La costruzione di immobile su fondo altrui
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Articolo del 29/02/2008 Autore Avv. Matteo Belli Altri articoli dell'autore


Il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122, "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210", ha introdotto una articolata disciplina della compravendita di immobile da costruire.

La normativa ha il dichiarato intento di tutelare l’acquirente di un immobile in relazione alle possibilità di fallimento e di insolvenza del costruttore. La tutela è operata in primo luogo dall’art.2 D. Lgs.122/05, che prevede a carico del venditore l’obbligo di consegnare, prima della stipula del contratto obbligatorio, una fideiussione finalizzata a rifondere all’acquirente le somme anticipate al costruttore prima del verificarsi del trasferimento del diritto reale.

La norma (art. 2 d.l. 122/05): All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

I contratti interessati dalla disciplina sopra descritta sono, per espressa e volutamente generica previsione legislativa, tutti i contratti aventi gli effetti sopra enunciati. Tali devono intendersi il preliminare, la vendita di cosa futura, la permuta di terreno presente con abitazione futura, la vendita terreno con divisione del futuro immobile, la vendita sotto condizione sospensiva, leasing immobiliare.

La legislazione vigente copre, dunque, tutte le fattispecie ad effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti con immobile non esistente in rerum natura, imponendo l’onere della fideiussione.

Resta invece escluso dal novero dei contratti che necessitano della copertura fideiussoria soltanto l’appalto per costruzione su terreno dell’appaltante, per l’ovvio motivo che non si configura la vendita di un bene futuro, ma solo un rapporto di commissione, con efficacia puramente obbligatoria e non traslativa, di un’opera edificatoria. In tal caso, dunque, la costruzione è sin dall’inizio di proprietà del committente. E’evidente che questo tipo di rapporto assolve scopi diversi rispetto a quelli del contratto di compravendita di cosa da costruire, non prestandosi neppure a dissimulare una vendita di questo tipo.

Nella pratica edilizia è frequente l’accordo che preveda la costruzione da parte di una ditta di una costruzione abitativa sul fondo altrui, con effetto traslativo della proprietà del fondo al costruttore e di parte delle costruzioni all’originario proprietario del terreno. Questo tipo di permuta, al quale la disciplina sopra descritta si applica pacificamente, rappresenta un esempio chiaro della tutela perseguita dal legislatore. Il proprietario del terreno cede infatti un fondo e necessita di una tutela n ei confronti del costruttore, nella prospettiva di una inadempienza e dell’insolvenza di qeust’ultimo.

E’per questo che un contratto, avente gli stessi effetti di quelli richiamati dalla normativa sopra riportata, concluso senzaprestare la fideiussione richiesta, sarebbe considerato a tutti gli effetti nullo.

La sanzione ha immediati effetti pratici, tali da sconsigliare la violazione della normativa del d.l. 123/05: il costruttore, che avesse ad esempio costruito su fondo altrui in base a contratto di permuta del fondo stesso con l’immobile da costruire, senza la prestazione della garanzia di legge, si vedrebbe privato di ogni titolo inerente all’immobile e all’acquisto del fondo, in conseguenza della nullità del contratto. Va infatti considerato che per il principio di accessione di cui all’art. 934 c.c. la costruzione sarebbe di proprietà del titolare del terreno su cui fonda la costruzione. In tal caso, dunque, questi entrerebbe di diritto nella proprietà dell’immobile costruito, senza dovere alcuna indennità al costruttore, se non quella relativa ai materiali utilizzati, avendo egli consentito volontariamente l’esecuzione dei lavori.

Altra questione riguarda, poi, la possibilità di vendita di parte delle nuove costruzioni da parte del costruttore sul fondo altrui a terzi. Essa dovrebbe qualificarsi come vendita di cosa altrui, con la quale il costruttore si impegna a far transitare la proprietà del bene futuro dal proprietario del terreno all’acquirente. Tale passaggio può avvenire sia con l’acquisto e la rivendita dell’immobile, sia favorendo una compravendita diretta tra gli altri due soggetti.

Ciò che rileva nella fattispecie in esame è che, a fronte di un accordo che preveda la costruzione sul fondo altrui senza un contratto di appalto, e che preveda in un secondo momento il trasferimento delle proprietà con permuta, il costruttore non viene garantito rispetto alla conclusione dell’accordo definitivo e traslativo della proprietà. Ciò in base alla disciplina sopra menzionata, che tutela il contraente debole, identificato nell’acquirente di immobile da costruire.

Il proprietario del terreno, infatti, a costruzione terminata potrebbe benissimo rifiutarsi di stipulare l’accordo relativo alla permuta e trattenersi l’intera proprietà,indennizzando il costruttore dei soli materiali utilizzati per la costruzione. Il costruttore, a sua volta, non potrebbe far valere l’accordo stipulato in quanto si tratterebbe di un contratto di permuta di terreno verso casa da costruire che, in assenza della fideiussione bancaria, è da considerarsi nullo e pertanto non produce alcun effetto tra le parti.

Il rischio è maggiore nel momento in cui parte delle case costruite vengono promesse a terzi, in quanto non vi è un’assoluta garanzia che il proprietario del terreno – e delle costruzioni -, una volta ultimati i lavori, acconsenta a cedere al costruttore o al promissario acquirente le quote degli immobili, con evidente coinvolgimento della responsabilità del costruttore- promittente venditore.

In questi casi, inoltre, la Cassazione (sezione II, 1246/00) ha stabilito cje ove il costruttore abbia trasferito l’immobile ad un terzo dietro pagamento dei materiali e dell’attività, il rapporto di corrispondere l’indennizzo da parte del proprietario va trasferito al terzo acquirente e non più al costruttore dell’opera.

Va infine richiamato il disposto dell’art. 936 c.c., che stabilisce in merito alle opere fatte da un terzo su fondo altrui, con consenso del proprietario, la deroga al principio dello jus tollendi. In caso di buona fede del costruttore e di consenso del proprietario, infatti, quest’ultimo devepagare al costruttore il valore dei materiali ed il prezzo della manodopera oppure l’aumento di valore recato al fondo, ma non può obbligare il costruttore a levare la costruzione. Questa disciplina è applicabile nel caso in cui non vi sia un contratto di appalto, e cioè quando non vi sia un rapporto giuridico con il proprietario. (Cass. N. 4820/84)

Quanto all’importo dell’indennizzo, la quantificazione va effettuata tenendo conto di tutte le voci di spesa oggettivamente necessarie per la costruzione dell’opera, con riferimento anche alle spese di progettazione tecnica, al prezzo di mercato dei materiali e dei corrispettivi dovuti all’impresa esecutrice dei lavori, anche quando il costruttore non abbia materialmente erogato tale corrispettivo, avendo provveduto con la propria organizzazione alla costruzione. (Cass. 2273/05)


Avv. Matteo Belli
Avvocato

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