D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380: Il permesso di costruire - concessione edilizia
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Articolo del 30/05/2007 Autore Avv. Alessandro Amaolo Altri articoli dell'autore


Le norme che regolano l'attività costruttiva edilizia erano previste dagli artt. 31 e seguenti della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, modificata ed integrata dalla legge 6 agosto 1967, n. 765, dalla legge 28 gennaio 1977, n. 10, e da ultimo dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47. Attualmente le disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia sono state inserite dal legislatore all'interno di un Testo Unico, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380. Tali norme riguardano, tra l'altro, la ex concessione edilizia ora trasformata in permesso 1 di costruire e non più rilasciata dal Sindaco ma dal dirigente 2 preposto al proprietario dell'area o a chi ne abbia titolo.

Il permesso di costruire sostituisce la precedente concessione edilizia. Il permesso di costruire può essere rilasciato soltanto su presentazione di apposito titolo, che giustifichi il godimento sul bene, ai sensi dell'articolo 11, 1° comma, Testo Unico. Pertanto, il cittadino deve richiedere il permesso di costruire al Comune quando ha l'intenzione di realizzare interventi edilizi di notevole complessità e rilevanza che comportano la realizzazione di nuovi edifici o la trasformazione di edifici esistenti, con la creazione di nuovi volumi o di nuova superficie per l'uso abitativo, produttivo, artigianale e commerciale.

Il rilascio del permesso di costruire è subordinato a due presupposti ben precisi. Il primo è quello della conformità alla disciplina urbanistico edilizia vigente mentre il secondo è quello della localizzazione dell'intervento su di un'area urbanizzata. Sono legittimati alla richiesta del permesso di costruire il proprietario, il titolare del diritto di superficie, il concessionario di beni demaniali, l'usufruttuario (per interventi di restauro) ed il titolare del diritto reale di abitazione.

Invece, non sono legittimati a richiedere tale permesso il semplice detentore o possessore dell'immobile, ovvero il titolare di un contratto preliminare di compravendita.

In base all'articolo 10 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

● gli interventi di nuova costruzione;

● gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

● gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili comprese nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso.

Tuttavia, poiché la materia rientra nella competenza concorrente fra Stato – Regione è proprio a tale ultimo ente che spetta la potestà di disciplinare e stabilire con legge quali altri mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati al permesso di costruire. Inoltre, il comma 3 dell'articolo 10 – D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – stabilisce che le Regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Invece, per il combinato disposto degli artt. 3 e 10 del D.P.R: 380/2001, non richiedono il permesso di costruire:

● gli interventi di manutenzione ordinaria;

● gli interventi di manutenzione straordinaria;

● gli interventi di restauro e risanamento conservativo.

Riassumendo, le opere edilizie per le quali è necessario il permesso di costruire sono gli interventi di nuova costruzione su lotto libero, gli interventi di nuova costruzione che seguono la demolizione degli edifici esistenti, quando questi interventi di nuova costruzione non rientrano nella categoria della “ristrutturazione” edilizia perché eccedono la sagoma dell'edificio demolito. Altre opere che necessitano del permesso di costruire sono i chioschi, gli ampliamenti di edifici esistenti che comportano la creazione di nuova superficie utile eccedente la sagoma fondamentale dell'edificio, i manufatti coperti ed ancorati stabilmente al suolo (es. tettoia), le attrezzature sportive con creazione di volumetrie e piscine, le antenne di grandi dimensioni (es. antenne per la telefonia cellulare), le cabine ENEL, i parcheggi di grandi dimensioni etc..Tuttavia, l'elenco potrebbe essere molto più dettagliato ed analitico di quanto sopraccitato, ma è mia intenzione, in questa breve trattazione dell'argomento, offrire semplicemente un quadro generale e riepilogativo di alcuni possibili intervento soggetti al rilascio obbligatorio del permesso di costruire.

La singolarità del permesso di costruire sta nelle sue caratteristiche, che sono quelle di essere un atto obbligatorio ed irrevocabile.

Ad ulteriore conferma dell'irrevocabilità del permesso di costruire viene espressamente sancita la sua trasferibilità ai successori o agli aventi causa. È ovvio che il trasferimento comporta il subentro del nuovo concessionario negli obblighi imposti dal provvedimento. L'irrevocabilità del permesso di costruire trova, però, dei limiti insuperabili. Infatti, a tal proposito, la disposizione non incide sugli eventuali provvedimenti di autotutela dell'amministrazione quali l'annullamento del permesso per vizi originari di legittimità. Ne deriva che, laddove il permesso sia viziato sotto il profilo della legittimità, esso può essere annullato sia dallo stesso dirigente o funzionario che lo ha rilasciato (annullamento in autotutela), sia dalla Regione, sia, infine, dal T.A.R.

Di particolare importanza è l'articolo 15 – D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – che stabilisce i termini, i limiti temporali entro i quali debbono essere iniziati e finiti i lavori. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo autorizzativo. Il dies a quo del termine annuale previsto per l'inizio dei lavori assentiti con il permesso di costruire coincide con la data in cui il provvedimento concessorio è stato comunicato al richiedente, ovvero con la data in cui quest'ultimo ne ha avuto piena conoscenza. L'inizio dei lavori, al fine di impedire la decadenza, può ritenersi avvenuto solo quando i lavori siano non fittizi e simbolici e, comunque, quando siano indirizzati verso la costruzione ed utilizzazione dell'opera da eseguire. Invece, il termine per l'ultimazione dei lavori, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare i tre anni dall'inizio dei lavori. Il decorso dei termini fa decadere il permesso per la parte non eseguita, a meno che, anteriormente alla scadenza venga richiesta una proroga. Quest'ultima può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente in considerazione della mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, oppure quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Tuttavia, il 3° comma dell'art. 15 – D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – impone di richiedere un nuovo permesso di costruire per la realizzazione della parte dell'intervento non ultimata nel termine stabilito. Ciononostante, il permesso può non essere nuovamente richiesto solo se le opere da eseguire rientrino tra quelle realizzabili mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 22 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.

