Interventi su scale condominiali e condomini ad accesso separato
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Articolo del 27/07/2005 Autore Redazione Altri articoli dell'autore


dott. Maurizio Ascione
maurizio.ascione @ virgilio.it

Parere legale in tema di interventi sulle scale condominiali e partecipazione alla spesa relativa da parte dei condomini aventi accesso separato


Ho esaminato la questione sottopostami della quale, per mia comodità, riassumo di seguito brevemente i presupposti di fatto.

Il Sig. P.F. è proprietario di un immobile sito nel centro di Venezia e facente parte di un più ampio complesso condominiale, composto da numerose unità abitative, alcune delle quali poste al piano terreno ed aventi accesso diretto dalla strada pubblica.

Attesa la risalente età dell’edificio e il normale deperimento delle sue strutture si rendono necessari alcuni interventi manutentivi e di ricostruzione sulle scale principali dell’edificio, al fine di garantire la sicurezza degli utenti e dei terzi.

Mi viene chiesto di esaminare l’eventualità che i proprietari dei locali con accesso separato dalla strada pubblica, e che pertanto non usufruiscono direttamente dei beni su cui sono indirizzati gli interventi, concorrano alle spese necessarie per la ricostruzione delle scale stesse e, nel caso di risposta affermativa, in quale misura debba avvenire la loro partecipazione.

* * *

Prima di analizzare compiutamente la vicenda appena descritta ritengo opportuno premettere alcuni brevi cenni di inquadramento giuridico che consentano di individuare le norme che vengono in riferimento nel caso in esame, per passare successivamente ad esaminare come la giurisprudenza, in particola modo di legittimità, ha risolto fattispecie analoghe.

La prima disposizione normativa alla quale sarà opportuno fare riferimento è sicuramente l’art. 1117 c.c., la quale individua, con una elencazione volutamente descrittiva, i beni che si ritengono di proprietà comune nel condominio di edifici.

Al numero 1 del primo comma del medesimo articolo vengono individuate le scale quali parti comuni dell’edificio, configuranti, pertanto, oggetto di proprietà comune e, come tali, soggette ad un particolare regime di spesa per il loro godimento e conservazione.

Con specifico riferimento alla ripartizione delle spese vengono in considerazione gli artt. 1123 e 1124 c.c., i quali disciplinano l’uno la suddivisione delle spese di manutenzione delle parti di proprietà comune dell’edificio condominiale e l’altro pone un criterio di distribuzione delle spese stesse in relazione agli interventi sulle scale condominiali.

Pur non volendo indugiare oltremodo sull’analisi delle singole disposizioni richiamate, ritengo opportuno osservare che l’art. 1123 c.c. pone, nei suoi tre commi, altrettanti criteri di suddivisione di spesa diversi in relazione all’uso o alla reale utilità che ciascun condomino trae, o potenzialmente può trarre, dal bene comune interessato dagli interventi.

L’art. 1124 c.c., dal canto suo, individua un criterio specifico specifica regola con riferimento alla manutenzione e ricostruzione delle scale medesime, indicando che la spesa per tali interventi deve essere ripartita – in assenza di diverse disposizioni al riguardo – tra i proprietari dei diversi piani a cui accedono le scale stesse e, più precisamente, per metà in ragione dei singoli piani o porzioni di piano e, per la restante metà, in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Premessi questi brevi cenni di inquadramento normativo necessari ai fini di una corretta comprensione della vicenda che ci occupa, sarà ora necessario verificare se alla suddetta partecipazione di spesa debbano essere chiamati a contribuire i proprietari dei locali condominiali con accesso separato dalla strada pubblica e che, pertanto, non usufruiscono delle scale oggetto degli interventi.

Per rispondere al quesito è necessario ripercorrere gli orientamenti giurisprudenziali che si sono succeduti nel corso degli anni e da questi ultimi desumere il criterio applicabile al caso di specie.

Segnalo che non si rinvengono recenti pronunciamenti in materia, ma esclusivamente indirizzi risalenti che, tuttavia, si ritengono pienamente validi e operanti.

Mi riferisco in particola modo alla Cassazione Civile, 6 giugno 1977, n. 2328 la quale dispone che, in mancanza di una diversa disposizione del regolamento condominiale, anche i proprietari dei negozi con accesso autonomo devono contribuire alla manutenzione delle scale medesime sebbene in misura ridotta e, in particola modo, sulla base del criterio descritto all’art. 1124 c.c..




Pur dovendosi segnalare la presenza di isolati diversi pronunciamenti in ordine a tale obbligo contributivo, sarà tuttavia agevole verificare che i principi fissati con la statuizione del 1977 hanno costituito il fondamento giuridico di numerosissime successive pronunce di merito. Per tutte: Trib. Monza, 12 novembre 1985; Corte d’App. Milano, 9 ottobre 1987; Corte d’App. Milano 3 luglio 1992, n. 1219.

Le citate disposizioni muovono tutte da comuni convincimenti che pur partendo dal considerare come beni cd. comuni le scale condominiali, arrivano fino a determinare le funzioni specifiche di queste ultime ed ad individuarne il carattere di bene al servizio di tutti, anche dei proprietari aventi accesso separato. Si ricorda: l’idoneità delle scale ad accedere oltre che ai vari piani anche alle parti delle fondazioni, dei muri maestri, dei tetti e dei lastrici solari; la possibilità anche per i proprietari con accesso indiretto di richiedere al condominio l’apertura di accessi diretti sull’atrio; l’obbligo e la responsabilità di tutti i condomini di prevenire e rimuovere ogni situazione di pericolo che possa derivare alla incolumità degli utenti dalla inefficiente manutenzione dei beni comuni in genere e, quindi, anche delle stesse scale.

Attesa la natura degli interventi in progetto di realizzazione e tenute in debita considerazione le deduzioni sopra svolte, ritengo possa sostenersi che anche i proprietari dei locali aventi accesso separato dalla strada pubblica debbano essere chiamati a concorrere, seppur in misura ridotta e avuto riguardo ai criteri di cui all’art. 1124 c.c., alla spesa necessaria per riportare in sicurezza le scale condominiali interessate dai suddetti lavori manutentivi-ricostruttivi.

Rimango a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e, nel frattempo, colgo l’occasione per porgere i miei più cordiali saluti.


dott. Maurizio Ascione


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