Condividi su Facebook | Discuti nel forum | Consiglia | Scrivi all'autore | Errore | | Zoom

Vendita di bene altrui in frode all’effettivo proprietario. Riflessioni sull’usucapione e sulla posizione del Notaio rogante

03/06/2010

Autore : Avv. David Di Meo

Altri articoli dell'autore

La problematica che si affronta afferisce alla possibilità che taluno alieni a terzi un bene immobile appartenente ad altro soggetto, ritenendo di averlo usucapito. La questione è tutt’altro che scontata, posto che il proprietario dell’immobile potrebbe non avere cognizione dell’atto traslativo, per un periodo anche superiore a dieci anni.

Nello specifico, la problematica si presenta qualora il cedente, presunto usucapente, inserisca il bene in questione nella propria dichiarazione successoria, comportando ciò l’iscrizione (rectius la trascrizione) presso il catasto territoriale. Tale passaggio, di fondamentale importanza, avviene spesso sulla base di presunzioni ed il funzionario addetto al catasto potrebbe procedere ad aggiornare il registro sulla base della dichiarazione successoria dell’istante.

Quello che si verificherebbe è, ictu oculi, una vendita di res altrui in frode all’effettivo proprietario.

La mala fede è insita nella conodotta (andrà tuttavia dimostrata) e per tal motivo l’usucapione sarà quella ventennale.

Il terzo acquirente, tuttavia, acquisterebbe sulla base di un titolo idoneo, e per questa ragione potrebbe usucapire nel più breve termine decennale.

In ogni caso è da escludere che l’acquirente in bonum fidei possa unire il proprio possesso  a quello del venditore in mala fede.

In questo caso, il trasferimento dell’immobile potrà essere impugnato, con azione di rivendica, da parte del proprietario originario, che però rischia di vedere pregiudicati i propri diritti qualora siano trascorsi dieci anni dall’acquisto da parte del terzo in buona fede.

In ogni caso il rischio che l’effettivo dominus sia privato del proprio bene è da prendere in considerazione anche nell’ipotesi in cui non sia ancora decorsa l’usucapione abbreviata.

Si consideri, infatti, come in tema di trascrizione, il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa(1).

Invero, per il venditore si presenta l’obbligo, una volta chiamato in giudizio da parte dell’effettivo proprietario, di dimostrare l’avvenuta usucapione, posto che ai fini dell'accertamento degli elementi costitutivi del possesso (potere di fatto e animus possidenti) dei suoi caratteri (continuità, assenza di interruzione, mancanza di violenza o clandestinità) e della sua durata (venti anni), il giudice ha il potere-dovere di verificare in ogni caso, anche d'ufficio e indipendentemente dall'attività processuale del convenuto, la sussistenza dei presupposti dell'usucapione, costituenti oggetto dell'onere probatorio a carico dell'attore, così come delineati dagli articoli 1140, 1158 e 1163 del c.c., e di rigettare la domanda di accertamento dell'avvenuto acquisto della proprietà ove rilevi ex actis la mancanza di uno di loro(2).
Inoltre, “Incombe su chi agisce per usucapione l'onere di provare tutti gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva, tra cui la durata del possesso per il periodo prescritto dalla legge, l'esercizio della proprietà mediante un possesso continuo, non interrotto, pacifico, pubblico e non equivoco e l'animus possidendi”(3).

In ogni caso, in tema di azione di rivendicazione, l'onere probatorio posto a carico dell'attore non è di regola attenuato dalla proposizione da parte del convenuto di una domanda o di una eccezione riconvenzionale di usucapione, a meno che quest'ultimo non invochi un acquisto per usucapione il cui "dies a quo" sia successivo a quello del titolo del rivendicante, attenendo il "thema decidendum" alla appartenenza attuale del bene al convenuto in forza della invocata usucapione e non già dell'acquisto da parte dell'attore. In tal caso, pertanto, l'onere della prova del rivendicante può ritenersi assolto, in mancanza della avversa prova della prescrizione acquisitiva, con la dimostrazione della validità del titolo in base al quale il bene gli era stato trasmesso dal precedente titolare. D'altra parte, l'attenuazione del rigore dell'onere probatorio non può ritenersi esclusa in considerazione della posizione del convenuto in rivendica che, pur opponendo un proprio diritto, può comunque avvalersi del principio "possideo quia possideo" senza alcuna rinuncia di tale situazione vantaggiosa, atteso che, quando invoca l'acquisto per usucapione, il convenuto non si limita ad opporre la tutela garantita dalla legge a favore del possessore indipendentemente da un corrispondente diritto di proprietà, ma deduce di possedere nella qualità di proprietario, chiedendo - nell'ipotesi di domanda riconvenzionale - addirittura una pronuncia di accertamento di tale diritto di proprietà con efficacia di giudicato(4).  

