Condominio: ripartizione spese manutenzione straordinaria parti comuni durante passaggio di proprietà - Cass. n. 8782 del 10 aprile 2013
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Articolo del 08/05/2013 Autore Avv. Francesca Vecchiato Altri articoli dell'autore


Uno degli aspetti più rilevanti in tema di condominio è senz’altro quello che riguarda la ripartizione delle spese relative alle parti comuni e a chi spetti tale esborso nel caso in cui un condomino si impegni a vendere la propria porzione abitativa in virtù di un contratto preliminare, facendo così subentrare, all’atto del rogito, nel condominio, un nuovo condomino ovvero il compratore dell’immobile in questione.

La dottrina e le stesse norme del codice ci rammentano che il condominio rappresenta la forma più importante ed anche più complessa di comunione. La sua particolarità sta nel fatto che il singolo condomino è al contempo proprietario esclusivo del suo appartamento, e comproprietario, in virtù di una comunione forzosa, di alcune parti dell’edificio (art. 117 c.c.) definite appunto parti comuni.

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è invece stabilito in base al riparto effettuato dalle cosiddette tabelle millesimali, allegate al regolamento del condominio, le quali rappresentano una traduzione in frazioni millesimali del rapporto di valori esistente tra ciascuna singola proprietà e l’intero edificio del condominio.

È chiaro pertanto che ogni singolo condomino è tenuto al pagamento di tutte le spese ordinarie e straordinarie relative ai servizi e alle parti comuni dell’edificio unitamente a tutti gli altri condomini, ma in proporzione dei millesimi afferenti alla propria unità abitativa.

Quid iuris se l’assemblea condominiale delibera l’approvazione di alcuni interventi di manutenzione straordinaria e successivamente a tale deliberazione, un condomino si impegna a vendere la propria porzione abitativa?

Le spese preventivate per l’intervento dovranno essere sborsate dal venditore dell’immobile o dall’acquirente?

Sulla spinosa questione si sono pronunciati i giudici di legittimità con la sentenza n. 8782 del 10 aprile 2013 precisando che “in caso di vendita di un appartamento sito in condominio le spese per i lavori di straordinaria manutenzione sulle parti comuni, ove siano state deliberate prima del trasferimento della proprietà, restano a carico del venditore, anche ove l’esecuzione delle opere sia iniziata successivamente all’acquisto e, quindi, giovi esclusivamente all’acquirente. Tuttavia le parti, derogando al principio di legge, possono pattuire che dette spese rimangano a carico di chi acquista l’unità immobiliare”.

La vicenda prende avvio dal mancato rispetto di una clausola contrattuale inserita nel preliminare di vendita di un appartamento sito all’interno di un condominio, con la quale l’acquirente del predetto si impegnava ad accollarsi tutte le spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni, già precedentemente deliberate dall’assemblea condominiale.

Dopo il preliminare e fino alla data del rogito, il venditore in forza della sopracitata clausola provvedeva ad anticipare tutte le spese straordinarie di rifacimento dell’edificio nella convinzione che l’acquirente provvedesse poi al rimborso delle stesse. Tale impegno, tuttavia, non viene rispettato e il venditore per vedere tutelati i propri diritti ed interessi incardina un giudizio dinnanzi al giudice di pace che, accogliendo la relativa domanda, condanna il compratore alla restituzione di tutti le somme anticipate. Il tribunale adito in secondo grado ribalta però la sentenza e pertanto il giudizio, arrivato sino in Cassazione, si conclude con il principio secondo cui  l’acquirente dell’immobile è tenuto al pagamento delle spese straordinarie di manutenzione, deliberate antecedentemente al rogito, qualora si sia impegnato in tal senso all’interno del contratto di compravendita.

Secondo i giudici supremi, infatti, è da ritenersi valida, nei rapporti tra venditore e compratore, la clausola da inserire nel contratto di compravendita che faccia ricadere l’onere per le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione (ancorchè da eseguire) sul compratore.

Dall’analisi della sopracitata sentenza, pertanto, si evince la regola secondo cui le spese straordinarie relative alle parti comuni dell’edificio, deliberate dall’assemblea condominiale prima del rogito e quindi prima del trasferimento definitivo della proprietà dell’immobile, spettano comunque al venditore sempre che, all’interno del contratto di compravendita, l’acquirente non si impegni ad accollarsi tali esborsi. Solo in tal caso sarà il compratore che dovrà corrispondere il prezzo per le spese di manutenzione unitamente agli altri condomini, o, eventualmente rimborsarle al venditore che le ha anticipate per lui.

 

 


Avv. Francesca Vecchiato
Avvocato
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