Il Contratto di locazione non registrato: effetti giuridici e questioni di legittimità costituzionale.
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Articolo del 06/02/2009 Autore Avv. Argia Maina Altri articoli dell'autore


1. Premessa: La disciplina introdotta con la L. 311/2004. 2. Il quadro normativo previgente alla Finanziaria del 2005. 3. La nullità ex art. 1 comma 346 della “Finanziaria 2005”: orientamenti in dottrina. 4. Profili di legittimità costituzionale. 4.1: Le ordinanze n. 420/2007 e n. 389/2008 della Corte Costituzionale. 5. Conclusioni.

 

1. Premessa: La disciplina introdotta con la L. 311/2004 La legge n. 311/2004, meglio nota come la Finanziaria 2005, ha introdotto importanti modifiche alla disciplina delle locazioni degli immobili urbani. L’articolo I, comma 346, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

            La norma ha da subito suscitato un vivace dibattito in dottrina, in relazione all’ambito di applicazione della stessa, e alla qualifica di nullità del contratto di locazione per omessa registrazione.

            Partendo dalla sua formulazione, il comma in esame stabilisce che, a prescindere dal nomen juris e dalla forma, qualsiasi contratto di locazione, o comunque costitutivo di diritti di godimento su unità immobiliari o loro porzioni, deve essere registrato, pena la nullità dello stesso.

            Anzitutto, la norma disciplina i contratti di locazione, senza distinzione alcuna tra contratti ad uso abitativo e contratti ad uso diverso.

            Inoltre, stando al tenore letterario della disposizione richiamata, egualmente colpiti da nullità per omessa registrazione sono i contratti di comodato.

            Dovrebbero, invece, essere esclusi dalla disciplina in esame, i contratti costitutivi di diritti reali di godimento (la norma non menziona diritti reali, bensì relativi), i contratti aventi ad oggetto terreni, posto che l’art. 1 comma 346 L. n. 311/2004 parla di “unità immobiliare”, ed i contratti di affitto, infatti difficilmente si potrebbe conciliare detta nozione con quella di “cosa produttiva”, a norma dell’articolo 1615 cod. civ.

            Bisogna evidenziare che la nullità è prevista qualora, ricorrendone i presupposti, il contratto di locazione o costitutivo di diritti relativi di godimento, non venga registrato; è utile, pertanto, stabilire quando ricorra tale obbligo per i contratti interessati dalla norma in esame.

Il D.P.R. del 26.04.1986 n. 131, all’articolo 2 rubricato “Atti soggetti a registrazione”, prevede la registrazione per:

- i contratti indicati nella tariffa allegata al medesimo D.P.R. n. 131/86, se formati per iscritto nel territorio dello Stato Italiano.

- i contratti verbali indicati nell’articolo 3 comma 1 (contratti di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite;)

- gli atti formati all’estero che hanno per oggetto la locazione di beni immobili.

Dalla disciplina sulla nullità introdotta con la così detta “Finanziaria 2005”, vanno pertanto esclusi anche quei contratti di locazione di durata annua non superiore ai 30 giorni, non essendo soggetti a registrazione.

2. Il quadro normativo previgente alla Finanziaria del 2005. Per comprendere appieno la portata della previsione contenuta al comma 346 dell’articolo 1 L. n. 311/2004, bisogna analizzare preliminarmente il quadro normativo e l’orientamento giurisprudenziale ad essa previgente.

            Ai sensi dell’articolo 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998 “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”. Per la validità dei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, dunque, era semplicemente prevista la forma scritta a pena di nullità.

L’ omessa registrazione dei contratti di locazione, pertanto, non comportava, sul piano civilistico, alcuna inefficacia. Il contratto di locazione validamente posto in essere e non registrato, infatti, era un contratto vincolante per le parti, e poteva essere fatto valere in giudizio (in tal senso, ex multis, Cassazione Civile Sez. III sent. n. 16089/2003).

Da ciò evincendosi che, per quel che concerneva la mancata registrazione del contratto di locazione, il piano civile era distinto da quello fiscale. In tale direzione, infatti, sia la giurisprudenza di legittimità che la Corte Costituzionale (cfr. sent. n. 333 del 5. 10.2001), sono più volte intervenute: in particolare la Corte Costituzionale, ebbe modo di esprimersi sull’articolo 7 della legge n. 431/98, il quale subordinava l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato alla dimostrazione che il contratto di locazione fosse stato registrato. Con la richiamata pronuncia n. 333/01, la Corte Costituzionale dichiarava l’illegittimità costituzionale di siffatta previsione, nella misura in cui, un onere di tipo tributario, condizionava l’esercizio di un diritto fondamentale.

