Manovra economica 2008/2009 - Rivalutazione beni immobili d’impresa circolare 22E
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Articolo del 15/05/2009 Autore Rag. Giuseppe Zambon Altri articoli dell'autore


RIVALUTAZIONE BENI IMMOBILI D’IMPRESA

PERPLESSITA’ RELATIVE ALLA CIRCOLARE 22/E DEL 06.05.2009 (10.05.2009)

 

 

La circolare 22/E del 06 maggio 2009 propone un nuovo esempio di rivalutazione che legittima un metodo già suggerito anche dalla dottrina e dalla stessa Agenzia con la circolare 57/E del 2002 e cioè la rivalutazione dell'attivo lordo e la contemporanea riduzione del fondo ammortamento (l’uso, quindi, di un criterio misto anche su singoli beni della medesima categoria).

In questo esempio, (a differenza dei tre già effettuati nella circolare 57/E 2001 e in quello della circolare 57/E del 2002), l’Agenzia propone l’ammortamento civilistico  solo a partire dall’esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è eseguita (dal 2009), seguendo le indicazioni del documento interpretativo OIC n. 3 del 2009.

E’ una circolare, questa del 6 maggio 2009, che desta alcune perplessità, sia nell’esempio proposto, sia in altri passaggi:

  1. L’esempio porta come risultato un valore contabile netto pari al valore di bilancio, avendo rivalutato il bene e azzerato contemporaneamente il fondo di ammortamento; questo nuovo valore lordo (che è uguale nell’esempio al valore netto) è anche uguale al valore di mercato dell’immobile e rispetta, quindi, la regola prevista dal primo periodo dell’art. 6 del D.M. 162/2001, che prevede che il valore attribuito al bene non possa superare il valore realizzabile sul mercato.

Non rispetta però la regola dettata dal secondo periodo del medesimo articolo 6 e cioè quella in cui si prevede che “Il valore netto del bene risultante dal bilancio nel quale la rivalutazione è eseguita, aumentato della maggiore quota di ammortamento derivante dal valore rivalutato, non può essere superiore al valore realizzabile o fondatamente attribuito.”, con la quale sembrerebbe stabilito che l’ammortamento dell’anno di rivalutazione (2008) debba essere fatto sul valore rivalutato e se applichiamo la regola all’ultimo esempio dell’Agenzia, vediamo che il valore netto del bilancio 2008 pari a 1.400 aumentato del maggior ammortamento pari a 12, diventa 1.412 e quindi supera il valore di mercato che è pari a 1.400.

  1. L’esempio di cui al n. 1  proposto dall’Agenzia allunga il piano di ammortamento del bene e quindi la sua presunta vita utile già in precedenza determinata dagli amministratori, in contrasto con il principio contabile OIC n. 16, il che comporta la redazione di una informativa di bilancio che motivi adeguatamente questo allungamento.
  2.  Apprezzabile il riferimento all’art. 812 del c.c. per permettere la rivalutazione anche degli impianti e macchinari infissi al suolo, ma occorre anche considerare che l’art. 4 del D.M. 162/2001 (applicabile in quanto compatibile per espressa previsione del D.L.185/2008) classificava gli impianti e macchinari ancorché infissi al suolo tra i beni ammortizzabili diversi dagli immobili.
  3. Relativamente al diritto di superficie o ad altro diritto reale diverso dalla proprietà, la circolare 22/E – 2009 si limita ad affermare che la rivalutazione dello stesso potrà essere eseguita a condizione che tale diritto risulti correttamente contabilizzato nella voce di bilancio B II unitamente all’immobile. Non dice, però, che tale diritto può essere rivalutato solo come BENE NON AMMORTIZZABILE, al pari del valore dell’area su cui l’immobile è edificato se fosse di proprietà e che, come già affermato dall’Agenzia con le risoluzioni n. 157 e 192 del 2007, solamente se si tratta di un diritto di durata illimitata, perché solo in questo caso il diritto di superficie è capitalizzabile con il valore dell’immobile. Nelle due risoluzioni, infatti, l’Agenzia differenzia il diritto di superficie a tempo determinato da quello di durata illimitata: nel primo caso l’importo pagato è deducibile direttamente a conto economico se pagato mediante corrispettivi periodici, diversamente si potrà dedurre per quote di ammortamento come bene immateriale se pagato in unica soluzione; nel secondo caso, invece, il diritto di superficie viene assimilato in tutto e per tutto all’acquisto del terreno e, di conseguenza, se non capitalizzato separatamente, segue le regole dello scorporo (forfetario o per il reale valore specifico se conosciuto) previsto dall’articolo 36 del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 con conseguente impossibilità di ammortizzarne il valore.
  4. Relativamente alla rivalutazione dell’area sottostante il fabbricato, la circolare chiarisce che è assolutamente facoltativa, indipendentemente dal fatto che sia iscritta in bilancio distintamente o unitariamente con il fabbricato stesso; inoltre l’importo della rivalutazione dell’area di sedime non dovrà essere calcolato applicando i coefficienti di scorporo del 20 o del 30 per cento, ma dovrà essere autonomamente determinato rispetto a quello dell’edificio (si consiglia sempre di effettuare per tranquillità una perizia di stima di entrambi i valori). La rivalutazione andrà ad incrementare il costo specifico, o quello scorporato nel 2006, anche se determinato in via forfetaria. L’aspetto che la circolare non evidenzia, ma che è il caso di segnalare, riguarda l’effetto “a cascata” che genera l’eventuale separata rivalutazione dell’area, perché, dovendo rivalutare tutti i beni appartenenti alla medesima categoria merceologica, si trascina anche l’obbligo di rivalutazione di tutti gli altri immobili non ammortizzabili (patrimoniali) che magari non si volevano rivalutare  e viceversa, se l’impresa voleva, per ipotesi, rivalutare solo gli immobili patrimonio, dovrà comunque obbligatoriamente rivalutare anche tutte le aree di sedime degli immobili strumentali ammortizzabili.

 

 

 


Rag. Giuseppe Zambon
Consulente fiscale

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