Ciò detto per quanto attiene al rapporto tra proprietario effettivo e asserito possessore ad usucapionem.

Nella fattispecie che si esamina l’immobile, come premesso, viene alienato a terzi in buona fede. In tal caso, qualora non siano ancora trascorsi dieci anni, l’effettivo proprietario dovrà agire in rivendicazione anche nei loro confronti, restando obbligato verso i terzi in buona fede il venditore, stante l’obbligo di garantire l’evizione(5).

L'acquisto della proprietà di un immobile per effetto dell'usucapione, infatti, affinché possa esser fatto valere e formare oggetto di un contratto di vendita, deve essere dapprima accertato e dichiarato nei modi di legge.

Quale sarà, pertanto, il ruolo del Notaio rogante l’atto traslativo?

Difatti, il Notaio è un pubblico ufficiale cui lo Stato riconosce il compito di farsi garante della legalità degli atti, operando quindi un controllo a monte sulla validità degli stessi e sulla affidabilità dei dati inseriti nei pubblici registri.
In particolar modo, quando si stipula una compravendita, il Notaio garantisce il compratore circa la inesistenza di vizi giuridici che possano compromettere la validità del suo acquisto. Per fare questo, il Notaio esamina il titolo di provenienza del venditore (successione o rogito notarile) e compie accurate verifiche nei pubblici registri, allo scopo di accertare che sul bene oggetto di vendita non gravino formalità pregiudizievoli.
Nel caso di atti “per possesso”, invece, manca un formale titolo di provenienza trascritto nei pubblici registri e il Notaio, che non ha alcun potere né alcuno strumento per verificare il fondamento della dichiarazione del venditore, non potrà prestare all’acquirente le consuete garanzie. Per il compratore, quindi, si tratterà di un acquisto a suo rischio e pericolo; infatti, per dieci anni dalla data del rogito (o anche per venti anni a seconda dei casi), potrà essere intentata una causa, nei suoi confronti, da chi ritenga di vantare diritti sul bene.

Giurisprudenza unanime della Suprema Corte ravvisa la produzione di danni e la conseguente responsabilità del Notaio che abbia violato i propri obblighi professionali o abbia tenuto una condotta negligente in relazione agli incarichi direttamente ricevuti dai clienti. Il Notaio è tenuto ad espletare l’incarico con diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, secondo quanto dispone l’art. 1176 c.c., comma 2 (Cass. n. 566 19 gennaio 2000)»(6).

Inoltre, pur se il Notaio è obbligato ad una prestazione di mezzi e comportamenti e non già di risultato, l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero comportamento di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, bensì si estende, come ravvisato dalla giurisprudenza in molteplici occasioni, a tutte quelle attività preparatorie e successive, necessarie per  assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi, avuto particolare riguardo alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti.

Si è precisato, da parte della giurisprudenza di legittimità, come il notaio non è certamente tenuto a garantire il buon esito del negozio, giacché anche la prestazione notarile – come, di norma, ogni altra prestazione d’opera professionale – è prestazione di mezzi o di comportamento, non di risultato; deve, però, predisporre e impiegare i mezzi di cui dispone in vista del conseguimento di quel risultato, con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto, rapportata alla natura della prestazione. Tutto ciò fa sì che l’opera del notaio non possa ridursi a quella di un passivo registratore delle dichiarazioni altrui, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie in quanto tese a assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere e della cui sufficienza deve giudicarsi normalmente sulla base dello stesso criterio della media diligenza(7). L’inosservanza di detti obblighi da parte del notaio, come detto, è fonte di responsabilità da qualificarsi, a tutti gli effetti, quale contrattuale per inadempimento del contratto d’opera professionale(8).

Pertanto, si può concludere che la vendita di un bene appartenente ad altro soggeto, anche se posta in essere senza il presupposto di un valido titolo, ben può perfezionarsi tramite l’usucapione abbreviata a favore del terzo acquirente; nel caso ciò non fosse, il terzo può essere privato del bene tramite azione di rivendicazione da parte dell’effettivo proprietario. In questo caso, sarà il venditore a dover rispondere, dovendosi tuttavia considerare la posizione del Notaio rogante, il quale dovrebbe accertare, in caso di mancanza di idoneo titolo derivativo, l’avvenuta usucapione del bene, prima di procedere al rogito.

Quid iuris allora nell’ipotesi in cui il terzo acquirente abbia usucapito? Per un ordine sistematico dovrebbe profilarsi una responsabilità del Notaio nei confronti dell’effettivo proprietario del bene.

» Tutti gli articoli su overlex in tema di condominio

Concorso miglior articolo giuridico pubblicato su Overlex
Clicca qui