Il principio di ambulatorietà passiva nell’alienazione dell’unità immobiliare in condominio
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Articolo del 02/10/2009 Autore Avv. Emanuele Traversa Altri articoli dell'autore


Sommario: 1. Contributi condominiali e alienazione dell’unità immobiliare. 2. Le obbligazioni reali. 3. Principio di ambulatorietà passiva. 4. Obbligazione condominiale e delibera assembleare. 5. Responsabilità verso il condominio e inter partes. 6. Il progetto di riforma del 2009.

1. Contributi condominiali e alienazione dell’unità immobiliare

Le liti tra condomini rappresentano una quota non indifferente del contenzioso civile, che, inevitabilmente, si riflette sui costi della giustizia. In particolare, le controversie più frequenti portate avanti agli organi giudiziari concernono le spese per la conservazione e manutenzione del condominio.

Al fine di migliorare  questo state di cose, la Commissione Giustizia del Senato sta esaminando un Disegno di Legge(1) con il quale si vorrebbe riformulare la disciplina del condominio, facendo tesoro dell’esperienza maturata sin dal lontano 1942, nonché delle osservazioni delle associazioni degli amministratori e dei condomini(2).

Con il presente scritto, si intende affrontare la spinosa problematica del soggetto tenuto al pagamento dei contributi condominiali, nel caso di alienazione dell’unità immobiliare.

Con un esempio: Tizio vende un appartamento facente parte del Condominio Alfa a Caio, specificando nell’atto pubblico che per lo stesso son già stati adempiuti gli oneri condominiali, comprese le spese, nella misura dovuta.

Decorsi sei mesi, l’Amministratore del Condominio invia a Caio una diffida ad adempiere gli oneri condominiali non assolti da Tizio, in riferimento al biennio antecedente l’intervenuta alienazione.

Pertanto Caio si ritrova, da un lato, con un’intimazione a pagare una somma relativa ad un periodo in cui egli non rivestiva la qualità di condomino, dall’altro con una dichiarazione di avvenuto pagamento delle stesse, contenuta in un atto redatto da notaio.

La tematica in oggetto involge la riflessione su una particolare specie di obbligazioni, denominate reali o propter rem, sulle quali occorre soffermarsi per cogliere l’essenza del problema prospettato(3).

2. Le obbligazioni reali

I soggetti di un rapporto obbligatorio devono essere determinati sin dall’inizio, o quanto meno determinabili. Talvolta la titolarità del rapporto si individua in relazione alla titolarità della proprietà o di un altro diritto reale su un bene: sono queste le obbligazioni propter rem.

Si tratta di una tipologia di obbligazioni dai confini evanescenti, ove la titolarità dell’obligatio è collegata alla titolarità del diritto reale (cd. accessorietà), cosicché il debitore si determina per relationem(4).

Secondo insegnamento autorevole(5), la realità dell’obligatio varrebbe soltanto ai fini dell’identificazione del soggetto passivo del rapporto, per cui non si attuerebbe una successione nel debito, ma, venendo meno in tal modo la causa obligandi (la titolarità del diritto), l’obbligazione si estinguerebbe, salvo a risorgere in capo al nuovo titolare.

Ne consegue, sempre secondo la prefata dottrina, un’errata percezione dell’ambulatorietà, infatti, ambulatoria sarebbe non l’obbligazione, ma la possibilità del suo sorgere.

La tesi in parola non può essere condivisa. Infatti, l’obbligazione che accede al diritto reale non si estingue con il trasferimento di quest’ultimo (per poi risorgere!), giacché la sua vita è vincolata al diritto reale. Con le parole di un’illustre giurista: «non può non esistere sinché esiste il diritto, a prescindere da chi ne sia titolare»(6).

Si può quindi affermare che la causa obligandi viene meno per l’alienante, in quanto questi si è spogliato del diritto, pertanto egli non sarà più tenuto alla prestazione dal momento del trasferimento del bene.

Alla luce di quanto sopra, appare logico qualificare la vicenda de qua in termini di successione nel lato passivo del rapporto, quale vicenda modificativa soggettiva del rapporto obbligatorio(7).

La dottrina più accreditata(8) qualifica come propter rem le obbligazioni dei condomini di concorrere alle spese funzionali alla conservazione della proprietà comune, rilevando che queste conseguono alla contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Si tratta di obbligazioni che gravano sui condomini in quanto tali, ossia in quanto proprietari di unità immobiliari allocate in un edificio in condominio, cui consegue la comproprietà sulle parti comuni e il diritto all’utilizzo dei relativi servizi(9).

Va peraltro aggiunto che uno dei caratteri delle obbligazioni in oggetto è la tipicità, pertanto «possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge(10)».

La Giurisprudenza individua un’alta ipotesi di obbligazione propter rem nell’obbligo del proprietario, ex art. 843 Cod. civ., di consentire l’accesso ed il passaggio al vicino per l’esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria(11).

3. Principio di ambulatorietà passiva

L’art. 63 disp. att. Cod. civ. stabilisce la responsabilità solidale tra il condomino e l’acquirente del suo appartamento, qualunque sia il titolo dal quale scaturisce il diritto di proprietà, per le spese inerenti la gestione in corso e quella del periodo precedente.

