Beni immobili: contenuto del diritto di proprieta'
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Articolo del 29/11/2006 Autore Avv. Mirko Benedetti Altri articoli dell'autore


3) CONTENUTO DEL DIRITTO DI PROPRIETA'

Secondo la nozione dell' art. 832 C .C. , la proprietà è “ il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo , entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico .”Ma l'art. 832 in verità è una norma che, al costo di un notevole grado di astrazione, identifica gli elementi comuni ai vari contenuti che il diritto di proprietà può assumere in rapporto alle varie categorie di beni .

3.1) La facoltà di godere della cosa

É la facoltà di utilizzare la cosa (cosiddetta “disposizione materiale”). Implica il diritto di usarla, di non usarla, di decidere come usarla, di trasformarla, e, al limite, di distruggerla.

Per le cose fruttifere implica il diritto di farsene propri i frutti .

Nel diritto civile , per frutti si intende una nuova ricchezza mobiliare procurata da una preesistente ricchezza, mobiliare o immobiliare . Il frutto viene definito come il prodotto derivante da un bene-capitale che si raccoglie periodicamente quando, però, con tale operazione si conservi e non si alteri la destinazione della cosa madre .

Distinguiamo due tipi di frutti:

  1. frutti naturali: sono quelli che provengono direttamente dalla cosa, vi concorra o no l'opera dell'uomo (es. i prodotti agricoli, la legna); essi diventano beni autonomi solo al momento della separazione. Essi appartengono al proprietario della cosa che li produce.
  2. frutti civili: solo quelli che provengono indirettamente da altro bene e rappresentano il corrispettivo del godimento che altri ha su questo bene (interessi, pigioni, canoni).

3.2) La facoltà di disporre della cosa

La cosiddetta "disposizione giuridica" della cosa, ovvero il potere di compiere atti giuridici di disposizione sulla cosa. Implica la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento a Tizio o a Caio, di costituire sulla cosa diritti reali minori o diritti reali di garanzia .

3.3) Caratteri del diritto di proprietà

Sono caratteri del diritto di proprietà:

3.4) Limiti al diritto di proprietà: gli atti emulativi e l'abuso del diritto

L'art. 832 introduce anche dei correttivi ai caratteri di pienezza ed esclusività del diritto di proprietà . Con essi l'ordinamento cerca il punto di equilibrio fra opposti interessi, fra quello del proprietario di godere e disporre della cosa a suo vantaggio e a suo piacimento e l'interesse della colletività ad un impiego della ricchezza che vada a vantaggio generale o quanto meno non arrechi pregiudizio alla collettività ed ai singoli. Il volto concreto che (al di là dell'art. 832) il diritto di proprietà assume é quello che risulta dalla estensione e dalla qualità dei limiti alla proprietà e degli obblighi al proprietario che la mutevole legislazione in materia introduce.

I limiti alle facoltà di godere e disporre sono posti dal codice e soprattutto dalla legislazione speciale in rapporto alle diverse categorie di beni. Generale limite alla facoltà di godimento è quello, risalente al diritto romano, del divieto di atti emulati vi (art. 833). Il proprietario non può utilizzare la cosa per compiere atti che non abbiano altro scopo se non quello di nuocere o recare molestia agli altri (es.: piantare alberi al solo fine di togliere la veduta panoramica al vicino).

Il codice vieta gli atti emulativi quando concorrono due elementi:

  1. un elemento oggettivo : la mancanza di utilità per il proprietario;
  2. un elemento soggettivo : l'intenzione di nuocere o arrecare molestie

Più vasta possibilità di applicazione ha una norma ritenuta implicita nel sistema legislativo (e di cui l'art. 833 è una specificazione), che reprime ogni forma di abuso di diritto . Questo consiste nell'esercitare il diritto per realizzare interessi diversi da quelli in vista dei quali il diritto stesso è riconosciuto dall'ordinamento.

Gli obblighi del proprietario sono anche essi relativi alle diverse categorie di beni. Per esempio, il proprietario del suolo deve consentire l'accesso al vicino che abbia necessità di entrarvi per eseguire opere sul proprio fondo.

3.5) Limiti legali della proprietà

I limiti posti dall'ordinamento giuridico alla proprietà si distinguono in due grandi categorie:

  1. limiti posti nell'interesse pubblico
  2. limiti posti nell'interesse privato

3.5.1) I limiti posti nell'interesse pubblico

Il più importante dei limiti nell'interesse pubblico è quello dipendente dalla funzione sociale che l'art 42, co. 2, della nostra costituzione assegna al diritto di proprietà: " Il proprietario non può godere del bene se non nei limiti in cui tale godimento è giustificato da un interesse generale e, viceversa, la proprietà può essere sempre compressa quando ciò sia utile socialmente ”.

Gli istituti fondamentali da cui si desume tale funzione sono: l' espropriazione per pubblico interesse ; la requisizione ; le servitù militari .

  1. L' espropriazione per pubblico interesse è prevista nel terzo comma dell'art. 42 della Costituzione e nell'art. 834 c.c. Presupposti e requisiti del grave provvedimento sono una ragione di pubblico interesse e il pagamento di una giusta indennità .
  2. La requisizione originariamente aveva significato soltanto militare; oggi però può venire applicata anche per le esigenze dell'amministrazione civile. Si distingue dall'espropriazione perché ha un campo di applicazione molto più vasto, si estende alla proprietà per ogni sorta di beni mobili e immobili e può riferirsi anche al solo uso temporaneo degli stessi; la procedura è rapida. L' art. 835 c.c. richiede una grave urgente necessità pubblica e il pagamento di una giusta indennità .
  3. Tra i limiti di diritto pubblico meritano di essere ricordate le così dette servitù militari : i proprietari di zone che interessano la difesa dello Stato non possono elevare costruzioni oltre una determinata altezza; in certi terreni destinati ad aeroporti di fortuna non si possono piantare alberi o pali, costruire edifici, ecc.

