Cortile condominiale indiviso: ogni proprietario può utilizzarlo interamente
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Articolo del 23/01/2013 Autore Avv. Eugenio Gargiulo Altri articoli dell'autore


Due persone sono comproprietarie di un   cortile retrostante le rispettive unità immobiliari.

Per lungo  tempo entrambe, in armonia, lo utilizzano interamente e 
senza contrasti. All’improvviso uno dei due pone degli oggetti 
(vasi e simili) come a delimitazione della parte di sua esclusiva pertinenza/proprietà. L’altro comproprietario non ci 
sta: mai la proprietà del giardino era stata divisa tra di loro, 
nemmeno sulla carta, e quindi egli si sentiva spogliato del diritto d’
usare quel bene come aveva fatto fino ad allora.

In primo grado viene data ragione a chi aveva diviso il fondo ma il giudizio d’appello ribalta l’esito della causa: quel cortile era unico e deve restare tale. Insomma via gli oggetti che lo dividono.

Il dividente, se così si può dire, non ci sta e propone ricorso per Cassazione ma la situazione non cambia; il cortile è uno ed unico e tale deve rimanere. Per gli ermellini v’era una situazione di comproprietà e compossesso del cortile, non essendo emersa alcuna prova contraria, ed in questo contesto il proprietario compossessore aveva tutto il diritto di agire per tutelare il proprio diritto d’uso così come esercitato fino al momento della “divisione di fatto”.

Recita la sentenza della Corte  che “ si ha compossesso quando 
più soggetti esercitano congiuntamente il possesso sulla cosa. Il compossesso è normalmente un diritto di proprietà o meglio di comproprietà, ma potrebbe essere rappresentata anche da altri diritti reali.

Ogni compossessore ha una quota di compossesso e nei limiti di questa se il bene è fruttifero ha diritto ai frutti e beneficia dell'acquisto per usucapione se ve ne sono i presupposti. Il compossessore può esercitare nei verso terzi l'azione di reintegrazione e l'azione di manutenzione quale che sia la sua quota di partecipazione.

Il compossessore può esercitare queste stesse azioni anche verso gli altri compossessori tutte le volte in cui uno di questi sopprima o turbi il possesso degli altri a meno che questi atti non siano tollerati e non modifichino il titolo del proprio possesso.

Sotto il profilo sostanziale, ovviamente, tra possesso e compossesso, non vi è alcuna differenza, dato che, nonostante, nel compossesso vi siano più soggetti che esercitano congiuntamente il possesso su una stessa cosa, anche il compossesso si qualifica siccome potere di fatto sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o altro diritto reale" (Cass. 22 novembre 2012, n. 20704).

La situazione cambia se gli atti in proprio possesso dicono che si è proprietari di una parte e s’individua specificamente la zona di esclusiva pertinenza.

Avv. Eugenio Gargiulo
Avvocato
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