Tale previsione normativa costituisce un’applicazione concreta del principio di ambulatorietà, sintagma con il quale si indica la traslazione di un’obbligazione da un soggetto ad un altro, correlativamente al trasferimento della situazione giuridica che le fa da supporto(12).

Per quanto di interesse, si tratta di ambulatorietà dal lato passivo, per cui l’acquirente di un’unità immobiliare può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa solidalmente con lui, ma non al suo posto(13).

Quest’ultima affermazione richiede un maggiore approfondimento. Cosa significa da un punto di vista giuridico che un soggetto è responsabile in via solidale ma non in luogo di un altro ?

Premesso che, ex art. 1292 Cod. civ., si ha solidarietà nel debito quando più soggetti sono obbligati per la medesima prestazione e ciascuno di essi può essere costretto all’adempimento per la totalità, ci si rende subito conto che ci troviamo innanzi ad una solidarietà sui generis.

Infatti, il Legislatore ha delimitato temporalmente la solidarietà, operando quest’ultima solo per l’anno in corso e quello precedente il trasferimento della proprietà(14).

Detto limite temporale va interpretato non in relazione all’anno solare, bensì con riguardo all’anno di gestione condominiale, che può non coincidere con il primo(15).

Occorre osservare come lo scopo della norma in oggetto sia fornire al condominio una tutela rafforzata, che consenta a quest’ultimo, in persona dell’amministratore, di avvalersi di un avvocato per ottenere l’emanazione di un decreto ingiuntivo(16) nei confronti del condomino moroso.

Detta operazione non richiede la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini, giacché il potere de quo discende direttamente dall’art. 1130 del Cod. civ.

Per quanto sopra, Caio, nostro ipotetico acquirente, potrà essere convenuto per il pagamento dei contributi non pagati dal suo dante causa, limitatamente all’anno di acquisto e a quello precedente. Tuttavia, non essendo tenuto in luogo di Tizio, ma insieme a quest’ultimo, potrà spiegare una chiamata in garanzia nei confronti del suo dante causa, ovvero agire con azione di rivalsa nei confronti di quest’ultimo.

4. Obbligazione condominiale e delibera assembleare

La Dottrina(17) si è a lungo interrogata sul valore della delibera assembleare di approvazione e ripartizione delle spese, in riferimento all’ipotesi, tutt’altro che remota, di alienazione immobiliare successiva al momento in cui si rende necessario l’intervento di manutenzione della cosa ma antecedente l’approvazione della delibera de qua.

Per risolvere il quesito in oggetto occorre muovere dalla natura dell’obbligazione condominiale, al fine di valutare se e come la delibera di ripartizione delle spese possa incidere sul dovere contributivo dei partecipanti al condominio.

Sul punto, la norma di cui all’art. 1123 Cod. civ. expressis verbis sancisce che le spese relative alla conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono a carico dei condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Trattasi dunque di un obbligazione ex lege, la quale sorge nel momento in cui l’intervento conservativo si rende necessario. Pertanto, la delibera con la quale si approva la spesa (o quella successiva di ripartizione del quantum debeatur)ha solo una valenza interna, non determinante per stabilire il momento in cui è sorta l’obbligazione e, di conseguenza, il soggetto tenuto al pagamento dei contributi.

Nella stessa direzione muove l’orientamento prevalente nella Giurisprudenza di Legittimità, la quale sottolinea il carattere meramente dichiarativo delle delibere in parola(18).

La Suprema Corte individua un dovere di tutela dell’integrità delle parti comuni in capo a ciascun condomino, da cui deriva l’obbligazione di provvedere alle spese de quibus. In particolare, si fa riferimento «all’attività gestionale concretamente compiuta» e quindi si opta per un approccio interpretativo di tipo sostanziale, ponendo in subordine l’autorizzazione formale accordata all’amministratore per l’espletamento dell’attività di gestione.

5. Responsabilità verso il condominio e inter partes.

Appare utile, in questa sede, delimitare l’ambito operativo del principio di ambulatorietà. La solidarietà temporalmente limitata esplica i suoi effetti nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, con le modalità di cui si è detto.

Con riguardo invece ai rapporti tra alienante ed acquirente resta operativo il principio generale della personalità delle obbligazioni, per cui ciascuno è responsabile dell’adempimento dell’obbligazione accessoria per il periodo di titolarità del diritto reale.

L’ ipotetico acquirente – condomino risponderà delle obbligazioni sorte in epoca successiva al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare. Da allora, infatti, egli acquista lo status di condomino e, qualora dovesse essere chiamato a rispondere per debiti pregressi, potrà agire in rivalsa nei confronti del suo dante causa.

Inoltre, va precisato che se con riguardo ai rapporti tra condominio e alienante / acquirente vige una disciplina inderogabile, giusta il disposto di cui all’art. 72 disp. att. Cod. civ., ciò non vale con riguardo alle pattuizioni inter partes in merito alla ripartizione delle spese.

