Contratto di locazione non registrato:effetti
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Articolo del 08/02/2009 Autore Avv. Federica Di Fabio Altri articoli dell'autore


L’art.1 co.346 della L. 431 del 30.12.04 (nota come legge finanziaria 2005) testualmente recita:  “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

La norma in questione trova la sua ratio nella necessità di combattere il fenomeno dell’evasione fiscale, quindi si giustifica in un’ottica puramente tributaria.

In base alla novella del 2004, tutti i  contratti di locazione di durata superiore ai trenta giorni, per essere validi, non solo devono essere stipulati per iscritto, ma devono anche essere registrati.

Il principio era già stato introdotto con la legge 431/98 (art.13 co.1), che, però, com’ è noto, si riferiva solo ai contratti ad uso abitativo, pertanto, la novità introdotta con la legge finanziaria consiste nell’ estendere l’obbligo della registrazione  anche ai contratti di locazione diversi dall’uso abitativo, nonché ai contratti di godimento diversi dalla locazione (es. comodato).

Secondo quanto prevede l'art.13 del D.P.R. n.131/86 (noto come T.U. dell’imposta di registro), la registrazione del contratto di locazione dev'essere effettuata entro 20 gg dalla stipula nel caso di contratti formati in Italia, ed entro 60 gg per i contratti formati all'estero. Balza all’evidenza l'incongruenza tra il primo termine (20gg) e quello utile per effettuare il pagamento dell'imposta (30gg dalla stipula).

 A tal proposito, considerando che la registrazione e' eseguita previo pagamento dell'imposta, il Ministero delle Finanze ha specificato -nella circolare n.207/E del 16/11/00- che anche per essa il termine deve intendersi di 30 gg dalla stipula.

Se il contratto di locazione è redatto in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, l’obbligo della registrazione compete al notaio, diversamente, se il contratto di locazione è redatto mediante scrittura privata non autenticata, l’obbligo della registrazione compete alle parti contraenti. Indipendentemente dalla residenza del proprietario o dell’ inquilino, qualsiasi ufficio delle Entrate può ricevere l’atto per la registrazione. La registrazione può avvenire anche in via telematica: in questo caso il pagamento delle imposte è contestuale alla registrazione del contratto.

L’omessa registrazione del contratto dà luogo alla presunzione di esistenza del rapporto di locazione anche  per i quattro periodi di imposta antecedenti  a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.

Se quindi sotto il profilo tributario è tutto sufficientemente chiaro, maggiori problemi  sono sorti sotto il profilo civilistico.

Infatti, una prima questione che ci si è posti è se il contratto, ancorché validamente sottoscritto tra le parti ma che  non  venga registrato nel termine dei trenta giorni, sia nullo o più semplicemente inefficace.

Secondo un primo e più diffuso orientamento dottrinario, il contratto di locazione non registrato è inefficace: la registrazione fungerebbe come una sorte di condizione sospensiva di efficacia, il cui mancato avveramento darebbe luogo ex tunc (ossia dal momento della stipula) alla perdita di effetti per il contratto.

Tale teoria si basa sul fatto che qualora si optasse per un’ipotesi di nullità, si avrebbe un’ ulteriore ipotesi di nullità oltre a quelle previste dall’art.1418 c.c., fondate sulla mancanza o illiceità di requisiti essenziali del contratto.

Inoltre, l’art.1 co.346 della L. 431 del 30.12.04 subordinerebbe l’efficacia dell’accordo ad un elemento estraneo al rapporto stesso e successivo al suo perfezionamento, rendendo l’onere tributario un requisito costitutivo del contratto ulteriore rispetto a quelli previsti dall’art.1325 c.c.

Questa tesi ha un punto forte ed uno debole. Il primo è che i contraenti potrebbero contare sulla stabilità del contratto, mentre il Fisco potrebbe sempre vedersi riconosciuto il suo diritto all’ incasso dell’ imposta. Difatti, se il contratto di locazione fosse nullo -e quindi tamquam non esset - il Fisco non potrebbe pretendere che i relativi canoni siano denunciati nella dichiarazione dei redditi ed in mancanza  applicare  le sanzioni previste dalle norme tributarie.

Mentre, il punto debole non di poco conto di detta tesi è costituito dal fatto che contrasta  con il dato letterale della legge finanziaria 2005, che parla di nullità e non già di inefficacia del contratto di locazione non registrato e la specificità del termine dovrebbe essere esemplificativa in tal senso.

