promissario acquirente rimane preclusa essendo egli soggetto alle decisioni degli organi concorsuali. Nel caso di fallimento del costruttore venditore si potrà fare ricorso al successivo art. 11 che ha introdotto nel R.D. 16/03/1942 n. 267, l'art. 72-bis. In questo caso al promissario acquirente è consentito di provocare senz'altro lo scioglimento del vincolo contrattuale attraverso l'escussione della fideiussione, sempre che ciò avvenga prima che il curatore abbia esercitato la sua scelta. Nel caso in cui il curatore, muovendosi in maniera più sollecita, ne abbia anticipato l'iniziativa comunicando di voler dare esecuzione al contratto, al promissario acquirente resta preclusa la possibilità di provocare lo scioglimento del vincolo contrattuale.

L'escussione della fideiussione si esercita con richiesta scritta dell'acquirente da inviarsi al domicilio del fideiussore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle somme e dei valori che il costruttore ha riscosso.

Il fideiussore è tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di trenta giorni dal ricevimento della richiesta di escussione. Nel caso di mancato pagamento entro i trenta giorni, il fideiussore è tenuto a rimborsare all'acquirente le spese sostenute e strettamente necessarie per conseguire la restituzione degli importi dovuti oltre ai relativi interessi.

L'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o, nel caso di cooperativa, dell'atto definitivo di assegnazione.

B) La polizza assicurativa

E' stato, altresì, previsto l'obbligo del costruttore di stipulare polizza assicurativa a beneficio dell'acquirente destinata a garantire il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell'immobile manifestatisi successivamente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita o di assegnazione.

La polizza dovrà decorrere dalla data di ultimazione dei lavori e avere durata decennale.

La norma ha individuato i vizi oggetto di questa tutela in quelli disciplinati dall'art. 1669 c. c., attesa la gravità degli stessi e la loro significativa incidenza sul valore del bene.

Il riferimento all'art. 1669 c. c., esclude le ipotesi previste dall'art. 1667 c. c., le ipotesi che disciplinano le difformità e i vizi dell'opera.

Ricondurre il vizio all'una o all'altra fattispecie non è sempre agevole.

In linea generale si può affermare che in tema di appalto l'art. 1669 c.c. disciplina essenzialmente le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidano negativamente ed in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali e, quindi, sulla solidità, efficienza e durata dell'opera. Devono essere ricondotti nell'alveo dell'art. 1669 c.c. anche i vizi che, senza influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino in modo grave, il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima. Tra i gravi difetti costruttivi sono comprese le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, quegli elementi, cioè, che riguardano anche gli elementi secondari ed accessori quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti idrici ed elettrici ecc.

Il precedente art. 1667, invece, riguarda l'ipotesi delle costruzioni che non corrispondano alle caratteristiche del progetto e del contratto di appalto e che siano state costruite senza osservare le regole della tecnica.

Nel caso in cui il venditore non sia anche costruttore dell'immobile, l'unico obbligo su di esso gravante sarà quello di procurarsi dal costruttore copia della polizza e consegnarla all'acquirente, allo stesso obbligo sarà soggetto l'acquirente che successivamente rivenda l'immobile acquistato.

Dott. Quinto IONCOLI


Redazione
www.overlex.com
^ Vai all' inizio


Articoli correlati

Articoli su Overlex per l'argomento: contratti

» Tutti gli articoli su overlex in tema di contratti

Siti di interesse per l'argomento: contratti

» www.contrattualistica.it
Sito dedicato ai contratti, loro tipologie , normativa e giurisprudenza






Concorso miglior articolo giuridico pubblicato su Overlex
Clicca qui
logo del sito
Il Quotidiano giuridico on line ISSN 2280-613X


Loading