Come correttamente osservato da una recente dottrina,(19) le parti possono liberamente accordarsi in merito al pagamento dei contributi condominiali, in quanto si tratta di diritti patrimoniali disponibili.

Al fine di scongiurare possibili controversie future, sarebbe opportuno inserire una clausola nell’atto di compravendita che disponga analiticamente in ordine al soggetto tenuto al pagamento delle spese.

Il caso prospettato all’inizio di questa breve disamina concerne, appunto, l’ipotesi di una clausola, contenuta nell’atto notarile, ove veniva previsto l’onere dei contributi condominiali in capo all’alienante. Se ne può desumere che di tanto si sia tenuto conto in sede di determinazione del prezzo dell’appartamento.

Alla luce di quanto sopra, Caio potrà pagare nei limiti di cui all’art. 63 disp. att. Cod. civ. e poi agire in regresso nei confronti di Tizio. Ma non solo, egli potrà agire con l’azione ex contractu per l’adempimento del patto di accollo delle spese.

Trattandosi di una responsabilità di natura contrattuale, l’onere della prova a carico dell’attore risulterà più agevole, anche in considerazione del fatto che si tratta di un atto pubblico, il quale come è noto fa piena prova fino a querela di falso.

6. Il progetto di riforma del 2009

Le numerose problematiche della convivenza condominiale danno contezza della necessità di poter disporre di norme certe di riferimento. Infatti, le liti condominiali sono spesso causate da interpretazioni ambigue della normativa di settore. Nella stessa giurisprudenza di legittimità non vi è concordanza di vedute, per cui anche la funzione nomofilattica propria della Suprema Corte risulta menomata nel suo svolgersi.

In proposito, si pensi ai recenti interventi sulla natura solidale o parziaria delle obbligazioni del condominio nei confronti dei terzi, ovvero al conflitto giurisprudenziale sul cosa debba intendersi per sopraelevazione ex art. 1127 Cod. civ., oltre alle questioni in materia di condominio minimo e supercondominio.

Il quadro appena delineato non è dei più confortanti, ed è questa la ragione portante dei tentativi di riforma in essere in Parlamento. L’impianto codicistico necessita indubbiamente di un aggiornamento alla nuova realtà condominiale, ecco perchè il progetto proposto dal Comitato ristretto della Commissione Giustizia del Senato presenta novità di indubbio interesse.

In riferimento alla tematica oggetto del presente contributo, il progetto di riforma del 2009 prevede la sostituzione dell’art. 63 disp att. Cod. civ. La nuova norma stabilisce, proprio con riguardo all’alienazione dell’unità immobiliare, la responsabilità solidale tra acquirente e alienante, nei confronti del condominio, per le obbligazioni sorte fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che attua il trasferimento del diritto.

La norma de qua dovrebbe ridurre le possibilità di contenzioso in merito al soggetto responsabile del pagamento delle spese in oggetto.

Il Legislatore, in un’ottica di correttezza nei rapporti tra i soggetti dell’ordinamento, individua un onere di comunicazione in capo alle parti del contratto. Queste dovranno far pervenire all’amministratore una copia autentica dell’atto di compravendita, di modo che sia manifesta la titolarità dell’appartamento e, di conseguenza, il soggetto tenuto al pagamento dei contributi condominiali.

Inoltre, l’amministratore dovrà agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, salva l’ipotesi di espressa dispensa dell’assemblea (così il nuovo art. 1129, nella versione del progetto).

Qualora l’amministratore non si attivi per il recupero delle somme dovute dai condomini morosi, egli risponderà solidalmente con questi ultimi sia per le somme non riscosse sia per il risarcimento dei danni che, eventualmente, ne sono derivati.

Il predetto regime dovrebbe porre un freno a situazioni di inerzia dell’amministratore nel perseguire diligentemente il credito del condominio, con indubbi riflessi positivi sullo stato del contenzioso in materia.

In definitiva, una corretta impostazione dei rapporti sostanziali conduce ad un miglioramento del circuito processuale, che, allo stato, versa in una situazione di soffocamento da contenzioso. Pertanto, ben vengano riforme sul versante processuale volte a ridurre i tempi di definizione delle liti, ma queste devono essere coordinate con modifiche del diritto sostanziale compatibili con l’attuale assetto di rapporti tra i consociati.

 

Testo del progetto di riforma in materia di condominio

Art. 1

1. L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1117. – (Parti comuni dell'edificio).– Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, quali il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, incluso l'insieme degli elementi architettonici e decorativi dei balconi;

2) le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i servizi in comune, quali la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la sala per le riunioni di condominio, la lavanderia, gli stenditoi, gli impianti centralizzati;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini» .

Art. 2

1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1117-bis. – (Ambito di applicabilità). - Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari e di edifici abbiano parti che servono all'uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere.

Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del capo II del titolo II del presente libro non si applicano ai condominii, se incompatibili con la condizione dei luoghi tenuto conto dell'amenità, della comodità e di ogni altra caratteristica ambientale.

Gli atti che comportano il godimento esclusivo di parti comuni, salvo prova contraria, si presumono tollerati dagli altri condomini ai sensi dell'articolo 1144 .