A tale riguardo occorre aggiungere che la tesi della nullità del contratto di locazione non registrato ha ottenuto l’avallo dalla giurisprudenza della Corte Costituzionale, che si è pronunciata in tal senso con due diverse ordinanze ( Corte Cost.n.420/07 e Corte Cost.n.389/08).

Il primo intervento della Corte in materia si è verificato quando il Tribunale di Torino, con ordinanza del 1° giugno 2006, ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311  per contrasto con l'art. 24 della Costituzione, perché, ad avviso del giudice a quo, subordinando la validità del rapporto civilistico di locazione all'adempimento di un onere, qual è appunto la registrazione, che ha finalità esclusivamente fiscali, la facoltà del locatore di agire in giudizio a tutela di un proprio diritto verrebbe subordinata all'adempimento di tale onere.

In tale occasione, con la precitata ordinanza n.420/07, la  Corte ha dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale dell’art.1 co.346 della L.431/04 in relazione all’art.24 Cost. “per l'inconferenza del parametro costituzionale invocato, dal momento che nell'ordinanza non veniva chiarito sotto quale profilo sia prospettata la violazione della citata disposizione costituzionale, stante il carattere sostanziale della norma denunciata, che non attiene alla materia delle garanzie di tutela giurisdizionale, limitandosi a sancire una nullità non prevista dal codice civile  e che tale norma, come esattamente rilevato dalla difesa erariale, non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ. (nello stesso senso, per l'infondatezza della questione quando sia invocato, con particolare riguardo all'art. 24 Cost., un parametro inconferente, ex plurimis, ordinanze numeri 181 e 180 del 2007, n. 940 del 2004, n. 940 del 1988)”.

 Sicchè la dottrina ha evidenziato che l’intervento dei Giudici della Consulta sarebbe addirittura in contrasto con il  proprio precedente orientamento, secondo il quale le norme fiscali non devono invadere il campo civile, determinando la nullità dei contratti o impedendo il diritto di difesa. Ciò anche alla luce della sentenza n.16089 del 27.10.03 della III Sez. della Corte  di Cassazione, la quale, interrogata sull’ interpretazione del comma 1 dell’art.13 della L.431/98, aveva enunciato il principio secondo cui una lettura costituzionalmente orientata della norma portava ad escludere categoricamente che la registrazione potesse essere stata elevata dal legislatore a  requisito di validità del contratto di locazione.

Per di più, la pronuncia della Corte Costituzionale sembra contrastare con la L.212 del 27.07.2000, (nota come Statuto del contribuente) che, al co.3 dell’art.10, recita “Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.

Ciononostante, la Corte Costituzionale, con la successiva ordinanza n.389/08, ha ribadito il principio affermato con l’ordinanza del 2007. In questo caso a sollevare la questione è stato il Tribunale di Napoli con ordinanza del 24 settembre 2007,  che ritiene l'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 in contrasto con gli artt. 3, 24 e 41 della Costituzione.

Secondo il giudice a quo, infatti, la norma impugnata viola l'art. 41 Cost., perché porrebbe un limite all'autonomia contrattuale, la quale invece costituirebbe un diritto fondamentale della persona, che, in quanto tale, potrebbe cedere solo di fronte a motivi di ordine superiore, economico e sociale, considerati rilevanti dalla Costituzione, fra i quali, però, non rientrerebbe il mancato rispetto della normativa tributaria.

Inoltre essa si porrebbe in contrasto con l'art. 3 Cost., in quanto assoggetterebbe, in caso di mancata registrazione, alla sanzione di nullità unicamente alcune fattispecie contrattuali e non già tutte le ipotesi di atti privati per i quali vige l'obbligo di registrazione.

Infine, sarebbe recato un vulnus all'art. 24 Cost., perché la sanzione della nullità del contratto di locazione non registrato impedirebbeal locatore di giovarsi del procedimento sommario di sfratto per morosità, potendo lo stesso recuperare la disponibilità dell'immobile solo a seguito dell'utile esperimento della meno agevole azione ordinaria per occupazione sine titulo, e allo stesso tempo equiparerebbe il conduttore ad un mero occupante sine titulo, con conseguente precarietà della disponibilità dell'immobile e non azionabilità dei diritti a lui attribuiti dallo statuto locativo.