3.5.2) I limiti posti nell'interesse privato (cd. rapporti di vicinato)

Detti limiti concernono la proprietà immobiliare e regolano i rapporti tra proprietà vicine. Essi, in particolare, riguardano:

3.5.2.1) Le distanze nelle costruzioni (art. 873-899 c.c.)

Tale materia è regolata sia dai regolamenti comunali che dal Codice Civile che, in mancanza di disposizioni regolamentari, stabilisce la distanza di tre metri. Riguardo alle norme regolamentari occorre distinguere:

•  se il regolamento è richiamato dal codice civile (come in tema di distanze), il proprietario danneggiato in seguito alla violazione della norma regolamentare può ottenere la rimozione dell'opera ed il risarcimento del danno ;

•  se il regolamento non è richiamato , il proprietario può ottenere solo il risarcimento del danno .

Si applica il criterio della prevenzione temporale , in forza del quale se il proprietario costruisce a meno di un metro e mezzo dal confine, il vicino che costruisce successivamente ha il diritto di avanzare la propria costruzione fino a quella preesistente (costruendo in appoggio al muro del vicino o in aderenza ad esso).

In tema di distanze, si ricordino ancora gli artt. 874 e 875 sulla comunione forzosa del muro : il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può ottenere una sentenza costitutiva per cui il muro, posto sul confine o a distanza inferiore ad un metro e mezzo, diventa comune , previo pagamento del valore della metà del suolo e del muro;

3.5.2.2) Le Luci (art. 900-907 c.c.)

Le disposizioni in materia contemperano sia l'esigenza del proprietario dell'immobile di ricevere aria e luce , che l'esigenza del proprietario vicino di non essere esposto alle curiosità altrui. Le finestre si distinguono in:

•  luci : sono quelle che danno solo passaggio alla luce ed all'aria e possono essere aperte senza osservanza delle distanze legali . Possono aprirsi perfino nel muro posto sul confine, ma se il muro è comune occorre il consenso del vicino.

•  vedute o prospetti : sono quelle che permettono di affacciarsi e per esse sono previste determinate distanze . Per aprire delle vedute , se non c'è di mezzo una pubblica via, occorre la distanza di un metro e mezzo dal fondo del vicino quando si tratta di una visuale diretta (e non soltanto per le finestre, ma anche per i balconi, per le terrazze o lastrici solari muniti di parapetto con prospetto in diverse direzioni); quando invece il fondo del vicino può essere visto solo da un lato ( vedute laterali o oblique ), va osservata la distanza di settantacinque centimetri, che si misura dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto.

3.5.2.3) Le Acque private (artt. 909-921 c.c.)

Appartengono al proprietario del suolo su cui esistono. Si rileva, però, che la loro importanza è scarsa, dal momento che tutte le acque sotterranee e superficiali appartengono al demanio dello Stato, ad eccezione delle acque piovane non ancora convogliate in corso d'acqua o in invasi o cisterne.

3.5.2.4) Lo Stillicidio (art. 908 c.c.)

Il proprietario deve costruire in maniera che le acque piovane scolino sul proprio terreno e non può farle cadere sul fondo del vicino.

3.5.2.5) Segue: Le Immissioni

In teoria ciascun proprietario dovrebbe evitare che l'uso della propria cosa comporti conseguenze negative per l'immobile del vicino. In concreto però ciò è impossibile: infatti, a causa della contiguità dei fondi, fumo , calore , esalazioni , rumori etc. possono propagarsi da un immobile all'altro e ciascun proprietario deve sopportarli.

Ex art. 844 c.c. il limite insormontabile dell'immissione è dato dalla normale tollerabilità : si tratta di un criterio che deve essere valutato alla stregua:

•  della destinazione normale del bene;

•  della condizione dei luoghi;

•  della entità delle stesse immissioni e delle conseguenze sulle persone che vivono in un certo ambiente.

Criteri sussidiari sono: la comparazione tra le esigenze della produzione e le ragioni proprietarie; la c.d. prevenzione o priorità dell'uso (es. il proprietario di un opificio rumoroso prevale sul proprietario di una villa se la sua attività è anteriore alla costruzione della villa).

Le ipotesi che si evincono dall'art. 844 c.c. sono ,dunque, due:

•  immissioni tollerabili : sono lecite e perciò il proprietario del fondo che subisce l'immissione non è dovuto alcunché;

•  immissioni intollerabili ; in tal caso occorre distinguere:

•  le immissioni che, pur superando la normale tollerabilità, sono autorizzate dal Giudice il quale abbia accertato che le esigenze della produzione sono superiori alle ragioni proprietarie (in tal caso è prevista la indennizzabilità , avendosi in pratica un danno da atto lecito );

•  le immissioni intollerabili illecite , che sono quelle non autorizzate perché le ragioni proprietarie sono prevalenti. In tale ultima ipotesi scatta a favore del soggetto danneggiato la tutela inibitoria e risarcitoria .

E' importante sottolineare che la norma riguarda le immissioni indirette , cioè quelle che raggiungono il fondo perché trasportate da elementi naturali (ad es. vento). E' invece un atto illecito compiere direttamente immissioni nel fondo altrui.


Avv. Mirko Benedetti
Avvocato
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