Art. 1117-ter. – (Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni).– La sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile l'interesse comune, può essere approvata dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, sesto comma.

La convocazione dell'assemblea, da effettuarsi mediante raccomandata con avviso di ricevimento almeno sessanta giorni liberi prima della data di convocazione, individua, a pena di nullità, le parti comuni, indica l'oggetto della deliberazione e descrive il contenuto specifico e le modalità delle sostituzioni o modificazioni che i condomini che hanno richiesto la convocazione dell'assemblea intendono proporre.

La convocazione è affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati.

La deliberazione, assunta con atto pubblico a pena di nullità, contiene la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui al secondo comma, e determina l'indennità che, ove richiesta, spetta ai condomini che sopportino diminuzione del loro diritto sulle parti comuni, in ragione di qualità specifiche dei beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi .

Art. 1117-quater. – (Tutela delle destinazioni d'uso). – In caso di attività contraria alle destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino, salva la facoltà di agire a tutela dei propri diritti e interessi, può chiedere all'amministratore di diffidare il condominio dal persistere in tali violazioni e, in caso di mancata cessazione delle violazioni nonostante la diffida, chiedere all'amministratore di convocare entro trenta giorni l'assemblea, inserendo all'ordine del giorno la richiesta di uno o più condomini di tutela della destinazione d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva . L'amministratore è tenuto a convocare senza indugio l'assemblea. Decorso il termine suindicato senza che sia stata convocata l'assemblea, il condomino richiedente può ricorrere all'autorità giudiziaria .

Nel caso in cui accerti la violazione della destinazione d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il giudice può ordinare il ripristino della situazione di fatto e di diritto violata e condannare il responsabile, al pagamento di una somma di denaro in favore del condominio, salvo il diritto al risarcimento del maggior danno, tenuto conto della gravità della violazione, dell'incremento di valore, degli investimenti compiuti e dei benefici ricavati dall'interessato» .

Art. 3

1. L'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni).– Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non dispone altrimenti .

Gli atti e le sentenze che comportano modificazione del valore proporzionale di ogni unità immobiliare devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione, ai sensi dei numeri 14) e 14-bis) dell'articolo 2643 .

Il condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o modificando la destinazione d'uso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni dell'edificio .

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condiziona mento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento nè aggravi di spesa per gli altri condomini . In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma» .

Art. 4

1. L'articolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1119. – (Indivisibilità). – Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino, ovvero esse siano state sottratte all'uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell'articolo 1117-ter» .

Art. 5

1. All'articolo 1120 del codice civile, il primo comma è sostituito dai seguenti:

«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni .

Sono valide, se approvate dall'assemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio e a condizione che rispettino, se del caso, le disposizioni di cui al secondo comma dell'articolo 1117-ter, le deliberazioni aventi ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, salvo quanto disposto dall'articolo 1122-bis;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalla legge;

3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze .

Ciascun condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma ne dà comunicazione, indicando il contenuto specifico e le modalità degli interventi proposti, all'amministratore che convoca l'assemblea entro trenta giorni» .

Art. 6

1. L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1122 – (Opere su parti di proprietà o uso esclusivo). – Ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l'uso esclusivo, non può eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d'uso indicata nel titolo, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio .

Se le modifiche comportano l'esecuzione di opere, è data preventiva notizia all'amministratore» .

Art. 7

1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1122-bis. – (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici). – Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettano le condizioni di sicurezza imposte dalla legge .

La mancanza delle condizioni di sicurezza di cui al primo comma si considera situazione di pericolo imminente rispetto all'integrità delle parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva, nonchè rispetto all'integrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o abitualmente vi accedono, anche ai fini della legittimazione alla tutela .

Nel caso in cui sussista il sospetto non infondato che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, l'amministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni dell'edificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinché sia consentito l'accesso ad un tecnico nominato di comune accordo per l'eventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza .

L'interpellato può, d'accordo con il tecnico nominato, stabilire le modalità dell'accesso .

La documentazione amministrativa relativa all'osservanza delle normative di sicurezza in una o più unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune non è di per sè di ostacolo alla richiesta di accesso di cui al comma terzo .

Se risulta la situazione di pericolo di cui al secondo comma, il condomino comunica all'amministratore le modalità ed il tempo di esecuzione degli indispensabili lavori per la messa in sicurezza degli impianti e delle opere, nonché le modalità dell'accesso per la relativa verifica .

Nei confronti di coloro che negano immotivatamente il consenso all'accesso, o che contestano od ostacolano il piano di intervento concordato, possono essere richiesti al giudice gli opportuni provvedimenti cautelari . L'autorità giudiziaria, valutata ogni circostanza, può, anche in via provvisoria, porre le spese per il compimento degli atti e degli interventi successivi a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all'accesso od ostacolato l'esecuzione del piano d'intervento concordato .

Decorsi dieci giorni dalla diffida anche di un solo condomino, in caso di inerzia dell'amministratore, ognuno degli interessati di cui al secondo comma può adire l'autorità giudiziaria anche in via d'urgenza .

