Supercondominio e legittimazione dei singoli amministratori dopo la Riforma e la recente Giurisprudenza
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Articolo del 21/01/2015 Autore Avv. Paolo Gatto Altri articoli dell'autore


La nuova legge sul condominio ha codificato l'orientamento, da ritenersi “diritto vivente”, che ritiene applicabile al supercondominio la normativa sul condominio. Il Tribunale di Genova, con ordinanza del 17/11/2014, ha stabilito che i singoli amministratori dei singoli caseggiati non possono essere convenuti in giudizio a rappresentare i comproprietari del supercondominio qualora non vi sia un amministratore all'uopo deputato, ma sia necessario convocare tutti i singoli condòmini.

De recente la Cassazione, con sentenza n. 19558/13, aveva già stabilito che  la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio a compiere gli atti conservativi, si riflette nella facoltà di agire solo per i beni delll'edificio amministrato non anche per quelli facenti parte del complesso immobiliare per cui, mancando l'amministratore del supercondominio, sono legittimati al giudizio solo i singoli condòmini.

            Si tenga presente peraltro che, al fine di individuare una situazione di supercondominio, non è necessaria una statuizione o, comunque, un atto di natura soggettiva (regolamento ecc.), ma il supercondominio sorge automaticamente e oggettivamente qualora sussista situazione di accessorietà tra un bene e le unità immobiliari di diversi edifici come accade, ad esempio, con le fognature (Cass. 14791/03).

Lo stesso termine di supercondominio coniato dalla dottrina, prima ancora che dalla giurisprudenza, è fuorviante, atteso che suggerisce una struttura verticale che vede, all'apice, l'amministratore delle parti comuni,  al di sotto del quale ci sono i singoli amministratori, al di sotto dei quali i singoli condòmini.

Invero il supercondominio si configura, se così si può dire, come uno stato federale, ove gli organi dei singoli stati e potere federale sono singolarmente competenti per le loro rispettive funzioni secondo una struttura orizzontale.  Il supercondominio, pertanto, è costituito non dal rapporto di accessorietà tra  le parti comuni del complesso e le parti comuni dei singoli edifici   bensì dal rapporto di accessorietà tra le le parti comuni del complesso e le singole unità immobiliari, con ciò escludendosi ogni rappresentanza dei singoli amministratori.

            E necessario, pertanto, prestare particolare attenzione nel momento in cui si vada a citare un condominio, magari per danni in quanto, qualora il bene che ha cagionato il danno sia comune a più caseggiati, come può succedere per una fognatura o anche per un canale di gronda, in assenza dell'amministratore del supercondominio non è possibile limitarsi a  citare un amministratore o gli amministratori dei singoli casseggiati; ciò avviene anche nell'ipotesi in cui l'amministratore di uno stabile si appresti a richiedere la rifusione dei costi per interventi urgenti su un bene del supercondominio; in questo caso, oltre alla legittimazione passiva degli altrri amministratori, difetta anche la sua legittimazione attiva non potendo rappresentare neppure i suoi condòmini quali soggetti anticipanti ai sensi dell'art. 1134 c.c..                                 


Avv. Paolo Gatto
Avvocato

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