Contratto di Locazione: il locatore può essere “non proprietario”
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Articolo del 21/05/2011 Autore Avv. Massimiliano Gallone Altri articoli dell'autore


Il contratto di locazione, per il suo carattere obbligatorio, prescinde dalla proprietà, nel locatore, della cosa locata, potendo essere stipulato anche da chi non è proprietario, essendo sufficiente che abbia la legittima disponibilità dell’immobile.

Per assumere la qualità di locatore non è necessario avere un diritto reale sulla cosa, in quanto il contratto di locazione ha natura personale e prescinde dall'esistenza e dalla titolarità da parte del locatore di un diritto reale sul bene, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità, la quale, tuttavia, dev'essere giuridica e non di mero fatto, cioè deve avere la sua genesi in un rapporto o titolo giuridico atto a giustificare il potere del locatore di trasferire al conduttore la detenzione ed il godimento del bene.

Ne consegue che non può assumere la qualità di locatore colui che abbia soltanto la disponibilità di fatto del bene.

Si è, per altro, precisato che il locatore dell'immobile, se non richiestone al momento della stipulazione del contratto con il conduttore, non è tenuto a giustificare il titolo in base al quale dispone della cosa e a dedurre i rapporti che, vincolando nei confronti di terzi, gli impongono di stabilire, nel contratto di locazione, dei limiti all'uso della cosa e dei relativi accessori.

Così, si è affermato che il conduttore, convenuto in giudizio per l'adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto o per la restituzione della cosa oggetto della locazione, non può, valendosi di un'eccezione de iure tertii, contestare la legittimazione del suo diretto contraente, allegando il trasferimento ad altri della proprietà della cosa.

Spetta al locatore non proprietario la legittimazione ad agire per tutte le questioni che concernano la costituzione, lo svolgimento e la cessazione del rapporto. La possibile separazione tra la proprietà e la concessione in godimento, e cioè tra la qualità di proprietario e quello di mero locatore, può avere alcuna influenza sull'esercizio della prelazione. E infatti, essendo tale diritto, se pure tutelato con l'efficacia reale dell'eventuale successivo riscatto, pur sempre collegato al rapporto obbligatorio locazione-conduzione, in relazione ai soggetti stessi del rapporto, va osservato che un trasferimento del bene operato da chi non ha la qualità di locatore non può dar luogo al diritto di prelazione proprio perché manca il necessario presupposto del rapporto obbligatorio di locazione tra alienante e conduttore.

In tal senso si è pronunciato per esempio il Tribunale di Pordenone nella Sent. 1 aprile 2004 n. 442, in cui si afferma che “Legittimato attivo a proporre domanda di risarcimento del danno ex art. 1590 cod. civ. è il soggetto che rivesta la qualità di locatore anche nell’ipotesi in cui, risolto il contratto, questi abbia trasferito la titolarità del diritto domenicale in capo a terzi”.

Il summenzionato Giudicante ha sostanzialmente ripreso il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione, che riprende sostanzialmente il precedente (Cass. Civ. sez III, 13 luglio 1999 n. 7422, Cass. civ. sez III, 26 ottobre 1998, n. 10627, Cass. civ. sez. III, 20 gennaio 1997, n. 539), ha sancito che “chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, in comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Il rapporto di locazione, di natura obbligatoria, spiega i suoi effetti tra i contraenti indipendentemente dall’esistenza o permanenza nel locatore della proprietà della cosa locata. Pertanto, il conduttore, convenuto in giudizio per l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto o per la restituzione della cosa oggetto della locazione non può, valendosi di un’eccezione de “iure tertii”, contestare la legittimazione del suo diretto contraente, allegando il trasferimento ad altri della proprietà della cosa”.

Il principio giurisprudenziale formulato a chiare lettere dalla Suprema Corte, nelle pronunce summenzionate, ha un’applicazione generale, in quanto riconosce al locatore la legittimazione attiva a richiedere anche per esempio, il risarcimento danni derivanti dall’inadempimento dell’obbligo, posto in capo al conduttore dall’art. 1590 c.c., di restituzione dell’immobile locato nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, tanto nell’ipotesi in cui il proprietario abbia trasferito la proprietà a terzi a titolo oneroso, quanto nel caso in cui il trasferimento della proprietà sia stato a carattere gratuito.

In conseguenza, l’inquilino che non paga il canone adducendo il motivo (o forse il pretesto) di doverlo pagare al proprietario che tuttavia non è locatore, si trova in mora e può essere soggetto allo sfratto per morosità ad iniziativa del locatore non proprietario che, in ogni caso, resta come parte del contratto di locazione e quindi con tutti i diritti ed obblighi che ne conseguono.


Avv. Massimiliano Gallone
Avvocato

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