La documentazione amministrativa formata dopo l'esecuzione del piano di intervento è integrata con una relazione in cui sono elencati dettagliata mente i lavori eseguiti ed i materiali impiegati. Copia della documentazione è conservata negli atti del condominio . Tutti i soggetti indicati nel secondo comma hanno diritto ad ottenere, a proprie spese, copia della documentazione relativa a tutte le unità immobiliari .

Art. 1122-ter. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva coinvolte .

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne da comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità degli interventi . L'assemblea, convocata senza indugio dall'amministratore nelle forme e nei modi di cui al secondo comma dell'articolo 1117-ter, può prescrivere ragionevoli modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio . L'assemblea può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali .

I condomini o i loro aventi causa devono consentire l'accesso alla loro proprietà esclusiva ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. In caso di impedimento all'accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l'autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza .

L'interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui anche nel caso di rimozione dell'impianto» .

Art. 8

1. All'articolo 1123, secondo comma, del codice civile le parole: «che ciascuno può farne» sono sostituite dalle seguenti: «, anche potenziale e come determinato dalla legge o dal titolo, che ciascuno può farne» .

2. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il primo comma è sostituito dal seguente:

«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.»;

b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «(Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori)» .

Art. 9

1. L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). – Quando i condomini sono più di quattro, se l'assemblea non vi provvede, l'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario o revocato, nomina amministratore uno dei condomini o, in difetto di accettazione, un terzo .

Al momento dell'accettazione della nomina e in ogni caso di rinnovo dell'incarico, l'amministratore dichiara i propri dati anagrafici, l'ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) del primo comma dell'articolo 1130, nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia dell'originale dall'amministratore che ne attesta la conformità .

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore nonchè i dati relativi alla garanzia di cui al quinto comma .

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore .

L'amministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dell'assemblea, presta idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall'espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In mancanza sono privi di efficacia la nomina o il rinnovo dell'incarico. L'amministratore è tenuto inoltre a prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi al medesimo imputabili derivanti da incarichi di gestione straordinaria del condominio per un valore non inferiore agli oneri della medesima .

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonchè quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, prevedendo modalità idonee a consentire a ciascun condomino la consultazione della relativa rendicontazione periodica .

Per gli edifici di oltre nove unità immobiliari, l'assemblea che delibera l'approvazione del bilancio preventivo può altresì disporre le modalità e i limiti con i quali l'amministratore preleva le somme dal conto condominiale, eventualmente indicando quello dei condomini cui è attribuito il potere di firma congiunta con l'amministratore. Analogamente l'assemblea può provvedere nel caso in cui abbia deliberato spese straordinarie. I creditori del condominio sono preferiti ai creditori particolari dell'amministratore ed ai creditori di ciascun condomino .

Il compenso dell'amministratore comprende i costi delle operazioni necessarie alla successione nel suo incarico. Nell'ipotesi di revoca prima della scadenza, è dovuto all'amministratore il compenso per i successivi venti giorni per il compimento delle operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dall'incarico, fermo restando l'obbligo della consegna immediata della cassa, del libro dei verbali e di ogni altro carteggio relativo ad operazioni di riscossione delle quote nonchè a quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare il pregiudizio degli interessi comuni e dei singoli condomini .

L'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà . In tal caso, fermo restando il diritto dei creditori del condominio di esercitare le azioni che spettano all'amministratore nei confronti dei condomini inadempienti, l'amministratore risponde insieme a questi ultimi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.

Salvo diversa deliberazione, l'amministratore dura in carica due anni e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera sulla nomina del nuovo amministratore .

L'amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità .

Costituisce, tra le altre, grave irregolarità dell'amministratore, oltre alla comunicazione di notizie incomplete o inesatte di cui al secondo comma:

a) il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

b) la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;

c) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al sesto comma;

d) la gestione secondo modalità che generano possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore ovvero quelli di altri condominii gestiti dal medesimo;

e) l'aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

f) l'aver omesso di agire ai sensi del decimo comma per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine ivi indicato ed avere omesso di coltivare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva» .

Art. 10

1. L'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1130. – (Attribuzioni dell'amministratore) . L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, analoghe annotazioni relative ai titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento nonchè menzione delle attività svolte in attuazione della normativa di sicurezza. Tali elementi sono forniti in forma scritta dai singoli condomini all'amministratore entro sessanta giorni dalla variazione dei dati. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza della comunicazione da parte dei condomini, richiede a questi ultimi, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore incarica un tecnico per l'acquisizione di ogni informazione necessaria alla tenuta del registro anagrafico, addebitandone il costo al condomino inadempiente;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee condominiali, al fine di garantire la tutela degli assenti, sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le discussioni svolte e le deliberazioni nonchè le dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonchè gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale . Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita; esso contiene una sola colonna per le entrate, nella quale sono annotate le somme riscosse e la relativa causale, e distinte colonne per le uscite, una per ogni voce omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) provvedere all'affissione degli atti di cui all'articolo 1117-ter;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso .

