Locazione: un’equa ripartizione delle spese tra i contraenti
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Articolo del 23/07/2011 Autore Nicolo' Giordana Altri articoli dell'autore


In un contratto di locazione è di rilevante importanza sintetizzare uno schema di ripartizione delle spese tra il locatore, ossia chi detiene la proprietà, ed il conduttore. Affidarsi infatti alla legge, la quale all’art. 1576 c.c. recita “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [leggasi straordinaria manutenzione], eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”, può lasciare molte volte dubbi che danno adito a liti poco utili prevenibili con un atto di locazione completo che esamini tutti, o per lo meno tenti di farlo, gli aspetti economici che un immobile comporta.

Per quanto concerne le spese di origine amministrativa sono da inserirsi a carico del  proprietario dell’immobile i depositi cauzionali per erogazioni di servizi comuni quali l’illuminazione, la forza motrice, il gas, l’acqua, il telefono, ecc.; le tasse per occupazione temporanea del suolo pubblico ed i tributi in generale.

Al conduttore spetta invece adempiere agli obblighi di indennizzo delle spese di cancelleria e copisteria, delle spese postali e di fotocopia dei documenti giustificativi richiesti oltre che il pagamento della tassa per il passo carraio. Ci sono poi alcuni aspetti che è opportuno pagare al 50% tra le parti contrattanti quali l’assicurazione dello stabile, ivi compresi gli impianti, le spese di ogni genere per le riunioni condominiali ed il compenso all'amministratore del condominio.

Un secondo gruppo di spese di rilevanza fondamentale in ossequio alle numerose normative comunali, provinciali e regionali è quello del mantenimento delle pareti esterne. Tale lavoro rientra in quel gruppo di straordinaria manutenzione in capo al proprietario dello stabile dunque ogni restauro integrale delle facciate come il rifacimento di intonaci, dei rivestimenti, della tinteggiatura, dei balconi e di ogni altro motivo ornamentale è in capo al locatore.

Altro elemento importante collegabile al decoro di cui sopra è la conservazione degli spazi comuni quali scale ed atri. Qui le spese si ripartiscono tra proprietà e locazione. Saranno esborsi del titolare della proprietà la ricostruzione della struttura portante della scala, dei gradini o dei pavimenti dei pianerottoli (rientrano infatti nella straordinaria manutenzione) così come la fornitura di bidoni per immondizie e di casellari postali. Rientrano anche in questo gruppo le installazioni elettriche (citofoni, campanelli, comandi di porte ed illuminazioni tramite portalampade, plafoniere e lampadari) ed eventuali spese relative all’impianto antincendio. Sono uscite in cassa all’affittuario le tinteggiature dei vari apparati del vano scale (pareti, infissi e corrimano), gli zerbini o le guide, le applicazioni di targhette nominali a cassette della posta o citofoni, sostituzioni di infissi ed ogni spesa relativa a riparazioni o manutenzioni ordinarie dei sistemi elettrici ed antincendio (di cui sopra in carico, per la fornitura, al proprietario).

Un altro ambito di rilevanza comune a tutti gli immobili è quello riguardante gli approvvigionamenti di coperti e lastrici. La disciplina qui è molto semplice: installazioni, rifacimenti o sostituzioni (in quanto straordinaria manutenzione) sono in accollo al locatore; riparazioni e pulizia (in quanto ordinaria manutenzione) sono in carico all’affittuario.

Riguardo le corsie, le rampe e le autorimesse si seguono le stesse regole di cui sopra (rifacimenti e sostituzioni al conduttore e pulizia e mantenimento al conduttore) ben specificando che eventuali ispezioni o collaudi eseguiti da enti preposti e relative tasse di concessione, nonché i dispendi di energia elettrica e di acqua per i consumi di elevata intensità sono a carico del secondo.

Eventuali impianti televisivi seguono la linea generale del disposto di cui all’art. 1576 c.c..

Particolare attenzione e cura analitica occorre riservarla alle ripartizioni delle spese di riscaldamento, produzione di acqua calda e condizionamento. Il proprietario dell’immobile si deve accollare i seguenti valori: installazione o sostituzione degli impianti energetici e relativi adeguamenti alle leggi ed ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consumi od altro di rilevanza; e costruzione o ricostruzione dell’impianto refrattario. Sono a carico del locatario invece: il pagamento di eventuali sostituzioni di apparecchiature o parti di esse per danno accidentale e di riparazione di parti accessorie delle apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri); la retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia ivi compresi gli oneri assicurativi e previdenziali; il costo di combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua; il pagamento della tassa ASL di verifica di impianti; ed i costi di pulizia e piccola manutenzione.

Riguardo il trattamento di fognature e scarichi, l’allacciamento alla rete comunale, l’installazione o il rifacimento di colonne montanti e della rete di raccolta della acque pluviali in cortili, l’installazione e la sostituzione dell'impianto di sollevamento delle acque di rifiuto (compreso l'avvolgimento elettrico della pompa), sono di competenza del proprietario; riparazioni, pulizie, spurghi ed eventuali de-otturazioni dei sifoni, sono a carico dell’affittuario.

Per i locali di cantina, fermo restando le solite regole riguardo installazioni/sostituzioni e manutenzioni/pulizia si sottolinea che la manutenzione della gettoniera, i servizi di disinfestazione di ogni genere e la tinteggiatura di pareti e soffitti (attenzione, non intonacature che rientrano in amministrazione straordinaria) sono a carico del conduttore.

Le eventuali pulizie, salvo l’acquisto di materiali che rimangono a carico del proprietario dell’immobile, rimangono in capo al locatario mentre tutti i costi di portierato (indennità salariale, di tredicesima, costi dell’alloggio del portiere e fornitura di indumenti e necessari), facendo necessariamente riferimento a chi ne gode i servizi, sono in capo all’affittuario.

Un esame più approfondito è da riservarsi alla questione di aree verdi comuni. Installazione e sostituzione di recinzioni e cancelli, costruzione di passi carrabili, allacciamento o surrogazione di apparecchiature elettriche e di radiocomando, esecuzione di pavimentazione di cortili e marciapiedi (purchè in zone verdi condominiali), realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina, di impianti arborei ed erbacei e cambi di piante ornamentali, dell’impianto di irrigazione, di attrezzature sportivo-ricreative, ed impianto di illuminazione, sono a totale carico del proprietario del bene. Ogni genere di riparazioni, installazione e sostituzione di attrezzature per stendere la biancheria, rifacimento delle delimitazioni dei posti macchina, riparazione delle attrezzature occorrenti per la manutenzione delle aree verdi, manutenzione delle aree verdi, ed installazione e riparazione dell’impianto di illuminazione competono all’affittuario.

Parlando poi dei sistemi di carico montante, quali ascensori, e dei sistemi di pressurizzazione idraulica, quali autoclavi, la fa da padrone la regola ormai divenuta solita enunciata all’art. 1576 del Codice.

Alcuni stabili hanno poi piscine o altri impianti sportivi di diverso genere ad essi incorporati, dunque anche in questo caso è meglio specificare che il costo di questi relativo ad installazione e manutenzione straordinaria competono al proprietario dello stabile, mentre per tutte le altre voci si faccia riferimento al pigionante.

Per concludere evidenzio una voce totalmente in carico all’affittuario: il sistema di raccolta di rifiuti all’interno dello stabile con apposito addetto.

A tutto ciò fino a qui scritto fermo restano le regole di autonomia delle parti le quali possono disporre, secondo i termini di legge, ogni accordo anche totalmente differente da quanto qui sopra scritto.


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