Plusvalenze immobiliari: possesso - cessione - permuta - tassazione - limitazione
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Articolo del 18/09/2012 Autore Nicolo' Giordana Altri articoli dell'autore


La plusvalenza immobiliare è definibile come la differenza tra la somma pagata all'acquisto dell'immobile e quella ricevuta alla sua vendita.

Si parla dunque di plusvalenza quando l'alienazione dell'immobile diviene fonte di ricavo, per cui ne si tratta in ordine all'irpef, qual ora sia il reddito diverso dalla normale fonte di sussistenza, e nell'ires, quale componente del reddito delle società. Perché si configuri una plusvalenza debbono concorrere il possesso qualificato di un bene e la traslazione del medesimo a titolo oneroso.

La plusvalenza è dunque imponibile allor quando vi sia un ricavo pecuniario ossia in presenza di un guadagno.

La cessione del bene immobile non è produttiva di plusvalenza quando vuole il passaggio dalla sfera personale a quella imprenditoriale della medesima persona fisica. Per esempio Tizio non incomberà in plusvalenza quando conferirà alla sua azienda Alfa s.p.a. una casa di sua proprietà. Questo poichè il bene oggetto di eventuale tassazione rimane nell titolarità giuridica del medesimo soggetto.

È invece da considerarsi quale cessione, dunque gravata da plusvalenza, la permuta, la datio in solutum, la divisione con conguaglio, la costituzione di servitù e qualsivoglia ipotesi di cessione o costituzione di diritti reali nonché di conferimento degli stessi.

Ai fini fiscali non è sempre necessario l'atto pubblico così come all'art. 1350 C.C. ma è sufficiente la semplice scrittura privata anche non autenticata. Se la scrittura privata ha un effetto traslativo si rileva la plusvalenza, se l'effetto è meramente obbligatorio non genera nulla.

In caso di nullità dell'atto di provenienza o del titolo d'acquisto, facendo occhio ai principi generali, il principio di effettività in ragione alla capacità contributiva porta a ritenere non rilevante la nullità del titolo di provenienza sino alla declaratoria giudiziaria. Fino alla sentenza dichiarativa di invalidità andrà quindi sempre calcolata la plusvalenza. Il problema del rilievo o meno della nullità non dovrebbe porsi in riferimento a quella sanabile, dubbi potrebbero esservi in riferimento a nullità per simulazione, tuttavia anche in tal caso non si può invocare l'invalidità del titolo in assenza di un giudicato.

La quaestio sulla nullità si pone fondamentale dato il suo potere di determinare il venir meno della manifestazione di ricchezza dunque di uno dei due parametri concorrenti per la determinazione della plusvalenza che inizialmente ho evidenziato. Deficendo il titolo oneroso sarà possibile adire istanza di rimborso.

Sono vietati qualsivoglia patti per il trasferimento dell'onere di imposta. Già l'art. 40 della legge n. 246 del 1963 sanzionava con nullità il patto inteso a trasferire su soggetti diversi dagli onerati per legge all'imposta sul plusvalore.

Le ipotesi di tassazione sono tassativamente determinate ex lege elencate all'art. 67 del TUIR e sono la cessione a titolo oneroso di terreni lottizzati, terreni agricoli o fabbricati acquistati da non più di cinque anni e terreni con possibile uso edificatorio.

Punto che occorre esaminare bene è il computo della plusvalenza sul terreno agricolo divenuto successivamente edificabile: si sottrae al corrispettivo, in riferimento al terreno edificabile, il costo di acquisto del terreno agricolo aumentato di ogni variabile inerente ed eventualmente rivalutata.

L'alienazione di terreni agricoli la cui possibilità di essere usati scopi edificatori è limitata non rileva alla determinazione delle plusvalenze poiché la limitazione al costruire è unicamente strumentale alla conduzione del fondo, è cioè destinata alle coltivazioni agricole.

La limitazione è destinata a consentire unicamente la realizzazione della destinazione agricola del fondo, la casa del coltivatore o i magazzini per esempio.

Se la cessione onerosa del terreno agricolo è effettuata dall'agricoltore non nell'esercizio della sua professione è soggetta a plusvalenza in quanto trattasi di reddito diverso. Una plusvalenza discussa è quella riguardante la cessione di una cubatura. Le posizioni sull'imposizione sono due e contrastanti: la prima corrente ritiene che non generi un reddito tassabile poiché il corrispettivo si porrebbe nei confronti del cedente con una funzione indennitaria. Si ritiene esclusa l'imponibilità delle indennità e dei risarcimenti salvo quando siano sostitutivi di redditi imponibili. Occorre cioè comprendere se il corrispettivo in esame svolga effettivamente la funzione indennitaria. La tesi in favore della plusvalenza è basata sull'assimilazione della cessione della cubatura ad una costituzione o cessione di diritti reali di godimento con particolare riferimento alla servitù. La domanda che ci si può porre è se vi sia plusvalenza sulla cessione del fondo effettuata dopo la cessione della cubatura.

Ponendoci come punto di partenza l'assunto che la rilevanza edificatoria del fondo sarebbe venuta meno dopo aver ceduto la volumetria edificabile dovremmo concludere per l'irrilevanza reddituale dell'alienazione. Non risulta dunque applicabile l'art. 67 del TUIR in ognuna delle sue parti. Bisogna allora distinguere se si sia verificata la cessione totale o quella parziale.

Nel primo caso la plusvalenza ne diverrebbe esclusa, nel secondo la possibilità d'uso non snaturerebbe l'origine edificatoria. La cubatura, alla luce dell'art. 810 C.C. come bene autonomo, si pone come cespite indipendente rispetto al terreno di riferimento. In campo plusvalenze ci sono però alcune eccezioni. Le ipotesi escluse per legge sono la cessione del fabbricato e del terreno agricolo venduti decorsi 5 anni dall'acquisto; la cessione del fabbricato che per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione è stato abitazione principale, ossia dove dimora abitualmente ex art. 43 C.C., il titolare del bene o un suo famigliare inteso ai sensi dell'art. 5 del TUIR; il fabbricato o il terreno non edificabile acquisito per successione ed i beni acquistati per usucapione.

Nella pratica professionale è poi possibile riscontrare una vendita con riserva della proprietà, in questo caso i cinque anni per rientrare nella clausola di esclusione dall'imponibilità della plusvalenza si calcolano dal pagamento dell'ultima rata.

Per esempio se Tizio compra un palazzo con riserva della proprietà nel gennaio 2013 e cessa di coprire l'importo di vendita nel gennaio 2020 qual ora venda a Caio l'immobile nel febbraio 2019 dovrà pagare la plusvalenza nonostante siano passati sei anni ed un mese poiché, la tassazione non ci sarà quando lo stabile sia venduto dopo il gennaio 2020 ossia al saldo dell'ultima rata, al perfezionamento della compravendita.

Possiamo concludere affermando che la plusvalenza concorrerà in sede di dichiarazione annuale a determinare il reddito imponibile con gli altri eventuali redditi. In alternativa il venditore potrà chiedere l'applicazione dell'imposta sostitutiva pari al 20% della plusvalenza stessa.


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