Art. 11

1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile sono aggiunti i seguenti:

«Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale) . Il rendiconto condominiale è redatto secondo il criterio di cassa e competenza, in forma chiara e idonea a consentire una verifica delle voci di entrata e di uscita e della situazione patrimoniale del condominio nonchè´ dei fondi e delle riserve previste. Il rendiconto annuale e` accompagnato da una relazione esplicativa della gestione con l'indicazione anche degli eventuali problemi risolti e da risolvere nel condominio. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione .

«Art. 1130-ter. – (Consiglio di condominio) . L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di oltre nove unità immobiliari . Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo » .

Art. 12

1. All'articolo 1131 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al primo comma sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «Quando l'amministratore rappresenta il condominio nell'attuazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter ed esegue gli atti ad esse relativi, esercita i poteri di rappresentanza senza condizioni o limitazioni.»;

b) dopo il quarto comma sono aggiunti i seguenti:

«L'amministratore, anche in mancanza di espressa autorizzazione dell'assemblea, può consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio .

Ove non si prendano provvedimenti per l'amministrazione delle parti comuni, ciascuno dei condomini può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio, sentiti l'amministratore, se esistente, ed il ricorrente, e può anche nominare amministratore uno dei condomini o un terzo, autorizzandolo a compiere gli interventi opportuni e a ripartire proporzionalmente le spese» .

Art. 13

1. L'articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1134. – (Gestione di iniziativa del condomino). – Il condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente o che la gestione sia stata utilmente iniziata .

Se una deliberazione adottata dall'assemblea non viene eseguita, ciascun condomino, dopo aver diffidato l'amministratore, può intraprenderne l'esecuzione decorsi inutilmente trenta giorni dalla comunicazione della diffida . Se entro tale termine l'amministratore si oppone per iscritto all'iniziativa del condomino, questi può chiedere l'autorizzazione del tribunale che, sentite le parti, provvede in via d'urgenza disponendo anche in ordine alle modalità e spese dell'esecuzione» .

Art. 14

1. L'articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1136. – (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). – L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio . Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti al meno un terzo del valore dell'edificio .

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonchè le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma .

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma del presente articolo .

Le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter devono essere sempre approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore complessivo .

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione .

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere in un registro tenuto dall'amministratore» .

Art. 15

1. L'articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). – Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini .

Contro le deliberazioni contrarie alle legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente o assente può adire l'autorità giudiziaria entro trenta giorni chiedendo l'annullamento della deliberazione. Il termine decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti .

La richiesta di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, ma il condomino che ha fondato motivo di temere che, durante il tempo occorrente per la decisione, il suo diritto sia minacciato da un pregiudizio imminente ed irreparabile, può chiedere al giudice competente, ai sensi degli articoli 669-bis e seguenti del codice di procedura civile, di disporne la sospensione .

Il termine di cui al secondo comma è sospeso, in caso di domanda cautelare anteriore alla causa, dal giorno del deposito del ricorso a quello della comunicazione della decisione . Il termine è altresì sospeso nel caso in cui la parte esperisca, nei confronti della delibera assembleare, procedure di conciliazione stragiudiziale delle controversie previste dalla legge o dal regolamento di condominio, e riprende a decorrere dalla comunicazione dell'esito della procedura, e comunque dopo il decorso di novanta giorni dall'avvio della stessa .

La sospensione dell'esecuzione della deliberazione impugnata può anche essere richiesta nell'atto di citazione, ai sensi dell'articolo 669-quater del codice di procedura civile .

In tal caso il giudice, se non ritiene di pronunciare il decreto di cui al secondo comma dell'articolo 669-sexies del codice di procedura civile, provvede sull'istanza cautelare nell'udienza di prima comparizione delle parti» .

Art. 16

1. L'articolo 1139 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Art. 1139. – (Rinvio alle norme sulla comunione) . Per quanto non è espressamente previsto dal presente capo si osservano, in quanto compatibili, le norme sulla comunione in generale» .

Art. 17

1. All'articolo 2643 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il numero 14) è sostituito dal seguente:

«14) gli atti, incluse le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter, e le sentenze, che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti»;

b) dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:

«14-bis) gli atti che impongono, modificano o vietano destinazioni specifiche a beni o complessi di beni» .

Art. 18

1. All'articolo 2659 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) nel primo comma, al numero 1), sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii, devono essere indicati la denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale»;

b) dopo il secondo comma, è aggiunto il seguente:
«Le trascrizioni delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter e degli atti che impongono, vietano o modificano specifiche destinazioni d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, eseguite a favore e contro il condominio, si considerano eseguite a favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis) dell'articolo 2643 devono essere trascritti a favore e contro le parti medesime » .

Art. 19

1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi .

I creditori del condominio, esercitando le azioni che spettano all'amministratore nei confronti dei condomini inadempienti anche al di fuori del caso contemplato dall'articolo 1129, ottavo comma, del codice, non possono pretendere il pagamento dai condomini in regola con i versamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini. In ogni caso, i condomini in regola con i versamenti che subiscano pregiudizio per fatto di altri condomini o dell'amministratore hanno nei loro confronti diritto di rivalsa .