La Corte osservava inoltre come fosse “…significativo che la norma impugnata si ponga in singolare dissonanza con la tendenza, presente in tutta la legislazione vigente, diretta ad eliminare, come recita l’art. 7, numero 7, della legge 9 ottobre 1971, n. 825 (Delega legislativa al Governo della Repubblica per la riforma tributaria), "ogni impedimento fiscale al diritto dei cittadini di agire in giudizio per la tutela dei propri diritti ed interessi legittimi"; concludendo che “..l’impedimento di carattere fiscale alla tutela giurisdizionale dei diritti, introdotto dalla norma denunciata, si pone in contrasto con l’art. 24, primo comma, della Costituzione e comporta la declaratoria di illegittimità costituzionale della norma stessa”.

3. La nullità ex art. 1 comma 346 della “Finanziaria 2005” : orientamenti in dottrina. Come si è avuto modo di affermare, la nuova disciplina qualifica come nulli i contratti di locazione non registrati; la dottrina si è però interrogata sulla “portata” di tale nullità e sui possibili effetti giuridici da esso scaturenti.

            In parte si è sostenuto, soprattutto ove si considerino il precedente orientamento giurisprudenziale ed i principi enunciati nella menzionata pronuncia della Corte Costituzionale, che il contratto di locazione non registrato rimarrebbe valido, ma soggetto ad una sorta di condizione sospensiva che lo renderebbe inefficace fino all’avvenuta registrazione, con valenza retroattiva (art. 1360 cod. civ.). Ciò consentirebbe di conservare parzialmente le ragioni delle parti, in virtù dell’ordinaria disciplina connessa alla condizione sospensiva, e di attutire la portata della norma che, diversamente interpretata, a molti apparirebbe “abnorme”.

            Per altri, invece, la perentorietà del tenore letterario e la specificità del termine utilizzato non lascerebbe spazio alcuno a dubbi, si tratterebbe di nullità in senso stretto, con quello che giuridicamente ne consegue. In particolare il contratto di locazione non registrato, secondo la normativa vigente, non produrrebbe effetti giuridici (quod nullum est, nullum producit effectum): il locatore ed il conduttore non potrebbero pretendere alcuna prestazione inerente al contratto in questione. Per le prestazioni già effettuate, il conduttore potrebbe chiedere la restituzione di quanto indebitamente versato ed il locatore potrebbe tentare di ottenere la corresponsione di una somma a titolo di “indennità di occupazione”.

Infine, nell’ottica di una nullità radicale, parrebbe altresì preclusa la possibilità di una sanatoria attraverso la registrazione tardiva del contratto.

4. Profili di legittimità costituzionale. Da quanto esposto, si possono cogliere le differenze macroscopiche tra la disciplina della nullità dei contratti di locazione ante e post legge Finanziaria 2005; proprio la marcata differenza tra le due discipline lascia adito a numerose perplessità, di ordine sostanziale e di legittimità costituzionale.

Anzitutto ci si chiede se, con detta previsione, si debbano abbandonare i principi che sembrava aver posto in maniera ferma la sentenza n. 333 del 2001 della Corte Costituzionale. Ancora una volta, infatti, un onere di natura fiscale vincolerebbe pesantemente un rapporto civilistico, interferendo con esso e comprimendo i diritti dei cittadini in ordine ai rapporti di locazione.

            A ciò si aggiunga che l’articolo 10, comma 3 ultima parte, della L. n. 212/2000 ( meglio nota come Statuto del Contribuente) prevede testualmente che “Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.

4.1: Le ordinanze n. 420/2007 e n. 389/2008 della Corte Costituzionale

Le perplessità anzidette, hanno fatto sollevare più volte la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 1 comma 346 della legge n. 311/2004 in riferimento agli articoli 3, 24 e 41 della Carta Costituzionale.

            Con l’ordinanza n. 420/2007, la Corte Costituzionale ha rilevato la manifesta infondatezza della questione così come posta dal Tribunale di Torino in relazione all’articolo 24 della Costituzione.

La stessa Corte si è limitata ad operare un distinguo fra la portata sostanziale della norma in questione e le garanzie di tutela giurisdizionale cui fa riferimento l’articolo 24 cost., le quali non verrebbero meno, poiché l’articolo 1, comma 346 L. 311/2004:“.. non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.”

La Corte non ha chiarito, però, i molteplici dubbi sollevati con l’ordinanza di rimessione del 1.06.2006 del Tribunale di Torino, in relazione alla irragionevolezza della nullità del contratto, per effetto dell'omissione di un adempimento di natura tributaria, successivo alla formazione del sinallagma contrattuale ed affidato alla competenza di un organo amministrativo estraneo alla negoziazione, in relazione alle conseguenze giuridiche che scaturirebbero da una nullità radicale all’interno di un rapporto di locazione e, soprattutto, in relazione alla previsione contenuta nell’articolo 13, comma 5, della L. 431/1998, in virtù del quale il locatore “nei casi in cui il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto” può adire il giudice affinché accerti la sussistenza di un contratto di locazione tra le parti e stabilisca un canone.

