Solidarietà tra condomini - responsabilità per danni - riforma l. n. 220/12
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Articolo del 11/03/2015 Autore Avv. Paolo Gatto Altri articoli dell'autore


Solidarietà tra condomini, una questione ancora aperta

Cassazione n. 1674 del 29/01/2015


La legge n. 220/12, sulla riforma del condominio, ha voluto mediare sul principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, prevedendo un beneficium escussionis a favore dei condòmini in regola con i pagamenti, che potranno essere chiamati a corrispondere le quote dei morosi solo a seguito di insolvenza di questi ultimi; in realtà, a prescindere dalle difficoltà interpretative al riguardo della eventuale solidarietà tra i morosi e della solidarietà tra quelli in regola con i pagamenti  per il “residuo”,  la nuova normativa contempla un modello ben definito, ovvero il caso espresso ove l'assemblea si sia pronunciata approvando la spesa, ma nulla dispone, la nuova normativa, per le  ipotesi in cui l'assemblea non l'abbia avallata, ma sia rimasta inerte o abbia deciso di non pagare il creditore.


    La Cassazione, con la sentenza n. 1674 del 29/01/2015 ha riconosciuto che, in caso responsabilità per danni, ai sensi dell'art. 2055, se il danno è cagionato da più persone, queste rispondono in solido; annoverandosi, la responsabilità del custode, tra le ipotesi di responsabilità aquiliana i condomini, che hanno concorso a cagionare il danno, saranno responsabili in solido.
    Invero la recente pronuncia, espressamente, non si pone in conflitto con quanto stabilito dalle SS.UU. con la sentenza n. 9148/08 atteso che, nella suddetta fattispecie, si verteva in ambito di responsabilità di natura  contrattuale.  Nel dettaglio, si trattava di obbligazione contratta dall'amministratore per conto dei condomini.


Il principio di cui all'art. 1294 c.c., che contempla la responsabilità solidale nelle obbligazioni ove la legge non disponga altrimenti, non si applica alle obbligazioni contrattuali nel condominio ove l'obbligazione è divisibile e, pertanto, vige il principio della parziarietà.
Nelle obbligazioni extracontrattuali, al contrario, l'art. 2055 c.c. opera un rafforzamento del credito al fine di evitare che il danneggiato sia costretto ad agire pro quota nei confronti di tutti i condebitori; la riferibilità dell'obbligazione non è in capo al condominio ma direttamente ai condomini responsabili del danno.


In altri termini, il sistema delineato dalla Cassaziome si fonda sulla differenza intrinseca tra il contraente, che ha la possibilità di cautelarsi in caso di insolvenza e, comunque, si assume un rischio in virtù di un'iniziativa economica ed il danneggiato da fatto illecito, che si trova a subire una condotta altrui senza alcun suo intervento causale volontario.


Non può sfuggire, peraltro, che la decisione delle Sezioni Unite poneva  il fondamento delle proprie considerazioni proprio sulla realità dell'obbligazione condominiale (obbligazione propter rem) e tale realità è ancora più evidente nell'obbligo di custodia, ove si risponde oggettivamente in ragione della titolarità del bene.


Il principio introdotto dalle SS.UU., comunque, inizia a subire un erosione proprio in quanto abbia applicato una forzatura all'art. 1294 c.c. (principio generale di solidarietà)  erosione che si prevede continui in un futuro prossimo.    

 


Avv. Paolo Gatto
Avvocato

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