L'amministratore comunica ai creditori del condominio ancora insoddisfatti, a pena del risarcimento dei danni, le somme dovute e non corrisposte da ciascun condomino, nonchè l'eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell'articolo 1129, nono comma, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è diventato esigibile .

Il condomino che ha alienato l'unità immobiliare risponde in solido con l'avente causa nei confronti del condominio per le obbligazioni sorte fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che attua il trasferimento del diritto » .

Art. 20

1. All'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il primo comma è sostituito dal seguente:

«Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente » .

Art. 21

1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito dai seguenti:

«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, specificando il luogo e l'ora della riunione. L'omessa, tardiva o incompleta convocazione dei condomini rende la deliberazione assembleare annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice ma la legittimazione spetta ai soli condomini dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati .

L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima .

L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando i condomini con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi, senza la necessità di nuove convocazioni» .

Art. 22

1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e più di un quinto del valore proporzionale .

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

Nei casi di cui all'articolo 1117-bis, i condomini di ciascun edificio e proprietari di unità immobiliari facenti parte di un condominio designano, con la maggioranza dell'articolo 1136, quinto comma, del codice, il loro rappresentante. In mancanza provvede per sorteggio il presidente dell'assemblea. Il rappresentante può esercitare tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, incluso quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà in apposita tabella ad esso allegata, nonché quello di concorrere all'approvazione delle deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter del codice ed eseguire le relative trascrizioni. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto .

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all'assemblea

L'usufruttuario, nonchè, salvo patto contrario, il conduttore, di un'unità immobiliare esercita il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni ed è obbligato in via principale nei confronti del condominio a concorrere nelle spese relative .

Delle altre deliberazioni il diritto di voto spetta sempre al proprietario».

Art. 23

1. L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 68. – Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118 del codice, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice stesso, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano» .

Art. 24

1. L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e` notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano;

3) quando l'alterazione di cui al numero 2) è conseguenza di trasformazioni o modificazioni oggetto di sanatoria edilizia che siano approvate dagli altri condomini. In tal caso ogni spesa relativa e` a carico del condomino che ne ha tratto vantaggio .

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni» .

Art. 25

1. L'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Art. 71. – E ` tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura

l'Elenco pubblico degli amministratori di condominio .

L'iscrizione nell'elenco di cui al primo comma, da effettuare presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio si trova, è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere l'esercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato .

Per essere iscritti nell'elenco gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di società la sede legale e la denominazione, nonchè l'ubicazione e il codice fiscale dei condominii amministrati. Ai fini dell'iscrizione e del successivo aggiornamento dell'elenco, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, nè sono sopravvenute, le condizioni ostative all'iscrizione indicate nel comma ottavo. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nell'ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione .

Nell'elenco sono indicati, oltre i dati di cui al terzo comma, la data d'iscrizione nell'elenco, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonchè tutte le ulteriori variazioni .

L'esercizio dell'attività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui l'iscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dell'attività in forma societaria . La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nell'elenco per i cinque anni successivi .

I dati contenuti nell'elenco sono gestiti con modalità informatizzate e consentono almeno la ricerca sia per nome dell'amministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese .

Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nel registro dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio . In tal caso tuttavia l'amministratore comunica la denominazione e l'ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici, l'insussistenza delle condizioni ostative di cui all'ottavo comma, nonchè la data di inizio e di cessazione dell'incarico, affinchè tali dati siano separatamente riportati nell'elenco . Gli effetti della nomina decorrono dalla data dell'avvenuta comunicazione .

Non possono essere iscritti nell'elenco coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati con sentenza irrevocabile:

a) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;

b) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nell'esercizio dell'attività di amministratore di condominio .

La tenuta dell'elenco non comporta oneri a carico dello Stato» .

Art. 26

1. Il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, determina con proprio decreto, da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, l'importo del diritto annuale di segreteria che i soggetti iscritti nell'elenco di cui al primo comma dell'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dalla presente legge, corrispondono alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, il cui ammontare, tale da assicurare l'integrale copertura di tutte le spese di gestione dell'elenco, non può essere superiore al costo effettivo del servizio. Il decreto determina altresì i diritti di segreteria, a carico di quanti accedono ai dati dell'elenco, sull'attività certificativa svolta dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle spese della copia conforme dell'elenco . L'importo dei diritti di segreteria di cui al primo e secondo periodo è aggiornato con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze .

2. Le disposizioni di cui all'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dalla presente legge, entrano in vigore contestualmente all'entrata in vigore del decreto di cui al comma 1. I soggetti che, alla data di entrata in vigore delle predette disposizioni già esercitino l'attività di amministratore di condominio, provvedono entro i novanta giorni successivi agli adempimenti previsti dalle medesime disposizioni .

Art. 27

1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile» .

Art. 28

1. All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile » sono sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile» .

Art. 29

1. All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto- legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».

(1) Il progetto di riforma viene allegato in calce al presente contributo.

(2) Si veda l’articolo di  C. DELL’OSTE, In condominio voterà anche l’inquillino, in il Sole 24 Ore del 14 settembre 2009, pag. 3.

