Il prezzo alto delle locazioni: il rischio da inadempienza contrattuale
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Articolo del 11/04/2012 Autore Dott. Emanuele Caltagirone Altri articoli dell'autore


Nell’intercorso decennio 2000-2010, il mercato delle locazioni è stato caratterizzato, da un indiscutibile innalzamento dei prezzi ben oltre il tasso reale di inflazione e dalla  conseguente “emergenza abitativa”, a cui tuttavia le autorità competenti pare non vogliano o non possano porre rimedio.  

I canoni di locazione dei contratti rinnovati sono cresciuti nel periodo 2000-2010 mediamente del 130%, con punte del 145% nei grandi centri abitativi. Nello stesso periodo l'aumento medio dei costi degli immobili è risultato pari a +50%, fino al 100% nei grandi centri urbani [1]

Tale aumento ha creato notevoli disagi a chi ha cercato una soluzione locatizia, soprattutto nell’ambito abitativo, in particolare tali disagi sono stati incontrati dalle fasce meno abbienti.

Quali sono le cause di una domanda non controbilanciata dall’offerta?

La crisi del mercato azionario ha certamente favorito l’investimento nel “mattone” (spinta anche da una bolla speculativa), così come il ciclico trend che caratterizza ormai dal dopo guerra il mercato immobiliare rappresentato da aumenti di prezzo di circa 8/10 anni e diminuzioni di prezzo di circa 4/5 anni.

Ma perché principalmente questo scollamento tra domanda e offerta nelle locazioni?

Il dato di fatto è che molte unità immobiliari sono vuote: nel 2001 in Italia gli appartamenti sfitti, erano ben 5.638.705 [2].  Nel rapporto di Legambiente del 2011 a Roma, su 1.715.000 abitazioni, 245.000 – una su sette – sono vuote; a Milano su 1.640.000 appartamenti, più di 80.000 non erano abitati, e quasi 900.000 metri cubi di uffici erano deserti (l’equivalente di 30 grattacieli Pirelli) [3].

A questo punto, la seconda domanda è: “Perché i proprietari preferiscono tenere un immobile sfitto e rinunciare ad un facile reddito da rendita come quello da locazione?

L’introduzione della c.d. “cedolare secca” introdotta dall’art.3 del D.Lgs n.23/2011, non ha, contrariamente a quanto ritenuto da molti, ottenuto il risultato sperato ovvero quello di incentivare i proprietari ad immettere nel mercato i propri immobili. Il prezzo è rimasto esattamente uguale a prima dell’emanazione del decreto e presumibilmente otterrà il risultato contrario, ovvero quello di aumentarli: il motivo è presto spiegato. Prima dell’emanazione del suddetto decreto legislativo, il locatore era di molto incoraggiato a stipulare i contratti di locazione c.d. “a canone concordato” in virtù dei quali i canoni di locazione sono calmierati in accordo con le organizzazioni (per calmierato si intende circa generalmente alla metà dei prezzi di mercato), ma nel contempo concedono una ulteriore riduzione del 30% dell’imponibile irpef (così come quello per studenti universitari) rispetto alle altre tipologie di contratti di locazione.

Oggi, invece, in caso di adesione alla tassazione secondo la “cedolare secca” (che rappresentano la maggior parte dei contratti di locazione) la differenza tra i contratti “a canone concordato” e tra quelli a canone libero è rappresentato solo dalla differenza tra il 21% (a canone libero) e tra il 19% (a canone concordato) in termini di aliquota di imposta.

Pertanto nessun locatore che opterà per la cedolare secca accetterà di stipulare un contratto di locazione a canone concordato. Ecco pertanto che la c.d.”cedolare secca” avrà l’effetto non di riduzione del prezzo, ma verosimilmente di aumento.

Peraltro il c.d. “Decreto salva-italia” guidato dal governo Monti ha eliminato quei pochi disincentivi a tenere l’immobile sfitto da parte dei locatori: infatti mentre prima avere un immobile sfitto comportava in termini di irpef un aumento dell’imponibile pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e, se sfitto da più di 2 anni, era maggiorata di un terzo; oggi l’Imu (ovvero la vecchia Ici) annulla l’imponibile irpef derivante dall’immobile sfitto. 

Queste disposizioni emanate nel 2011 sono solo benzina su un terreno già infuocato.

La scarsa offerta sul mercato di unità immobiliari non è neanche causata, come alcuni ritengono erroneamente, dall’alta pressione fiscale. Certamente quest’ultima è stata un ulteriore disincentivo, ma non è stato e non è il motivo al gran numero di case sfitte.

Uno dei motivi è rappresentato dagli stretti vincoli posti dal legislatore tra le parti contrattuali, in particolare a favore dei conduttori, in virtù della Legge sulle locazioni abitative n. 431/98 (aggiornata con il D.L.240/04). Porre ostacoli alla libera contrattazione delle parti contrattuali significa porre ostacolo all’incontro tra la domanda e l’offerta.

Il motivo principe per il quale i locatori preferiscono tenere sfitti gli immobili, piuttosto che occuparli, è rappresentato da tutte le agevolazioni e alle concessioni che si pongono via via a favore dei conduttori anche se inadempienti, primo fra tutti le difficoltà (e in taluni casi l’impossibilità) a rientrare in possesso delll’immobile.

