Beni immobili: modi di acquisto della proprieta'
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Articolo del 29/11/2006 Autore Avv. Mirko Benedetti Altri articoli dell'autore


5) MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA'

L' articolo 922 del codice civile prevede alcuni modi di acquisto peculiari per il diritto di proprietà.

È da sottolineare come l'art. 922 c.c. non rappresenti un numero chiuso dei modi di acquisto della proprietà, bensì un'elencazione generale che apre ad altre modalità di acquisto "previste dalla legge", tra le quali assume rilievo il possesso in buona fede , previsto dall'articolo 1153 c.c..

Si suole dividere le tipologie di acquisto della proprietà in: acquisto a titolo originario ed in acquisto a titolo derivativo.

5.1) Modi d'acquisto a titolo originario

Si ha acquisto a titolo originario quando il diritto di proprietà che si acquista sulla cosa è indipendente dal diritto di un precedente proprietario. Ciò succede quando la cosa non ha un precedente proprietario, ma anche quando il diritto del precedente proprietario è destinato a soccombere di fronte al diritto di chi acquista a titolo originario.
Conseguenza dell'acquisto a titolo originario è che la proprietà si acquista libera da ogni diritto altrui che avesse gravato il precedente proprietario. L'acquisto a titolo originario estingue dunque i diritti reali e le garanzie reali in precedenza costituiti sulla cosa.

Sono modi di acquisto a titolo originario:

•  occupazione di res nullius o derelicta (presa di possesso delle cose mobili che non sono di proprietà di alcuno)

•  invenzione (ritrovamento di cose smarrite che devono essere consegnate al proprietario o, se questi è ignoto, al Sindaco del luogo ove vengono rinvenute)

•  accessione (fenomeno che si verifica quando una proprietà preesistente attira nella sua orbita altre cose che prima ne erano estranee, ciò a prescindere dalla volontà del soggetto, che diventa proprietario delle nuove cose)

•  unione e commistione (due o più cose mobili appartenenti a diversi proprietari, vengono ad unirsi in modo tale da formare un sol tutto e non è possibile separarle senza danno)

•  specificazione (si ha quando si crea, mediante il lavoro, una nuova cosa con materia appartenente ad altri es: con legno altrui ci si costruisce una barca)

•  usucapione (si ha in virtù del possesso indisturbato protratto per un certo periodo di tempo . La durata del periodo di tempo necessario per usucapire varia secondo la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore, l'esistenza o meno di un titolo idoneo, l'esistenza o meno della trascrizione

•  L'usucapione ordinaria sui beni mobili ed immobili in possesso è di 20 anni,

•  L'usucapione di beni mobili ed immobili in buona fede è abbreviata, è di 10 anni,

•  L'usucapione di beni mobili registrati in possesso è di 10 anni, se il bene è trascritto, in buona fede ed a titolo idoneo è di 3 anni

•  L'usucapione per i fondi rustici è di 15 anni, se il fondo è trascritto, in buona fede ed a titolo idoneo è di 5 anni,

•  possesso vale titolo (vedi infra)

5.2) Modi d'acquisto a titolo derivativo

Si ha acquisto a titolo derivativo quando si acquista sulla cosa il diritto di proprietà già spettante ad un precedente proprietario. Ricorre quando la cosa è dal suo precedente proprietario (“dante causa”) trasferita ad un nuovo proprietario (“avente causa”). L'acquisto, in questo caso, si sostanzia in un vero e proprio fenomeno successorio che, proprio per le sue caratteristiche, fa subentrare il nuovo proprietario nella medesima situazione di diritto del precedente.

L'essenza dell'acquisto a titolo derivativo sta nel fatto che l'avente causa acquista la proprietà della cosa solo se e solo come il dante causa ne era proprietario. Questo perché, nessun titolare di diritto di proprietà può alienare un diritto superiore, per ampliezza o contenuto, a quello di cui è effettivamente proprietario. Vale l'antico brocardo di Ulpiano , secondo il quale nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nessuno può trasferire ad altri più diritti di quanti detenga).

La successione potrà essere:

•  mortis causa (ossia a causa di morte), in caso di decesso del precedente proprietario ed acquisto da parte dell' erede designato

•  inter vivos (ossia con atto fra vivi) in caso, ad esempio, di contratto di compravendita , di donazione , di permuta etc...


Avv. Mirko Benedetti
Avvocato
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