(3) Per  uno  studio   approfondito   sulla   tematica  in  trattazione,  si  veda  la  monografia  di  L. MANNA, Le obbligazioni propter rem, Cedam, Padova, 2007. Si consiglia, inoltre, la monografia di L. BIGLIAZZI GERI, Oneri reali e obbligazioni propter rem, Giuffré, Milano, 1984.

(4) Così, P. ZATTI, Manuale di Diritto Civile, Cedam, Padova, 2007, pag. 447 e ss. L’autore si sofferma sul rapporto tra obbligazioni reali ed oneri reali, specificando che: «(…) nella obligatio propter rem esiste una connessione indissolubile tra l’obbligazione e la cosa, per cui risulta debitore colui il quale nei confronti della cosa gode di una posizione di diritto reale (…) diritto del quale l’obbligazione segue le vicende, in considerazione della sua funzione causale, trovando la propria ragion d’essere nella titolarità del diritto, come coseguenza del principio secondo il quale chi gode di determinati vantaggi non può non subire gli eventuali riflessi negativi». Una distinzione tra obbligazione a soggetto determinabile e obbligazione ambulatoria la si trova in A. TORRENTE – P. SCHLESINGER, Manuale di diritto privato, XVIII ed., Giuffré, Milano, 2008, pag. 346.

(5) Così G. BALBI, Le obbligazioni propter rem, Giappichelli, Torino, 1950; B. BIONDI, Le servitù, in Trattato di diritto civile e commerciale diretto da Cian e Messineo, Milano, 1987, pag. 716 e ss;

(6) Così, L. BIGLIAZZI GERI, op. cit., pag. 118.

(7) Il lessico utilizzato impone un rinvio a M. ALLARA, Vicende del rapporto giuridico, fattispecie, fatti giuridici, Giappichelli, Torino, 1999, pag. 42 e ss. In realtà Allara riprende la terminologia del Betti, come correttamente precisato da N. Irti nella prefazione al volume.

(8) Cfr. G. TERZAGO, Il Condominio, Giuffrè, Milano, 2006, pag. 520. Si veda anche G. BRANCA, Comunione e condominio negli edifici, in Comm. Cod. Civ. a cura di Scialoja - Branca, artt. 1100 – 1139, Bologna – Roma, 1982, pag. 472.

(9) Così M. DOGLIOTTI, I Diritti reali, Comunione e Condominio, Vol. 7, Utet, Torino, 2006, pag. 273. L’autore precisa che: «Ai fini della partecipazione alle spese, è irrilevante il titolo in base al quale il condomino abbia acquistato tale status: (…) atto inter vivos oppure mortis causa, (…) assegnazione in seguito ad espropriazione forzata».

(10) Cfr. Cass. Civ., Sez. II, 4 dicembre 2007, n. 25289.

(11) Si tratta del caso deciso da Cass. Civ., Sez. II, 30 agosto 2004, n. 17383. Ivi, il Collegio precisava, con riferimento agli accessi per la manutenzione del lastrico solare, che si trattava di: «un’obbligazione propter rem che si risolve in una limitazione legale del diritto del proprietario del fondo per un’utilità occasionale e transeunte del vicino». Si vedano anche Cass. Civ., Sez. II, 22 novembre 2002, n. 16482, Corte d’Appello di Firenze, Sez. I, 4 aprile 2008, n. 553 e Tribunale di Torino, 9 marzo 2006 (Di Capua).

(12) Cfr. P. ZATTI, op cit., pag. 447.

(13) In Giurisprudenza, cfr. Cass. Civ. 22 febbraio 2000, n. 1956, in Arch. Loc., 2000, pag. 412, con nota di M. De Tilla.

(14) In merito, si veda Cass. Civ., Sez. II, 18 agosto 2005, n. 16975, ove si precisa che: «L’art. 63, comma 2, att. c.c., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, comma ultimo, Cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati».

(15) Cfr. ancora G. TERZAGO, op.cit.

(16) Si tratta, come da previsione normativa, di un provvedimento ad immediata efficacia esecutiva. Ciò comporta la possibilità di avviare sin da subito l’esecuzione forzata, tuttavia l’intimato potrà comunque proporre l’opposizione ex art. 645 C.p.c., ed eventualmente formulare istanza di sospensione dell’esecuzione provvisoria.

(17) Da ultimo, G. V. TORTORICI, Il soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali nel trasferimento di proprietà, in Immobili e proprietà, 2007, n. 10, pag. 625. L’autore si sofferma sull’ipotesi, prospettata all’inizio di questa disamina, dell’esistenza di una clausola contrattuale nell’atto di compravendita, con cui il venditore si assume ogni responsabilità per i debiti pregressi.

(18) Cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. II, 9 settembre 2008, n. 23345; Cass. Civ., Sez. II, 1° luglio 2004, n. 12013. Quest’ultima Decisione appare interessante anche sotto un profilo processuale. Infatti, nella stessa si precisa che: «il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato».

(19) Il riferimento è a G. ROTA, Cessione dell’immobile e ripartizione delle spese condominiali, in Immobili e proprietà, n. 2/2009, Ipsoa, pag. 83.


Avv. Emanuele Traversa
Praticante legale
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