A fronte di tali motivazioni, La Corte Costituzionale, sempre con la citata ordinanza n.389/08, ha dichiaratola manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale sollevata, sostenendo che “ il rimettente non abbia individuato quali siano i motivi dell'ipotizzata irragionevolezza intrinseca della norma, limitandosi ad indicare, in termini meramente descrittivi, l'ovvia diversità delle conseguenze per le parti derivanti dalla previsione della nullità del contratto rispetto al regime precedente”.

Secondo la Corte, poi, “non vengono neppure chiarite le ripercussioni della nullità sull'interesse pubblico perseguito dall'amministrazione finanziaria sotto il profilo della possibilità o meno per la stessa di trattenere le somme eventualmente versate a titolo di imposta di registro, discendendone così una carenza, sul punto, della motivazione relativa alla dedotta irragionevolezza della norma e al suo presunto contrasto con l'ipotizzato diritto fondamentale della persona all'autonomia contrattuale”.

Pertanto, secondo la Corte Costituzionale, i difetti di motivazione rilevati nella suddetta ordinanza determinano la manifesta inammissibilità della questione sollevata in riferimento agli artt. 3 e 41 Cost.;

Viceversa con riferimento alla violazione dell'art. 24 Cost., la Corte conferma “la pronuncia di manifesta infondatezza in precedenza adottata con riferimento ad identica controversia, perché il parametro invocato non è conferente in quanto la norma impugnata non introduce ostacoli alla tutela giurisdizionale (ordinanza n. 420 del 2007)”.

Riconoscere, quindi, come ha fatto la Corte Costituzionale, che un contratto di locazione non registrato è nullo significa dire che il conduttore non ha il diritto di utilizzare l’immobile ed il locatore non ha diritto di riscuotere il canone pattuito nel contratto. Inoltre qualora il contratto prevedesse un uso commerciale dell’ immobile locato, il conduttore non avrebbe diritto all’ indennità di avviamento. Sotto il profilo processuale, poi, si rileva che il contratto nullo può essere fatto valere da chiunque ne abbia interesse, quindi, per esempio, anche dal terzo che abbia acquistato l’immobile già locato ovvero d’ufficio dal giudice.

Senonchè un problema che pone un contratto nullo è quello relativo alla ripetibilità  delle prestazioni eseguite.

In linea di principio, infatti, data la retroattività degli effetti della sentenza che dichiara la nullità del contratto,  potrebbe trovare applicazione l’istituto dell’ indebito oggettivo di cui all’art.2033 c.c. Tuttavia, se si applicasse detto rimedio, il conduttore  si troverebbe nell’ impossibilità di restituire un godimento già realizzato, mentre la restituzione in favore del conduttore di quanto pagato al locatore comporterebbe un ingiustificato arricchimento in favore dell’inquilino!

C’è allora chi ritiene la ripetibilità giustificata secondo il principio delle obbligazioni naturali. La tesi però non appare condivisibile, se si pensa al fatto che, a fondamento dell’ obbligazione, non vi sarebbe alcun dovere morale o sociale, ma un contratto nullo perché contrario alla legge. Semmai la tesi dell’ obbligazione naturale potrebbe trovare una sua giustificazione solo allorquando, scaduto il termine di trenta giorni previsto per la registrazione del contratto, le parti diano comunque esecuzione ad un contratto che entrambi sanno essere nullo.

Secondo altri, invece, la ripetizione delle prestazioni già eseguite potrebbe trovare il suo referente normativo nell’art.2126 c.c. Tuttavia è stato rilevato che il legislatore ha ritenuto tale norma speciale ed applicabile per la soddisfazione di interessi specifici, quali quelli del lavoratore, e non già come un principio giuridico di portata generale.

Da ultimo c’è chi ritiene applicabile in via diretta o per analogia la disciplina dell’art.13 co.5 della 431/98, che disciplina l’ipotesi della locazione di fatto.

Va però aggiunto, per completezza, che secondo un orientamento maggioritario, la norma è stata abrogata a seguito dell’intervento della novella del 2004, mentre un secondo orientamento ritiene che  la locazione di fatto sia valida qualora il conduttore provi che il locatore gli abbia imposto un contratto “in nero”.

Come ben si vede, dunque, le impostazioni e le interpretazioni teoriche ad una fattispecie concreta, quale appunto la mancata registrazione di un contratto validamente sottoscritto tra le parti, sono molteplici. Ad ogni modo, a prescindere dalla interpretazione che si voglia seguire, resta il fatto che il contratto di locazione di durata superiore a trenta giorni che non sia stato registrato non è produttivo di effetti.


Avv. Federica Di Fabio
Avvocato
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