Infatti è prassi ormai consolidata i continui rimandi dei giudici all’esecuzione dello sfratto e, allorquando si arrivi all’esecuzione, i continui blocchi del legislatore sugli sfratti esecutivi e il continuo rimando al coatto intervento della polizia.

Ecco il motivo per il quale molte unità immobiliari sono sfitte.

Chi loca un immobile si trova di fatto oggi a non poter rientrare in possesso del proprio immobile per finita locazione, così come chi è moroso sa di poter stare, prima che lo sfratto sia realmente eseguito, dai 18 ai 36 mesi in più (che varia dal soggetto inadempiente)

Inoltre occorre considerare che il locatore, al fine di vedere rispettate le clausole contrattuali, deve far fronte ad un esborso di denaro rilevante: in termini economici per i costi di consulenze necessarie e in termini finanziari per le imposte che si devono versare anche sui canoni non percepiti (salvo poi detrarre l’equivalente importo quale credito di imposta dopo la sentenza del giudice).

Inoltre, la legge 431/98 pone strettissimi confini ai locatori, i quali sono costretti sostanzialmente a scegliere tra il vincolo della durata della locazione ovvero 4 anni + 4 anni (ovvero quasi sempre si tratta di 8 anni in quanto il locatore può rescindere dal contratto dopo 4 anni solo nei casi previsti dall’art.3 della Legge 431/98) o tra il vincolo dell’importo del canone che viene fissato secondo gli accordi definiti in sede locale (con una maggiorazione del 20% per i transitori) che mediamente è un importo che si aggira alla metà del prezzo di mercato).

Pertanto la inflessibilità sui canoni e sui tempi nella contrattazione tra le parti contrattuali e le difficoltà dei locatori a far eseguire i propri diritti di fronte a conduttori inadempienti, non hanno la conseguenza di tutelare i conduttori stessi ma di danneggiarli, in quanto nel prezzo concordato per la locazione è implicitamente compreso il rischio di tutto quanto sopra esposto.

E’ dunque chiaro che la parte locatrice ritiene opportuno non locare il proprio immobile a meno di una congrua remunerazione che tenga conto dei rigidi vincoli contrattuali, dei rischi legati alla locazione (danneggiamenti ecc) e soprattutto delle tutele poste a favore (ma che per la legge della domanda/offerta vediamo non esserlo) dei conduttori, come il blocco degli sfratti, una empirica lentezza della giustizia e un constatato occhio di riguardo verso la parte contrattuale più debole.

Esso è ancor più vero se consideriamo che oggi le classi più deboli, quali anziani, famiglie numerose, persone disabili, molto difficilmente gli verrà concesso in locazione un immobile, ben consapevole il locatore che in caso di inadempienza non vedrebbe tutelati i propri diritti anche contro la stessa legge.  Contrariamente, le classi che hanno più facilità di sistemazione locatizia, nonostante il rischio di commettere danni all’abitazione sia più elevato, siano gli studenti universitari, i quali “godono” dell’endemica transitorietà del rapporto locatizio.

Allora quale è la soluzione posto che è imprescindibile garantire una abitazione alle persone indigenti?

Su un problema sociale, quale è l’abitazione del cittadino indigente, non può che farsi carico lo Stato, e non certo farlo gravare sul privato locatore.

Farlo gravare sul privato locatore, oltre ad essere scorretto dal punto di vista costituzionale, è anche dannoso verso tutti gli altri cittadini che cercano una sistemazione locatizia, i quali si troveranno a dover sborsare gli importi dovuti al “rischio da inadempienza contrattuale”.

Per meglio comprendere l’entità del rischio, dobbiamo significare che chiedere un finanziamento o un prestito bancario, portando a garanzia l’immobile occupato a qualsiasi titolo, comporta la riduzione del valore dell’immobile del 30-40%.

Costruire palazzi, pertanto, intorno alle grandi città non è la risposta risolutiva (ma dannosa, certamente in termini ambientali): gli appartamenti ci sono ed è sufficiente lasciare che il mercato faccia il suo corso in un regime di libera concorrenza, quale deve essere quello della locazione.

Pertanto è sufficiente immettere nel mercato gli innumerevoli appartamenti sfitti, ma affinché ciò accada, è necessario che i proprietari si sentano garantiti in caso di inadempienze contrattuali da parte dei conduttori, anche se indigenti.

Difendere i conduttori è costituzionalmente doveroso, ma ciò deve evidentemente passare attraverso la legalità, anche perché il risultato che si ottiene è solo quello di penalizzare un’intera classe di persone, in cerca (o già in essere) di una sistemazione locatizia, costretti a dover scontare prezzi esosi, pur ottemperando regolarmente a tutte le obbligazioni assunte contrattualmente.

 

[1] Finanzautile.org del 13/04/2011

[2] Istat, Censimento Generale 2001

[3] Stefano Boeri, da La Stampa del 22/7/09


Dott. Emanuele Caltagirone
Dott. Commercialista e Revisore legale dei conti
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