Nella maggioranza dei casi 3 la realizzazione di opere sottoposte a permesso di costruire comporta il pagamento 4 al Comune di una somma per la copertura degli oneri di urbanizzazione. Quindi, l'omesso pagamento del contributo di urbanizzazione comporta a carico del debitore l'obbligo di pagare all'amministrazione gli interessi corrispettivi previsti dall'art. 1282, comma 1, c.c., ma non anche somme a titolo di rivalutazione monetaria, aventi natura risarcitoria. Ai fini del pagamento dei contributi di urbanizzazione, risponde direttamente e per intero il titolare del permesso di costruire, poiché i successivi acquirenti sono estranei al rapporto che al riguardo si è instaurato col Comune. Inoltre, il rapporto obbligatorio legato alla corresponsione del contributo per il rilascio del permesso di costruire è soggetto al termine decennale di prescrizione.

È importante aggiungere che il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

A questo punto è necessario esporre, brevemente, la procedura per il rilascio del permesso di costruire. Questa si può scomporre in tre fasi che sono:

● la fase istruttoria;

● la fase costitutiva;

● la fase di comunicazione.

Nella fase istruttoria si prevede che l'interessato presenti l'istanza di permesso di costruire allo sportello unico per l'edilizia ex articolo 5 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Lo sportello unico per l'edilizia svolge una funzione di centro collettore degli atti dei privati rilevanti in campo edilizio. Successivamente, lo sportello unico, entro 10 giorni dalla presentazione della domanda comunica all'interessato il nominativo del responsabile del procedimento, il quale, entro 15 giorni dalla presentazione della domanda, può richiedere integrazioni documentali a pena di decadenza. Poi, entro 60 giorni lo stesso responsabile del procedimento deve curare l'istruttoria, acquisendo i pareri degli uffici comunali, dell'A.S.U.R. o dei Vigili del Fuoco. Sempre entro i 60 giorni il responsabile del procedimento, ai fini del rilascio del permesso di costruire, può richiedere modifiche di modesta entità al progetto originario.

La seconda fase, ovvero quella costitutiva, prevede che entro 15 giorni dalla formulazione della proposta del responsabile del procedimento, il dirigente adotti il provvedimento finale (rilascio o diniego del permesso di costruire). Decorso inutilmente il termine la domanda di permesso s'intende rifiutata, con possibilità per l'interessato di ricorrere al Tribunale Amministrativo Regionale avverso il silenzio-rigetto. L'eventuale ricorso deve essere notificato entro 60 gg. da quello in cui il dirigente dell'ufficio tecnico comunale si sarebbe dovuto determinare.

Infine, la terza fase, che è quella di comunicazione, prevede che l'amministrazione pubblica, in caso di rilascio del permesso di costruire, debba darne notizia al pubblico mediante affissione all'albo pretorio del Comune. Pertanto, chiunque può prendere visione, presso gli uffici comunali, del permesso di costruire e dei relativi atti del progetto.

In questo contesto si inserisce il procedimento amministrativo di rilascio del certificato di agibilità che è disciplinato dall'articolo 25, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Tale certificato deve essere richiesto allo sportello unico per l'edilizia entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori, allegando obbligatoriamente:

● la richiesta di accatastamento dell'immobile, da presentare a cura dello sportello agli uffici catastali;

● la dichiarazione del richiedente che deve certificare, sotto la sua responsabilità, la conformità dei lavori eseguiti al progetto approvato e l'avvenuto prosciugamento dei muri e la salubrità degli ambienti;

● la dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti alle norme di legge.

A conclusione di questo iter procedurale, il responsabile del procedimento rilascia, così, il certificato di agibilità entro 30 giorni dalla ricezione della domanda. Egli può, altresì, disporre un'ispezione da parte degli uffici comunali che verifichi l'esistenza dei requisiti di legge. Il diniego di rilascio del certificato è impugnabile in via giurisdizionale, presso il Tribunale Amministrativo Regionale competente per territorio.

Avv. Alessandro Amaolo
www.avvocatoamaolo.com


1 L'istituto della concessione edilizia è stato ridefinito “permesso di costruire” affinché venga evidenziata la natura dello ius aedificandi quale espressione di un diritto di proprietà in riferimento al quale risulta improprio parlare di concessione.

2 Ai sensi dell'articolo 107 D.Lgs. 267/2000 spetta ai dirigenti la direzione degli uffici e dei servizi. Inoltre, spettano ai dirigenti tutti i compiti, compresa l'adozione degli atti e provvedimenti amministrativi che impegnano l'amministrazione verso l'esterno. Il dirigente è una figura professionale dotata di una propria sfera di autonomia decisionale, gestionale e operativa, cui competono funzioni con rilevanza esterna.

3 Il contributo di concessione per gli oneri di urbanizzazione non è dovuto in ipotesi intervento edilizio che non ha comportato l'alterazione dello stato dei luoghi e non ha modificato la destinazione d'uso dell'area, senza incidere sul carico urbanistico della zona. (Consiglio di Stato, Sezione V, 29 gennaio 2004, n. 295).

4 Articolo 16 D.P.R. 6.6.2001, n. 380 – Contributo per il rilascio del permesso di costruire – Salvo quanto disposto dall'articolo 17, comma 3, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nel presente articolo (..omissis..)


Avv. Alessandro Amaolo
Avvocato

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