Più recentemente, con ordinanza di rimessione del 24.09.2007 del Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, è stata posta la questione di legittimità costituzionale della predetta norma, in relazione agli articoli 3, 24 e 41 della Cost.

Il giudice rimettente, in particolare, lamentava la paralisi che aveva subito il procedimento di convalida di sfratto in quanto, in mancanza di un valido rapporto locativo, egli non poteva né convalidare lo sfratto per morosità per intervenuta opposizione, né assegnare il termine per sanare la morosità.

Il rimettente osservava, inoltre, come la nuova disciplina della nullità contrastasse con l’articolo 3 della Costituzione, in quanto questa, in caso di mancata registrazione, assoggetterebbe alla sanzione di nullità solo alcune fattispecie contrattuali e non già tutte le ipotesi di atti privati per i quali vige l'obbligo di registrazione. Inoltre la nullità prevista nella norma denunciata, contrasterebbe con l’articolo 24 cost., poiché la nullità del contratto di locazione non registrato impedirebbe al locatore di giovarsi del procedimento sommario di sfratto per morosità; difatti non producendo alcun effetto, il locatore potrebbe recuperare la disponibilità dell'immobile solo a seguito dell'utile esperimento dell’ azione ordinaria per occupazione sine titulo e, allo stesso tempo, equiparerebbe il conduttore ad un mero occupante sine titulo, con conseguente precarietà della disponibilità dell'immobile e la non azionabilità dei diritti a lui attribuiti dallo statuto locativo. Infine, la norma in questione contrasterebbe con l’articolo 41 cost., poiché, la nullità per omessa registrazione, si tradurrebbe in un limite all'autonomia contrattuale, la quale costituisce un diritto fondamentale della persona in quanto strumentale al principio di libertà dell'iniziativa economica tutelato dall'art. 41, primo comma, Cost.

La Corte Costituzionale, con ordinanza n. 389/2008 (depositata il 25.11.2008), ha nuovamente dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale, in riferimento all’articolo 24 cost., richiamando le (scarne) argomentazioni svolte nella precedente ordinanza n. 420/2007, ed in riferimento agli articoli 3 e 41 cost., per difetto di motivazione del Giudice rimettente, il quale, a parere della Corte, non avrebbe ben individuato i motivi di della irragionevolezza della norma denunciata.

5. Conclusioni. Sulla nullità dei contratti di locazione, a seguito delle previsioni contenute nella Finanziaria 2005, non si è ancora formato un orientamento giurisprudenziale. Persistono, pertanto, dubbi sulle conseguenze che scaturirebbero da un contratto di locazione non registrato, anche se, alla luce delle due ordinanze della Corte Costituzionale appena esaminate, si è portati a propendere per l’ interpretazione più rigida e letterale della norma in commento, in quanto, per esplicita ricostruzione della Corte Costituzionale, la violazione dell’obbligo di registrazione determina la nullità del contratto ai sensi dell’articolo 1418 cod. civ.

            Tuttavia, anche laddove si aderisse alla tesi della radicale nullità, rimarrebbero irrisolte molte delle questioni sollevate dalle ordinanze di rimessione del Tribunale di Torino e di Napoli, sezione distaccata di Ischia (vedi infra, 4.1); fra queste, l’incompatibilità del sistema di nullità, così come descritto, con la previsione di cui all’articolo 13,comma 5, della L. 431/1998 e gli effetti che un’eventuale declaratoria di nullità del contratto di locazione produrrebbe nel rapporto tra le parti, senza contare le forti perplessità in ordine alla nuova figura di nullità introdotta, che non attiene a carenze originarie del contratto, ma che riguarda un onere di natura fiscale imposto alle parti per un momento successivo alla stipula dello stesso.

            Non è difficile, dunque, ritenere che nuovi dubbi di legittimità costituzionale verranno sollevati, essendovi ancora margini per approfondire i termini della irragionevolezza della norma esaminata, in relazione agli articoli 3 e 24 della Costituzione. In tale eventualità sarebbe auspicabile che la Corte Costituzionale si addentrasse nel merito della complicata vicenda e che il Legislatore intervenisse coerentemente con la disciplina delle locazioni ed il regime delle nullità, nonché in conformità con principi di cui all’art. 10, comma 3, della legge n. 212/2000 e alla pronuncia n. 333/01 della stessa Corte Costituzionale.


Avv. Argia Maina
Avvocato
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