Locale inagibile per infiltrazioni ed obbligo del locatore di risarcire il danno
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Articolo del 05/08/2010 Autore Avv. Luigi Modaffari Altri articoli dell'autore


In una recente pronuncia la Cassazione ha statuito che il locatore deve risarcire il conduttore anche se le infiltrazioni che hanno reso inagibile l'immobile affittato provengono da parti comuni dell'edificio. Alla base della suddetta pronuncia vi è il rilievo per cui sul proprietario grava l'obbligo di custodire il bene in modo che sia sempre efficiente. Infatti, nel caso in cui nell'immobile locato l'utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti da parti comuni dell'edificio, "sussiste l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. Né rileva che il proprietario non abbia la detenzione del bene dal momento che rimane a suo carico l'obbligo di effettuare visite periodiche e di eseguire gli opportuni interventi (Cass. civ., Sez. III, 28/06/2010 n. 15372).

In tale pronuncia, pertanto, viene sancito l'obbligo del locatore di rendere sempre perfettamente agibile l'immobile concesso in locazione, a prescindere dal fatto per cui il danno provenga da terzi.

Attenzione, le infiltrazioni devono provocare in capo al conduttore un danno grave e documentabile. Inoltre, cosa non meno importante, le suddette infiltrazioni devono rendere l'abitazione inagibile.

1) A seguito di ciò, nel caso in cui il locale “affittato” sia diventato inagibile, e con tale fattispecie si intende solo ed esclusivamente l'impossibilità di continuare ad abitare quella particolare unità abitativa, il conduttore, oltre al risarcimento del danno può anche legittimamente omettere di versare il canone di locazione.

Infatti, in base ad un consolidato orientamento della Cassazione, “in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha confermato la sentenza con cui il giudice di appello aveva limitato il periodo di inutilizzabilità dell'immobile locato - con conseguente esonero del conduttore dal pagamento dei canoni della locazione e degli accessori - a quello di effettiva inagibilità dei locali, danneggiati dall'acqua utilizzata per spegnere un incendio sviluppatosi nel condominio). (Cass. civ., Sez. III, 10/01/2008, n.261, Cass. civ. Sez. III, 01/06/2006, n. 13133, Cass. civ. Sez. III, 13/07/2005, n. 14739 ecc...)

2) D'altro canto, nell'ipotesi in cui le infiltrazioni abbiano reso solo parzialmente inagibile l'appartamento, il conduttore può chiedere al Giudice la diminuzione del canone mensile. Sul punto è chiara la Suprema Corte nello statuire che “in relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l'immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto” (Cass. civ., Sez. III, 27/02/2004, n.3991).

3) Infine, nel caso in cui le infiltrazioni siano poca cosa e queste non giustifichino per nulla la “sospensione” da parte del conduttore del pagamento dell'affitto, il locatore, nell'ambito del procedimento di sfratto, oltre ad ottenere il suddetto provvedimento, otterrà anche la risoluzione del contratto di locazione, con il contestuale obbligo da parte dello stesso conduttore a versare tutti i canoni arretrati. Sul punto, “in tema di locazione qualora il conduttore non contesti il credito esposto dal locatore, a titolo di canoni e spese, né chiede la riduzione del canone per vizi dell'immobile, ma chiede il ristoro dei danni subiti a causa delle infiltrazioni d'acqua all'interno dell'immobile locato e ad opporre in compensazione tale credito risarcitorio, se l'entità dei danni ascrivibili al locatore è di gran lunga inferiore rispetto al credito di quest'ultimo nei confronti del conduttore e, quindi, il rifiuto opposto da costui al pagamento, affermando di non dovere alcunché, è ingiustificato, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione” (Trib. Gallarate, 28/10/2005).


Avv. Luigi Modaffari
Avvocato
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