Compravendita di immobili privi di concessione edilizia o di concessione in sanatoria
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Articolo del 04/09/2011 Autore Avv. Massimiliano Gallone Altri articoli dell'autore


La sanzione della nullità prevista dagli art. 17 e 40 della l. 28 febbraio 1985 n. 47, per gli atti di compravendita di immobili privi di concessione edilizia o di concessione in sanatoria, preclude l'accoglimento di una domanda di emissione di una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c. nel caso in cui risulti che l'immobile per il quale era stato stipulato il preliminare di vendita sia affetto da irregolarità amministrative (rectius: da varianti essenziali) che lo rendono non commerciabile (alla stregua del principio la Cassazione ha confermato la sentenza dei giudici di merito secondo cui l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata nei confronti società promittente venditrice era precluso dal fatto che gli immobili oggetto dei preliminari di compravendita erano caratterizzati da difformità e variazioni rispetto al progetto assentito dalla concessione edilizia; per detti immobili il comune aveva prima ordinato la sospensione dei lavori e poi rigettato la richiesta di variante).

Con atto di citazione notificato ai sensi dell'art. 143 c.p.c., il 3.8.1995 T.G. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Latina la S.r.l. Omissis già denominata S.r.l. omssis chiedendo pronunciarsi sentenza costitutiva del diritto di proprietà dell'istante sugli immobili di cui ai preliminari di vendita intervenuti tra le parti in data 16.4.1992, 16.5.1992 e 29.4.1993, la riduzione del prezzo pattuito per effetto delle difformità e dei vizi della cosa venduta e la condanna della convenuta al risarcimento dei danni conseguenti al mancato trasferimento della proprietà dell'immobile ed al suo mancato godimento; a sostegno della domanda l'attore deduceva di aver versato quasi integralmente il prezzo di acquisto degli immobili oggetto dei menzionati preliminari in qualità di promissario acquirente di beni da realizzarsi da parte della promittente venditrice in base a concessione edilizia.

La Società convenuta rimaneva contumace.

Dopo l'interruzione del processo a causa del fallimento della omissis, il T. procedeva alla sua riassunzione nei confronti della curatela fallimentare che, nel costituirsi in giudizio, eccepiva l'incompetenza dell'adito Tribunale L. Fall., ex art. 24.

Con sentenza del 19.11.1997 l'adito Tribunale dichiarava l'improcedibilità della domanda.

Avverso tale sentenza il T. proponeva gravame; il Fallimento della Omissis restava contumace.

Nel corso del giudizio interveniva C.N. a sostegno di un suo preteso diritto di proprietà in ordine ad uno dei locali promessi in vendita al T..

Con sentenza dell'11.6.2002 la Corte di Appello di Roma ha dichiarato inammissibile l'intervento del C., ha dichiarato procedibile la domanda ex art. 2932 c.c., proposta dal T. nei confronti del suddetto fallimento e l'ha rigettata nel merito, ed ha confermato la decisione di primo grado per quanto riguarda l'inammissibilità della domanda di risarcimento del danno.

Il Giudice di Appello, dopo aver ritenuto l'ammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., nei confronti del fallimento della società promittente venditrice, ha rilevato che il suo accoglimento era precluso dal fatto che gli immobili oggetto dei preliminari sopra richiamati erano caratterizzati da difformità e variazioni rispetto al progetto assentito dalla concessione edilizia.

Per la cassazione di tale sentenza il T. ha proposto un ricorso articolato in un unico motivo; il fallimento della società Omissis ed il C. non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l'unico motivo formulato il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1351 - 2932 c.c., L. n. 47 del 1985, artt. 17 - 40, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46, ed insufficiente motivazione, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto non accoglibile la domanda ex art. 2932 c.c., dell'esponente a causa delle irregolarità amministrative inerenti la realizzazione degli immobili che li rendevano non commerciabili.

Il T. rileva che in tal modo non è stato considerato che la L. 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 17 e 40, si applicano soltanto ai Contratti ad effetti reali e non quindi ai Contratti preliminari.

Il ricorrente sostiene inoltre che la pretesa incommerciabilità degli immobili oggetto dei preliminari per cui è causa era esclusa dalla preesistenza del titolo concessorio e dal rilievo che le difformità e le variazioni riscontrate davano solo luogo a vizi di costruzione tali da legittimare la riduzione del prezzo di vendita.

La censura è infondata.

Il Giudice di Appello ha ritenuto precluso l'accoglimento della domanda attrice dal fatto che gli immobili oggetto dei suddetti preliminari erano contrassegnati da difformità e variazioni rispetto al progetto assentito dalla concessione edilizia, cosicché alla società Omissisvera stato notificato un provvedimento di sospensione dei lavori in data 6.12.1994 e, per la richiesta di variante non accolta, era stato comunicato provvedimento comunale l'8.2.1995; è quindi evidente che ricorrevano i presupposti per la sanzione della nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 17 e 40, riguardo ad immobili privi di concessione edilizia o di concessione in sanatoria.

L'assunto del ricorrente secondo cui tale normativa non riguarda i Contratti preliminari ma solo i contratti con effetti traslativi è corretto ma irrilevante nella fattispecie, laddove la formulazione di una domanda ex art. 2932 c.c., tende, tramite la pronuncia di sentenza costitutiva, a produrre gli stessi effetti del contratto non concluso con conseguente applicazione della normativa ora richiamata; il fatto quindi che la sanzione della suddetta nullità non si estende ai Contratti preliminari è dovuto, oltre che al tenore letterale dell'art. 40 sopra citato, anche alla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione per il successivo Contratto di vendita, ovvero si può da luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass. 11.7.2005 n. 14489); mentre nella fattispecie, invece, non risulta sussistere una simile evenienza, non avendo lo stesso ricorrente neppure prospettato che le evidenziate difformità e variazioni relative agli immobili oggetto dei preliminari per cui è causa fossero state superate dalla sopravvenuta emissione di una concessione in sanatoria.

Il ricorso deve quindi essere rigettato; non occorre procedere ad alcuna pronuncia sulle spese di giudizio non avendo le parti intimate svolto alcuna attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Così deciso in Roma, il 2 febbraio 2007.

Depositato in Cancelleria il 30 novembre 2007


Avv. Massimiliano Gallone
Avvocato

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